深圳废止9070，我认为许多人并未深入理解这一政策背后的真正意义

近日，深圳废止了实施了18年的9070政策。有人分析，这是深圳楼市保障加市场双轨制到来的信号，旨在让更多改善型需求的买家入市，从而稳定深圳过去的高房价。然而，我认为许多人并未深入理解这一政策背后的真正意义。

所谓的9070政策，其中的90和70分别指的是各城市商品住房总面积中，90平方米以下的住房面积所占比重必须高于70%。有人认为，废除这一政策后，市场侧可以提供更多大面积的改善型住房，而刚需问题则通过保障房来解决。难道美好的大房子时代真的就要到来了吗？

不过，在我看来，废止9070政策并支持双轨制，以实现居者有其屋的观点并不稳固。相反，双轨制的落地以及9070政策的废止，可能会使得真正的刚需购房者上车变得更加困难。做生意的本质是看供需关系，房地产市场亦是如此。以深圳为例，过去的高房价从需求侧来看，是人为制造的稀缺性所导致的。

在2021年的城市更新论坛上，曾经透露过一组数据：2019年深圳常住人口住房自有率仅有23%，居住用地占比是26%，而工业用地占比则高达36%。相比之下，一直备受诟病的香港在2021年的住房自有率是51.6%。这种人为制造的严重供给不足，造成了升值预期，吸引了逐利的资本和投机需求，共同将深圳的房价推高到了一个本不属于它的位置。

然而，在如今一片乐观向上的氛围中，深圳的楼市成交情况却并不乐观。因此，我认为在废止9070政策后，双轨制下的市场侧是否会出现大量改善型需求买家来救市，以及他们是否能拖住深圳过去的高房价，都是值得商榷的。至少从改善的第一步来说，他们原来的刚需房都很难转出手。

既然废止9070政策无助于吸引改善型需求购房者入场救市，那么这个动作的目标究竟是谁呢？其实并不难猜，目标就是那些当前仍具有较高购买力的高净值人群。即使在当前经济环境下，他们手头可支配的资金依然相当可观。废止9070政策的目的就是为了释放这部分高净值人群的购买力，让开发商可以借此打造更大更贵的高端住宅，改善自己的现金流。而高净值人群也可以在商场和股票市场失利后，重新找到投资的方向。

至于真正的刚需客，虽然有人认为有保障房来满足他们的需求，但深入思考后我们会发现，如果真的有大量保障房能够满足大部分刚需需求的话，那么原本定位在刚需市场的开发商们又将何去何从呢？

最后，让我们来畅想一下未来。或许在某个下班的晚上，你坐着城际列车经过繁华的深圳北站，那里交通便捷，豪宅林立。一个小时后，你回到惠州的家，成为众多“惠州人”中的一员。这样的未来，或许正是深圳楼市政策调整所带来的新变化之一。