卖房人，已经彻底崩溃了！

01

最近我的会员群里在讨论卖房难的话题，一说立马就引发了共鸣，大家都开始热烈讨论起来。

因为我们好多粉丝其实都是要换房的。

可是换房得先卖呀，房子卖不出去，自然就打不通置换链条。

有些挂出去个把月都没有客户来看房，有的挂了半年一年了都卖不出去的比比皆是。

还有些跟我说，今年看到机会很好，确实很想入手了，但是就是卖不出去拿不到钱，又怕错过好时机，怕房价一稳，换房成本就高多了，干着急。

我估计房东们，从没有此时此刻这么卑微过，焦虑过......

不但要认真包装自己的房子，还要给来看房的中介小哥们贴心的准备好水和零食，给中介发发红包.....

前段时间还看到一个视频，是一个豪宅业主专门到中介会场，专门写好精美PPT来宣讲自己急卖房子的亮点.......

豪宅业主都如此卑微，其他如果持有老破小，老破大的业主，更加是卑微到尘埃.....

各位，你们没有感觉到吗？你现在把房子挂到网上，如果不是挂个超低价，根本就没有人来看。

而且，樱桃告诉你，关键问题来了，现在的二手房定价系统已经非常混乱了。

这个话题，刚好借着我会员群讨论的话题跟大家说说这个事，内容很多干货，所有卖房买房换房的务必仔细看完。

02

从2022年开始，整个楼市的二手房交易量就开始急速下降了。

交易量一旦急剧萎缩后，房子的整个定价系统就会彻底变成一个黑匣子。

我认为整个二手房市场要划分为两类市场：

其一，有正常交易量的市场。主要是一线和强二线的次新，核心区，次核心，近郊等有价值的房子。

第二，失去正常交易量的市场。包括一线和强二线部分远郊和老破小，广大的三四线城市，县城的房子.....

前者这样的市场还好，北上广深这些地方的二手房虽然也在跌，毕竟还有交易量，如果有足够的成交量样本的小区，那二手房挂牌定价，整体来说还是清晰的，小区成交了多少套，以什么价格成交的，数据最起码是有的，挂牌价逻辑相对清晰。当然像深圳等，现在正常渠道仍然查不到交易价格，但想想办法最起码还能看得到。

有成交量在，最多是二手房看房的人少一点，房东被动降价多一点，一套房子降个四五次价，还是有概率成交的。

可是，问题来了，针对交易量缺失的一些低价值的房子，也就是我上面提到的第二类次级资产市场，二手房市场就会存在一个关键的问题，叫做：有价无市。

很多老小区，小城市的房子，你在中介平台上看到挂牌价，已经根本不是真正的住房报价了，因为很多小区半年都可能没有一套房交易，根本就无法判断房价跌了多少，大家卖房也是一脸懵逼，根本不清楚挂牌价应该挂多少？

各位是不是这样？当你准备卖房，卖多少的时候，你发现你挂牌价很难定，交易量多的还可以，因为还可以参加历史报价。

现在呢，如果市场已经半年不成交，请问你挂什么价格？

买家说市场在跌，上一个1000万成交，你要900万卖给我，卖家说最近XX城市交易量起来了，要卖980，双方达不成一致啊。

以前房东要卖房，是卖方市场，在历史成交价基础上，不仅税费要对方承担，而且还可能会临时加价，现在完全不一样了，现在房东卖房，房东的价格已经说了不算了，变成房东跟中介去协商，中介需要跟房东聊报价，这个价格不是房东想卖就能卖多少的啊，很可能是中介来定。

