业主未交一年物业费遭起诉提起反诉，一审二审再审不服申请监督

核心提示：2019年初，重庆金科物业服务集团开州分公司（下称金科物业）向重庆市开州区人民法院起诉金科开州城一期业主黄先生，要求缴纳2018年1月至2019年1月拖欠的物业服务费1548.3元和违约金836.1元。接到起诉的黄先生，反诉金科物业退还违法多收的物业服务费1071.90元，并要求赔偿2143.80元。黄先生同时还要求金科物业，对每月0.3元/平方米的公共设备设施养护维修费用的使用情况，如实公示接受业主监督。

▲ 案涉小区（受访者供图）

2020年7月1日，重庆市开州区人民法院一审判决：黄先生在判决生效后十日内支付金科物业物业服务费1548.3元，金科物业退还多收取黄先生的物业服务费1071.90元，同时判决金科物业就收取每月0.3元/平方米的公共设备设施养护维修费用的使用情况，如实公示接受业主监督。案件受理费减半收取各25元，对调负担。

一审宣判过后，黄先生与金科物业不服提起上诉，终审撤销部分判决，黄先生不服提起再审，再审判决黄先生依然不服申请监督。

金科物业追讨物业费反被告

一审多次开庭小额诉讼转为简易程序

据相关判决书内容显示：金科物业起诉称，根据与重庆某房产公司签订《前期物业服务合同》的约定物业服务费收费标准。按照合同约定，黄先生于2013年12月8日接房，金科物业在合同签订后依约履行。黄先生自2018年1月1日起，拖欠物业服务费至2019年1月31日止，多次催收拒不支付。

重庆市开州区人民法院受理金科物业的起诉后，依法适用小额诉讼程序，分别于2019年3月13日和3月20日公开开庭进行两次审理。

▲ 小区内经营摊点（受访者供图）

审理过程中，黄先生对金科物业提起反诉，案件程序由小额诉讼转为简易程序， 2020年6月17日公开开庭进行第三次审理。

黄先生反诉要求，金科物业退还违法多收的物业服务费1071.90元并赔偿2143.80元共计3215.70元，同时要求金科物业对每月0.3元/平方米的公共设备设施养护维修费用的使用情况，如实公示接受业主监督。

答辩理由各执一词

双方均希望法院驳回对方诉讼请求

针对金科物业的诉讼请求和事实理由，黄先生认为：一、根据重庆市物业管理条例第41条规定，房开公司在销售时未向买受人提供前期物业服务合同，也没有作出说明，没有履行告知义务，买受人对此根本不知情，这是对买受人的欺骗行为，因此前期物业服务合同就是一个欺骗合同，霸王合同，对买受人不具有合同效力。

二、前期物业服务合同相关条款约定合同期限为小区首次交房至业委会正式成立后止，因金科开州城一期已成立业委会，前期物业服务合同已经终止失效，黄先生与金科物业公司没有合同上的权利义务关系，更不存在违约的问题。

三、金科物业严重违反价格法、重庆市城市物业收费管理办法及价格主管部门的规定违法收费，其违法行为不应得到法院支持。从2014年1月起没有按照价格部门的文件标准执行，金科物业应清退违法多收的费用并进行赔偿。

▲小区内临时摊点（受访者供图）

四、金科物业在提供日常服务过程中存在重大瑕疵，没有尽到合同义务，并且恶意侵占业主利益。主要表现在没有尽到安全防范义务，小区门岗对进入小区人员没有进行有效询问登记，利用公用部位、公用设施设备进行经营获取利益恶意侵占，公共收益费用据为已有。

五、建设工程竣工规划确认书是2013年9月18日作出，其内容根本不能证明小区设施设备完善。

金科物业就黄先生的反诉请求和理由认为：一、前期物业服务合同已经备案具有法律效力，属于双方真实意思表达，特别是管理规约有业主签字并捺印，认同管理规约及合同的所有条款。

二、合同约定的价格符合发改委批复的精神，在交付之前所有的配套设施已经完善并有政府部门相关的文件建设工程竣工规划核实确认书。小区所有的配套设施已经完善，物业费不需要下浮30%。

