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天雷滚滚!旧时代大门缓缓和上,保险与地产的爱恨情仇进入新阶段

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最近的万科颇有些风雨飘摇的味道。

继在年初传出“疑似暴雷”,欠新华保险旗下新华资产100亿元想要展期被拒绝后,近期又有烟台市百润置业在微信公众号“烟台万林企业管理咨询有限公司”发布了一篇名为“关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映”的文章。文章中提到,以郁亮为首的高管人员利用万科偷税漏税、挪用资金、发放高利贷、洗钱、跟投牟利等。

随后万科回应了百润置业的指控,称烟台市百润置业在网上发布对本公司和公司负责人员的恶意言论,内容严重失实。

而烟台市百润置业又在微信公众号发文“再问郁亮-关于对投诉的回复”,直指万科疑似违法行为。

已经在风口浪尖的万科,又传来新消息。4月10日,据多方核实确认,万科济南公司总经理肖劲已于48小时前被山东警方带走调查。根据中国房地产报记者向万科方面核实情况,济南万科表示,肖劲因个人原因配合相关部门调查,公司运营正常,由金亚斌(石家庄万科企业有限公司董事长)接任济南公司总经理。目前调查仍在进行中,请以相关政府部门披露信息为准。

公司消息面天雷滚滚,万科股价也应声大幅度下跌。截止发稿,万科最新股价为6.7元,今年年内已经跌去35.95%,较历史最高点跌去81.6%。


万科股价走势,来源:同花顺

而万科如今的困境也正是过去几年大量房企的缩影,在多方因素共用作用下,一些大家耳熟能详的房企出现经营危机,有些甚至直接宣布破产。

而作为不少地产公司的重要股东以及不少项目的重要投资方,地产行业的不景气也导致保险行业开始面临一些难题。

1

平安信托出现延迟兑付,地产成最大因素

最近,平安信托旗下有产品暴雷的消息开始在市场中流传。根据流传的信息,此次疑似暴雷的产品为平安信托福宁615号信托计划,该产品成立于2021年9月29日,募集资金约为7.7亿元,以股权的形式投资厦门市荣璐置业有限公司70%股权,从而间接投资厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目。该产品到期日为今年3月29日。

随着产品到期日临近,购买该产品的用户发现产品无法正常兑付。平安信托对此给出解释,受房地产低迷影响,标的项目去化速度较慢。“臻华府”项目总售面积(不含车位)100505.60平方米,其中住宅98546.95平米,规划住宅1029套,商业33套,车位1029个。截止公告日,臻华府累计销售218套(住宅21套,商业7套),收到销售款5.23亿元,去化率约为21%。

产品公告称,由于房地产低迷,项目开发公司正荣地产暴雷,以及销售资金须进入监管账户等原因,截止公告日,该信托计划尚无现金回收,信托计划延期至信托财产全部变卖之日或存续受益人预期信托利益足额分配之日。

这也成为了平安信托福宁615号信托计划延期兑付的直接原因,对此,平安信托也是第一时间在官方公众号上发文说明相关情况。


此外,根据媒体报道,有平安信托佳园468号集合资金信托计划(以下简称“佳园468号”)投资者向记者反馈,其购买的佳园468号同样面临延期,且投资者将相继赴深圳询问产品情况。

整体来看,目前平安信托的整体规模在6600多亿,此次确定延期兑付的福宁615号信托计划规模约为7.7亿元,整体占比非常低,所以短期来看并不会对平安信托整体运营造成大的负面影响。但不难判断的是,地产行业的颓势已经开始危及到不少以房地产为底层资产的理财产品的运营安全。

2

加速切割,险企“逃离”地产股

实际上,保险行业正在加速做与地产行业的切割,特别是在房地产股上。就在本月,金融街控股股份有限公司公告称,2024年3月19日至2024年4月2日,大家人寿保险股份有限公司通过集中竞价累计减持金融街股份约3013.3万股,占金融街总股本的1.01%。


在此前的2021年9月6日至2021年12月22日,大家人寿通过集中竞价、大宗交易减持金融街股份约1.19亿股,占金融街总股本的3.99%,并已经完成持股变动情况通知及公告。上述减持股份合计已达金融街总股本的5%。