因为如果价格不合适，即使挂到了网上，也根本没有人来看，中介也可能嫌弃你的报价高不给你带客，不是一天没有一个，而是几个星期甚至几个月都没有人来看房。

那房东想要快速变现，怎么办？只能选择降价，把价格弄得很有优惠，才能够被别人询价，询价也不一定就等于成交。

现在的情况就是，卖方急着卖，买房并不着急买，非要在房价基础上再继续谈价，上来就是大砍一刀，砍到卖房人肉疼，整体上从一个房东上架房子到卖出房子，不降价格几轮啊，很难卖得出去的，但这个并不是什么太大的问题，毕竟二手房市场是自由市场，有涨就有跌，愿赌服输，供需决定，规则只要清晰就行了。

现在最可怕的是那些冷门楼盘，那些老小区，那些三四线城市长时间几乎没有交易量的小区，你压根儿看不到市场真实的成交价。

成交价都有可能是假的，是用来骗你的。

卖家靠个别的成交价来卖房子，买家被这个成交价所骗。

你根本不知道你买的房子定价多少，房子的成交价已经成为了一个黑匣子，楼市下跌了这么久，交易样本不够的情况下，你已经找不到一个可靠的参照点，足够多的样本来支撑了，很多时候就会被市场精准收割。

急卖的粉丝朋友，被网上那些房价会再跌30%的言论一吓，自然就饥不择食，也不清楚自己卖贵了还是卖便宜了。

个别的中介还可能在这个市场情况下PUA房东，让他尽快降价，A房东降价了，B房东也可能会说服降价，如此进入一个降价式内卷，挂牌价远远低于上一套也许是半年一年前的成交价。

我会员群就有人说这个问题，卖房人要找到买房的“有缘人”，是不容易的。

当然哈，中介为了成交用些技巧也无可厚非，少数中介是比较过分的，大部分中介还是靠自己的勤奋吃饭。

去年最大的某绿中介的业绩就爆了：

2023年的财报，数据显示全年总交易额达到3.1万亿元，同比增长20.4%，公司总收入达到778亿元，同比增长28.2%，全年调整后的净利润高达50多亿，暴增5倍。

按理说，房价缩量下跌，中介的日子应该不好过，起码不应该赚得更多，但事实啊，房价缩量下跌，适配这种新玩法的中介反而赚得更多了，少部分还PUA卖家，让卖家疯狂降价，否则就不给你推客户。

所以说，现在互联网上的二手房价格很多是失真的，它只是挂在那里的价格，而不是真实的成交价。

有时候突然来一个笋盘，价格非常便宜，你以为是降价了，一仔细问，不是一楼没光线，就是各种税费苛刻付款条件。所以，买家对网上一些二手成交价突然大跌之类的一些信息也不要一下就信。

这也是为什么大家更愿意买新房的原因，有些城市毕竟有限价，价格相对透明。

现在的中产换房人成为了价格歧视最严重的群体，非常苦逼，过去一轮房子缩水，收入减少，财富锐减，又急着想改善换房，挂出去几个月都没人来看，被买家砍价也就算了，还要被处处压制，真的不要太惨。

03

但是樱桃最近已经发现一个非常重要的现象了。

相比过去两年疯狂的挂牌和卖房节点，到了今年，我发现不少人的心态又发生变化了：

很多业主开始摆烂了。

因为一旦房价跌出30%-50%，必然有不少人不会再卖房，而选择躺平。

为什么呢？这个心态很好理解，因为房价跌10%，你砍10%成交，我亏20%，我可能买得早还是盈利无所谓，但是房价一旦跌40%，你再上来砍10%，业主可能已经出现不盈利或者亏损很多，那么这个时候，就开始摆烂了，或者不急的就等回暖了。

换房的业主干脆不换房了，毕竟换房不是刚需。

更何况，你想想，很多人如果过去买房买在高点的那些，房价一旦跌30%，他的首付款就跌没了，那他卖了干啥呢？

他卖了还要给银行倒贴钱，所以他根本就不会去卖房，更加就会摆烂，像深圳，武汉，苏州等回调已经很多的业主，我看到好多人错过了我之前提示的最佳卖房节点，干脆躺平不卖了。

不知道大家是什么心态哈，可以评论区告诉我！