三、自业主接房以来一直按照合同约定提供服务并为小区提供物业服务基础工作。2015年11月17日金科开州城一期业主委员会成立，虽然业主委员会没有解聘或选聘新的物业公司，但是物业公司一直按标准提供物业服务至今，已经形成了事实合同，且在近3年中，金科开州城一期业主委员会以及任何一个业主没有对前期物业服务合同以及物业公司提供的服务提出质疑，并没有正式通知解聘物业公司或要求物业公司不再提供服务。

四、至于反诉业主提出的要求公布日常养护费用，在前期物业服务合同中以及临时管理规约中属于包干制，也就是亏损都由物业公司自行承担，不需要进行公示。若新的服务合同产生，业委会有新的要求可与物业公司进行洽谈，同时黄先生的反诉请求与物管费价格是否合法无关。

庭审过程中，双方均希望法院驳回对方的诉讼请求。

一审宣判结果

法院支持物业和业主的部分请求

重庆市开州区人民法院审理认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。黄先生拒绝缴纳物业服务费的辩称理由、金科物要求黄先生支付违约金的诉讼请求法院不予支持。

▲一审判决（受访者供图）

黄先生主张2014年1月至2017年4月期间，金科物业向黄先生多收取物业服务费1071.90元，同时要求金科物业对每月0.3元/平方米的公共设备设施养护维修费用的使用情况如实公示接受业主监督符合法律规定予以支持。

2020年7月1日，重庆市开州区人民法院一审判决：黄先生支付金科物业物业服务费1548.30元，金科物业退还黄先生多收取的物业服务费1071.90元，金科物业就收取的高层住宅物业服务费中的0.3元/平方米/月用于公共设备设施日常维修养护的使用情况，进行公示接受业主监督。

不服一审判决双方上诉

终审一审多项判决遭撤销

一审宣判过后，金科物业和黄先生均不服判决结果提起上诉。

▲ 终审判决（受访者供图）

2020年12月23日，重庆市第二中级人民法院终审判决，维持一审法院判决的第一项和第三项判决。即黄先生支付金科物业物业服务费1548.30元、金科物业就收取的小区高层住宅物业服务费中的0.3元/平方米/月用于公共设备设施日常维修养护的使用情况，进行公示接受业主监督，改判金科物业退还多收取黄先生的物业费428.76元。

业主不服终审判决结果申请再审

高院撤销终审判决维持一审判决

业主黄先生接到终审判决后不服判决结果，向重庆市高级人民法院申请再审。

2021年11月9日，重庆市高级人民法院裁定提审。

2023年12月26日，重庆市高级人民法院再审后判决撤销终审判决，维持一审判决。

▲ 再审判决（受访者供图）

案涉小区相关当事业主告诉大众新闻报：小区业主业与物业的纠纷一言难尽，其中的过程特别艰辛，但业主还是坚持下来。一个简简单单的小案子，却历经三级法院的判决，可能在全国来说很少见。发现物业存在违法违规行为后，本想着能规范服务提高服务质量，让业主真正感受到服务品质，可物业一直强硬才决定走法律途径解决。

其他业主也是起诉金科物业，一审和终审都没有支持业主的诉讼请求，判业主败诉。申请再审后经过听证裁定再审，高院支持了业主的部分诉讼请求，黄先生这个案子就是依据那个案子来判决的。三期有130多户业主还起诉过物业，立案后因各位业主起诉的金额和时间不一样，法院驳回了130多户业主的同时起诉。

大众新闻报在中国裁判文书网上注意到，重庆市开州区人民法院发布的相关民事裁定书证实业主的说法。

▲ 检察院受理通知书（受访者供图）

2020年4月26日，重庆市开州区人民法院立案受理金科开州城三期136名业主诉金科物业合同纠纷案后审理认为：因黄先生与金科物业的诉讼纠纷在再审过程中，136名业主所提起的诉讼，其争议的是各自认为被金科物业公司多收取的物业服务费，如胜诉，争议的物业服务费应当退还到136名业主各自名下，且退还金额各不相同，故案件争议的标的不是共同标的。

2021年11月29日，重庆市开州区人民法院裁定驳回金科开州城三期136名业主的起诉，预交的案件受理费6723元予以退还。

据了解，黄先生对重庆市高级人民法院的再审判决结果仍然不服，申请检察院监督。2024年4月17日，重庆市人民检察院正式书面受理黄先生的申请。