除了金融街以外,国内一些头部的房地产企业也遭到了保险系股东的减持。如保利发展就在去年11月公告,泰康人寿作为持股5%以上的非第一大股东,在2023年5月至11月期间减持保利发展8176.97万股股份,占保利发展总股本的0.68%。同时,中国人寿传统保险账户也在2023年完成对保利发展233万股的减持。

新华保险个人分红账户连续减持万科A,持股比例从2022年中的1.77%,缩减至2023年末的0.64%。

而去年最引起市场热议的险资减持地产事件莫过于平安清仓碧桂园。2015年4月,中国平安以63亿港元(约人民币49.5亿元)收购碧桂园9.9%的股份,交易完成后,中国平安成为碧桂园的第二大股东。


从2018年之后,中国平安开始多次减持碧桂园股票,用了5年时间减持了约一半股份, 去年8月11日,据港交所权益披露资料显示,平安资产管理在场内出售碧桂园1409.4万股,完成交易后,中国平安持有的碧桂园持股数减为13.82亿股,股权由5.04%降至4.99%。此次减持是在碧桂园发布亏损公告,公开承认其遭遇阶段性流动压力之后。在持有的股份降至5%以下后,平安即便再度减持碧桂园股份,也不需要进行公告。

而根据平安在去年年底的最新披露,截止2023年三季度末平安已经不持有碧桂园股份。这就意味着平安仅用不到两个月的时间,就清仓了剩余碧桂园4.99%的股份。要知道此前平安减持4.91%的股份足足用了五年的时间,离别显得十分果断而坚决。

很显然,险资在迅速撤离地产股。

3

缘分未结束?保司买楼热居高不下!

但保险和地产的缘分却似乎又并未结束。作为对资产久期要求很高的的保险公司,尽管在地产股上保险资产进行了一波大逃离,但在“买楼”,特别是买国内核心城市的楼上,保险公司依旧保持了不低的热情。

今年一月,友邦以24亿的价格拿下了北京朝阳区CBD的博瑞大厦。而早在2022年,友邦便以50.3亿元投得上海实森置业有限公司90%股权,从而将上海北外滩89街坊地产项目收入囊中,并正式揭牌为“友邦金融中心”。仅在4个月后,友邦人寿再斥资32亿元,收购上海金创大厦4栋物业组合。


上海友邦金融中心

在去年11月,中邮人寿、中国人寿先后被披露分别以42.56亿元、39.1亿元的价格受让了北京市东城区的中粮·置地广场项目和珠海一综合体项目51%股权。

而一直被坊间称为“中国实际第一大地产商”的平安在过去多年均有“买楼”动作。2021年,平安人寿斥资330亿元接盘凯德集团来福士资产包,收购对象包括北京、上海、杭州、宁波以及成都的来福士项目,均为商业项目。2022年,平安人寿收购了远洋集团旗下远洋锐中心项目股权,总金额达到50.15亿元。而在2023年,平安更是直接开启了买买买,去年实施的大额不动产投资包括北京丽泽金融商务区南区E-06地块项目,北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目等,累计投资达到了254.57亿元。

如今看来,相较于购买地产公司股权进行财务性投资,购买一线核心的房产似乎成为了保司更好的投资选择。一是险企可以更加清晰的鉴定资产质量,主动性更强。二是受制于房地产行业现状,开发商和业主出于套现需求,部分优质资产被摆上台面,估值下行到相对低位,险资有充分的选择和抄底机会。三是商业地产,特别是一些核心商业租赁,可以为保险公司每年都带来不错的租金回报,根据介绍,以北京标准甲级写字楼为例,项目的投资回报率大概在4%-4.5%左右。

在投资地产公司股权接连失利后,“受伤”的保险公司转身买楼,市场也并不应该感到意外。

不论我们愿不愿意承认,国内的地产行业供需情况已经到了一个新的周期,而保险公司对于地产行业的投资也不能像过去十年、二十年一样通过股权投资,伴随公司成长获取超额收益。但是从资金属性看,保司又不可能彻底的抛弃地产行业,所以买楼确实是一个更为有效的投资地产的模式。

也许,一种全新的模式,一个新的时代正在缓缓走来。

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