北京买房|海淀羊坊店学区楼龄新的小区踩盘介绍

上一篇我们介绍了羊坊店学区的整体情况，还有片区内的天花板小区-缘溪堂：

北京买房|海淀羊坊店学区学校与小区详细分析（上）片区整体介绍与学校分析

北京买房|海淀羊坊店片区高端小区天花板--缘溪堂踩盘介绍

本篇主要介绍羊坊店片区楼龄比较新的一些小区，后面还有一些老小区的踩盘，以及翠微小学的划片小区的踩盘，欢迎大家持续关注我的账号。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

1、玉渊潭南路9号院（羊坊店中心小学）

也叫财政部宿舍，财政部小区，1998-2003年建成，是由国家税务总局和国家发改委共建的公房，共19栋楼，包括5栋9层高的电梯房，14栋6层高和4层高的板楼，共计913户，集中供暖，均价16.3W/平。北京馨康景物业，物业费2.6，物业管理很好，服务到位，摄像头全方位监控，24小时保安站岗。18号是部长楼，有武警巡逻，正门对着的是军委大楼，可以说安全感爆棚了。小区是财政部和税务局的家属楼，居住的多为单位退休老人和在职职工，都是公务员，整体居住人群素质比较高。

小区外面就是一个超市，里面蔬菜瓜果很新鲜，很多大爷大妈来这买菜买水果，生活非常方便。

一个小区的物业管理好不好，看他的垃圾桶就知道，旁边还有洗手池

小区楼层都不高，楼间距大，密度低，视野开阔，舒适度高。小区绿化也很好，绿化面积很大。

小区有自己独立的后花园，从北门出去就是，紧邻玉渊潭公园，是真正的天然氧吧。

目前是在做外立面维修，听说水电暖、楼梯隔热防水都要改造，现在是看着有点乱，相信改造完了，小区环境肯定是不错的。

小区人车不分流，车户比1:0.6，车位紧张，看起来有些拥挤。

小区距离地铁1号线和9号线的军事博物馆站步行路程约1.1km。

当时看这个小区我一眼就被吸引了，改造后的楼栋有种小洋房的感觉，小区对应的小学不是牛小，但是这个小区卖的一直都比较贵。

小区主力户型是南北通透的两居室和三居室，所有的户型都带大阳台。下面这个是87.27平的两居，报价1250W，低楼层/共9层。

2、北蜂窝路5号院（铁路实验小学）

北蜂窝路5号院建成于2009年，是铁道部的央产房，共有10栋住宅楼，其中5栋板楼，2栋板塔结合，3栋塔楼，全部都是16-18层带电梯的，有一梯两户、两梯四户、两梯八户和三梯十户的。物业是铁道部自管物业，物业费是2.5，封闭式管理，24小时保安巡逻。小区民水民电，集中供暖。这个小区在羊坊店也是比较新，比较不错的小区了，均价13.7W/平。

楼龄比较新，楼体看起来很有现代建筑的质感，楼间距很大，采光好，视野开阔。

小区绿化率很高，小区中心有个大花园，有健身区、休闲区、儿童游乐园，休闲遛弯带娃都很舒服，小区内还有社区医院、老年公寓和食堂。现在的业主大多是铁道部的在职员工和退休的员工，整体人员素质很高。

人车不分流，但是小区里面管理得还是很规整的。

距离地铁1号线和9号线的军事博物馆站，路程大约有1.3km。

小区的户型偏大，一居都有61平，小区偏改善，一到四居都有。下面这个是77.3平的两居，报价1050W，高楼层/18层。

3、信悦华庭（羊坊店中心小学）

信悦华庭小区是由电信局开发建成，建成于2009-2016年，共3栋板楼，626户，规模比较小，1号和2号楼是高层，3号楼高6层，都带电梯。物业是北京电信建筑工程有限公司，物业费2.15。集中供暖，目前均价大概在10w/平。这小区跟羊中心、铁路实验等小学挨着，还有很多老小区，不仔细区分还以为是一个小区呢。

楼间距50米，房子采光很好。小区绿化率30%左右，小区配套设施有健身器材、儿童滑梯等游乐设施。

人车不分流，车位不太够用，自行车、电动车停放的也有些杂乱。

缺点：楼龄虽然新，但是挨着很多老小区，重要的是临莲石路，有噪音。

小区距离7号线和9号线的北京西站大约1.1km。

小区1-3居都有，主要是2-3居，户型也是偏大，最小面积53平的一居室，下面这个是108.27平的两居，报价1050W，低楼层/共14层。

4、莲花小区（七一小学）

莲花小区建成于1999-2004年，共2栋楼，板塔结合的建筑结构，2000多户，每栋楼呈莲花瓣状，因此得名“莲花小区”，建成时还获得过鲁班奖。北京宝景物业，物业费1.98元。物业服务比较到位，保安24小时巡逻，小区里面很干净，业主有问题也能及时处理。集中供暖，民水民电。目前均价7.7w每平。

