以居住为目的购买的商品房，消费者在执行中应当优先保护吗？

以居住为目的购买房屋，并已支付全部价款的商品房，消费者在执行中应当优先保护。

——王某与某房产公司、某建设公司执行异议之诉案

案例回顾：

2011年，王某与某房产公司签订了商品房买卖合同，约定由王某购买该公司开发建设的某小区的某套住宅，并办理了备案手续。

之后不久，王某通过刷卡、现金以及工抵等方式支付了190余万元购房款，该房产公司开具了收到全部购房款的收据及发票。王某于2016年办理了收房手续并居住至今，其名下无其他住房。

由于未及时办理过户手续，该套房屋仍登记在房产公司名下。某建设公司在与该房产公司建设工程施工合同纠纷案中，于2018年申请保全查封了该套住宅在内的若干房产。

王某作为案外人主张其在查封之前已购买该套房屋，并支付了全部价款，且已实际居住至今，请求解除对该套房屋的查封。

法院经审理认为，王某系以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的商品房消费者，其就该套住宅享有排除本案强制执行的民事权益，最终支持了案外人王某的诉请。

律师解读：

对登记在被执行的房地产开发商名下的新建商品房实施强制执行是实现债权人合法权益的重要方式。而在房价一路飙高的背景下，购买一套属于自己心仪的房子往往需要花掉一个家庭多年积攒，甚至几代人积攒的钱。

在此情况下，如何平衡保护购房人与债权人的合法权益、能否强制执行该商品房一直是法律热点问题。

《民法典》第五百九十五条：

【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

针对商品房买卖合同是否合法有效、合同签订与查封时间先后顺序、所购商品房是否系用于满足家庭基本居住生活需要、是否支付全部价款等，是考量能否认定购房人系商品房消费者以及排除法院强制执行的必要条件。

标准商品房买卖合同签订流程：

签订《认购书》→签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》→与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》(即通常所说的办理银行按揭)→办理预售登记→《商品房抵押贷款合同》登记备案→房屋交付→办理大确权证(初始登记)→办理产权过户，领房产证→办理抵押权登记→买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。

签订《认购书》：

《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预(销)售程序的第一个环节，商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。

购房人如果对某套商品房有意向，可到售楼处签订《认购书》，并缴纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人，并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。

当签订完《认购书》后，出售方应给购买人《签约需知》，以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。

签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》：

购买人在签订《认购书》后，应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。

与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》：

为鼓励购房者购买所建房屋，开发商请求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。

在商品房预售中，购房人通过按揭方式购买商品房的，通常方式是支付一部分楼价款(即首付款)给开发商，其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。

在此按揭过程中，购房人须与贷款行签订《商品房抵押贷款合同》及《借款合同》。在房产证办理完毕之前，由开发商通过协议将购买人对期房的期权让予给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。

待房产证办理下来之后，开发商解除担保，购房人将房产证抵押在银行处作为偿还贷款的担保。

办理预售登记：

商品房预售，开发企业与购买人签订商品房预售合同(即《商品房买卖合同》)买卖双方应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

办理预售(买卖)登记时，买卖双方必须带齐全部预售(买卖)契约。买方可以自己去办理，也可以委托他人代理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。

如果亲自办理手续，应携带上述能证明身份的个人有效证件。

《商品房抵押贷款合同》登记备案：

《商品房抵押贷款合同》登记备案是房地产市场信息系统建设的重要组成部分。《建设部2006年工作要点》、《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)《关于整顿和规范房地产市场交易秩序的意见》(建住房〔2006〕166号)等对此均有明确要求。

结 语

北京执诺律师事务所孙可律师表示：

在满足前述所有条件时，案外人可以认定系商品房消费者，其享有的物权期待权的保护顺位优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他金钱债权，足以排除基于这些权利的强制执行。

本案王某与某房产公司于查封之前已签订商品房买卖合同，并办理了备案登记，且王某名下无其他用于居住的房屋，还支付了全部价款，符合商品房消费者请求排除强制执行的条件，故最终支持了王某排除本案强制执行的诉请。

但在此，也要提醒广大商品房消费者，在具备过户登记的条件时一定要及时办理手续，这是保住自己心仪房子的最经济最便捷的方式。