楼市见底？！看多唱多的风突然刮起来了

房地产市场的风向，好像突然改变了。

4月29日，地产股持续拉升，金地集团、荣安地产、津滨发展、天保基建、京投发展等多股涨停，华远地产、南国置业、华夏幸福、万科A等涨超7%。

传闻：

【地产领涨】原因：传地产政策方向性变化

■1、淡化三大工程，重点转向去库存

■2、让城投公司等收购存量房转成租赁房，参考江苏模式

■3、需求政策能放尽放，放开限购，放开价格限制，契税统一调降到1%

■4、上述政策是纲领性和方向性的

最近外资巨头突然罕见唱多中国房地产市场，引发关注。瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

其实当下房地产市场核心还是看两点：政策和市场基本面。

首先：市场的基本面是不是已经超跌！

去年以来，房地产市场持续深度调整。开发量下探，销售疲软，土地市场延续低迷走势；政策层面，自“金融16条”实施以来，房企融资环境正在改善，从中央到地方多层级出台政策引导住房消费；同时，“保交楼”工作稳步推进，2023年全国房屋竣工面积9.98亿平方米，同比增长17.0%。

乐观派认为，目前的楼市处于超跌，在政策的支持下，回暖值得期待；谨慎派则认为，目前的市场行情难以判断，现在谈恢复为时尚早。

郁亮分析称，住房需求需要动态观察，尽管房地产行业已经不可能回到过去的高点，但未来空间依然广阔。一方面，美好生活标准在不断提升，无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，新增住房需求依然存在，2023年我国新增城镇人口1196万人。综合上述因素看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平方米，较2019年的高点下降了59%。因此，短期来看，市场显然是超跌了。

第一，房地产目前已经处于超跌状态，大部分城市房价跌幅已经达到了30%以上，市场已经具备触底反弹的基础；

第二，房地产行业已经不能接受再继续下跌的结果，超跌对经济和国民财富的伤害太大，继续跌下去会影响消费等所有行业。

4月26日，野村中国首席经济学家陆挺在媒体交流会上表示，在今年一季度经济增长出现诸多亮点的同时，也有自己的担忧。2024年一季度经济数据出现了一些积极因素，但接下来三个季度不能盲目乐观。房地产市场是今年中国经济稳定增长的关键抓手，为此需要将保主体与保交楼政策相结合。

陆挺说，房地产行业对中国经济的重要性不言而喻，但是很多人认为出现L型复苏，实际上现在可能还处在L型的向下阶段而非水平阶段。即使是再优秀的开发商，如果按照50%的销售跌幅，流动性都会面临较大问题。不能假设最糟糕的时候已经过去。

在提醒房地产调整的同时，陆挺也指出，今年房地产市场或迎来出清机会，随着关键问题的解决，市场有望触底反弹。此外，中国企业在新兴产业领域的不断创新，调整产品布局和供给结构，这也有助于国内经济取得一个新的平衡。

此时此刻，需要进一步优化房地产政策，陆挺认为，房地产政策在一线城市和某些二线城市还有进一步松绑的空间，过去十年推出的许多房地产调控政策已不再具有现实意义，需要优化和调整。如果能把“保交楼”和房地产松绑优化工作做好，让人口流入重点城市得到更多的城市发展用地，2024年，中国经济会出现明显的一个亮点，企稳复苏动能增强。

其次：从政策面看，全面不限购时代已经来了！

全国不限购时代的确已经来了！

过去三年，很多城市已经全盘解除了限购。比如东莞、佛山、南昌、郑州、福州、青岛、济南、厦门、合肥、南京、苏州、宁波、沈阳、大连、武汉等。

其中武汉，成为除本就不限购的重庆之外，首个全免取消限购的超大城市。目前，二线城市中，仍没有全面解除限购的城市只有海南、西安、杭州、天津等极少数城市。

连之前的调控优等生长沙也全面取消了限购！最近市场传闻，五一后，一线城市也会大幅度调整限购。

一线城市中，广州是放松限购力度最大的城市。去年广州取消了番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域的限购。并将限购区的社保门槛由5年降至两年。

今年1月27日，广州进一步放松，全广州，建面120㎡以上住房（新房+二手），都不限购！名下已有的120㎡以上住房，也不计入限购套数。深圳方面，去年解除了深汕合作区的限购。

北京、上海也略有松动，整体看，限购松绑是趋势！

从全国看，限购城市和区域已经只剩8个！最近这些城市也肯定会有松绑的政策！

限购是过去楼市火爆投资时代出台的限制政策，现在市场已经不存在投资的可能性，所以取消符合预期。

从市场趋势看，持续2年的房地产调整已经逐渐接近底部，不同级别城市房价都已经出现了高性价比房源，市场成交量有所企稳。，一二线城市短期就出现房价阶段性企稳的可能性明显增加。

前些天，高盛预测了中国房价见底时间.分别参考中国美国房价调整历史以及中国房价历史。

但每个国家的房地产市场都有其独特性和复杂性，不能简单地套用其他国家的经验。中国的城镇化进程仍在继续，未来还有很大的发展空间。随着民众生活水平的提高和城镇化的深入推进，改善性需求将成为一个滚动增长的需求。

相比其他国家，中国的政策影响会非常大，这几天地产股就体现出了这一点。五一期间很可能会有重磅政策出台！

政策力度决定了最近市场的企稳速度！

在政策的影响下，市场已经形成了共识：

1、明确看多2025年中国房地产。

2、预计2024年房地产销量和价格降幅会收窄，2025年房地产会逐步复苏。

3、预计中国眼下的房地产问题会在未来两年内缓解。预计到 2025 年 6 月，中国房地产价格和新开工量将趋于稳定。

从市场看，最近一线城市特别是北京上海的部分房子价格下调已经超过30%,这一类价格明显超跌，现在到了看看房子的时候了。