小区环境还可以，绿地在南侧，每户都能看到小区的花园景观，小区内还有人工湖、网球场，草坪中穿越步行道，湖边有小木桥，是散步的好地方。小区内还配套有小型超市、老年活动室、儿童兴趣室和老年健康食堂等。

小区人车不分流。北侧有地上停车位500个，150元/月，地下停车位500个，350元/月，车户比1:0.5，车位紧张，会有车辆乱停乱放现象。

小区距离10号线的莲花桥站很近，大概570多米，出行很方便。

小区缺点：临铁路和莲石路，360度环绕式噪音很严重，所以这个小区很便宜，不能接受的小伙伴们，可以不用考虑这个小区了，还有就是如果去七一小学，中间间隔一个莲石路，得走桥下，不是很方便，不过七一所有的学区房到学校都不算方便，这个小区距离上算是最近的了

优点：楼龄新、价格便宜

大户型为主，有两居室、三居室，还有带露台的顶层大复式，都带有大阳台，视线和采光都很好。

下面这个是110平的两居，报价650W，低楼层/共28层。

5、橙色年代（七一小学）

橙色年代也叫万丰路十八号院，挨着丰台和海淀9号小区。小区建于04-05年，共4栋楼，3栋24层的塔楼，1栋6层的板楼，共970户。楼龄比较新，除了4号楼2单元以外，都带电梯。纯商品房社区，自供暖，北京首华物业，物业费1.46，保安24小时值班，有门禁，小区和楼道的卫生收拾得很好。均价8w左右每平。

小区楼间距很宽，采光、视野都很好。小区绿化也不错，有花园，也有凉亭、长椅供人休息，运动场所、健身器材、儿童娱乐区域等配套设施也很全。

人车分流，车户比1:0.5，车位紧张，地下车位300-410元/月。

部分楼体外立面有脱落现象。

缺点：

1. 小区是七一小学的学区房，离学校远，有3公里的距离。

2. 离地铁也比较远，到10号线和9号线的六里桥站，距离大概有1.5公里。

3、位置差，挨着丰台

下面这个是95.29平的两居，报价740W，高楼层/共24层。

6、盛今佳园（七一小学）

盛今佳园也叫华尔街观典，08年建成，总共4栋楼，有3栋板塔结合的26层高的住宅和1栋9层高的商业办公楼。北京中视盛元物业，物业费4.5元，可以看出来，小区收拾得很干净，大门有保安24小时值班，晚上有巡逻，有门禁。小区集中供暖，目前均价大概是10w每平。

小区外面配套比较全，底商有美容护肤、超市，出了小区过条马路就是莲花池公园，遛弯跑步也都很方便。

人车分流，车位配比1:0.2，车位紧张，小区车位分业主产权车位和物业租赁车位，租是500元/月，管理费是100元/月。

附近的有地铁10号线的莲花桥站，距离小区大约不到900米，地铁9号线的六里桥东站距离小区大约1.4公里。

缺点：北边临铁路，朝北的户型会有噪音影响。

小区户型全面，但是户型偏大，一居到六居都有，还有复式。下面这个是119平米的两居室，报价1160W，中间楼层/共26层。

7、海淀9号和沄沄国际（七一小学）

沄沄国际于08年建成，开发商是龙洋房地产，此小区是一期，共1栋塔楼，每层户数比较多，就是那种筒子楼，价格便宜，目前均价7W每平；

二期是海淀九号，是13年交房的，名义4栋楼，但是1和5连着，2和3连着，实际是2栋楼，2号楼塔楼，1、3、5是板楼，目前均价9w左右每平。

小区绿化挺多，有花园、有景观喷泉、长椅，很适合夏天乘凉，配套设施还有有象棋、围棋等活动设施，茶楼、健身房、美容美甲等商业设施，儿童活动区、健身器材和塑胶跑道等活动设施也有，带娃、消遣休闲非常方便。

一期和二期的公共区域是共享的，在一个院里。

沄海假日物业，物业费2.5元，物业管理还不错，有门禁，楼梯和楼道垃圾桶都保持很干净。

下面这个就是沄沄国际的楼道里，一层好多好多户。

人车分流，地面不设停车位，都是地下固定车位，地下停车场有三层，车位很充足，租价是600-800元/月。

地铁比较远，距离小区最近的是9号线10号线的六里桥站，路程大约也有1.9km。

下面这个是110平米的两居，报价980W，中楼层/共35层。

好了，以上就是羊坊店片区楼龄比较新的一些小区的介绍。

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