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上海最不幸的几个板块,很难翻身!

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上海的市场,跟过去完全不一样了。

人口增速缓慢,基本就是定局了。

对于上海来说,这是楼市彻底分化的开始。

未来,核心地段会越来越贵。有些板块割肉都没人要!

不要觉得有的看起来是价格洼地的板块,以后还有发展机会。

这种想法是错误的。

上海发展最高光的10年已经过去了。

在2000~2010这十年当中,上海每年新增60万人,地铁通了11条。

而上海过去的十年,每年只有6万新增人口,地铁加起来只通了5条。

这就意味着,

你买对了房子,依旧会吃到城市发展的红利。

买错了房子,连普涨的机会都捞不到。

我自己买房,从来都是:买新不买老,能买南不买北。

强者恒强,地段固化。

一些没有希望的板块,碰都不要碰。

未来没有接盘侠,割肉都没人要。

这一期就给大家讲讲,三个未来发展希望不大的板块。

给大家避一下坑。

1、老闸北:永和板块

这个板块大家可能听的少,更多的是听说过阳城和大华。

永和就在这两个板块边上。

让这里出名的应该是新静安搞得市北高新总部在这里。

除此之外,这个板块并没有多少亮点。

尽管永和板块属于新静安,但丝毫没有静安的气质,反倒宝山的气质很接近。



老房子扎堆,城市界面老旧。

轨道交通上面,尽管有地铁1/7号线,但最近的地铁站也要1.5公里以上。

板块中间位置的居民,地铁通勤还是很难受的。

这里呢,学校医院也很一般。

商业上自己没有,主要依靠宝山的日月光。

整个区位来看呢,永和的东南西北都是穷亲戚,想起飞难于登天。

正东方向上,是虹口的凉城和江湾镇,也是虹口最难的两个板块。

凉城连个地铁都还没有,肯定指望不上。

西面呢,是宝山的大华和大场。两个板块本身性价比还是不错的。

只可惜,这两个板块自身的造血能力也不足,还等着真如副中心起飞带一把呢。

等到永和,那得猴年马月了。

正北方向,有铁路南何线,直接封印住了北向的发展。

正南方向,阳城自己还要吃一吃大宁的发展呢。也管不了永和。

没办法,整个老闸北历史上都很难,经历了战火,底子太薄了,一度是棚户区聚集地。

也难怪,当年整个闸北并入静安,很多老上海人觉得是高攀了。

永和这里买房,还是要谨慎一些。

不要看大宁金茂府冲到了14万,洼地永和就能涨起来。

错过了上海高速发展的时候,洼地就是洼地,翻身太难。

2、杨浦:中原

这个板块在杨浦的东北角,可以说是杨浦最偏的一个板块。

坊间外号“杨浦区的西伯利亚”。

这里可以说是杨浦最没有发展希望的地方。

地铁呢,目前只有一根挤得要命的8号线。

尽管未来的20号线东西方向,从嫩江路站穿过,但太过靠南。

板块内有90%都是老公房,约10%的小区是2000年以后的。

主要是因为当年的工人新村建设太过密集,没有预留地块来搞新的开发。

十几年间,很少有新楼盘宣传。

除了上海北四区的人民清楚这个板块,可能很多老上海人都不记得这个板块的存在了。



中原板块内部的教育资源也比较一般。

小学初中没有一个是区级一梯队二梯队的,隔壁的新江湾城学校倒是很不错。

可是,基本没有好资源向中原板块倾斜一点趋势。

商场呢,板块内也不过只有小小的中原城市广场和欧尚超市。

从产业规划来看,中原板块大部分规划为战略发展区,自身几乎难有新增产业。



西面的新江湾城倒是有产业,但又被宝山的大吴淞规划借走了。

新江湾城以后,大概率是往西北拓展。

中原板块,看不到任何出路。

也许,中原可以等一等,未来老房子拆迁。

不过,目前看希望依然渺茫。

近二十年来GDP增速,杨浦一直是在市区垫底。

杨浦估计也是有心无力。

中原板块的发展,也只能是自求多福了。

3、普陀:甘泉宜川

这个板块,估计是普陀去最尴尬的板块。



整个板块是上海内中环唯一一个没有地铁穿过的板块。

7号线擦板块西边而过,3、4号只留下了中潭路一站地铁。

板块北面去个地铁站,累的要死。

经过铁路去中潭路地铁站的天桥,更是被网友吐槽是“上海难度最高的天桥”。

过个天桥能把胖子变瘦子。

明明眼前就是地铁站,几层的楼梯能把人累死。

要是推个共享单车,那简直是噩梦。



东西穿行的铁路,把宜川和普陀主城区分开来。



宜川的城市界面和铁路以南城市界面几乎两个世界。

上海的城市化,到了甘泉宜川这里,就像冰封停止了一般。

城市界面几乎和二十年前没有什么两样。

没有什么新发展,房价也是波澜不惊。

这让都让人怀疑,这还是不是内环边上的板块。

这里老上海人很多,生活气息很浓厚。

你时不时可以去花鸟市场凑凑热闹。

板块里面小区房龄比较老,70-80年代的比较普遍。

但是又比曹杨板块60年代的要年轻,可价格也比曹杨同样年轻,便宜很多。

房子新一点,还要更便宜一点。

甘泉宜川真是没得救了。

这里没有产业规划,通勤也不够便利。

未来,很难有大的发展。

4、小结

上海楼市已经发展了二十多年,很多板块的发展都基本定型了。

特别是那些错过城市高速发展时候的板块。

这里需要时间和资源去发展,

但这些时间和资源,都是未知数。

之前我在写外环买房避坑的时候,提到过要避开一下板块:

崇明北、崇明长光岛、金山全境;

宝山的月浦;

松江的小昆山;

虹口凉城;

嘉定的徐行、外冈;

青浦的白鹤、香花桥;

奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行、柘林;

浦东的合庆、泥城、书院、宣桥。

本质上,也是这里缺资源缺时间。

这个也没有办法,一个城市的资源是有限的。

上海楼市,就是有分化,有高有低的。

最后的最后,我想说一句:

请记住,有些板块是成熟定型的,有些是未来可期的,有些是没有前途的。

那些没有前途的板块,就是你要避开的坑。

不要有奢望,有机会翻身。

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