金地度过三月偿债高峰，投资性房地产仍有融资空间

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

房地产销售不及预期引发投资者的信心动摇之时，金地一次又一次地让投资者惊喜。

3月20日，金地方面对21世纪经济报道记者确认，已将"16金地02"债券兑付资金本息共计约11.39亿元，全额汇入中登公司指定银行账户。这是金地集团近一个月以来偿付的第三笔公开市场债务。

此外，金地集团透露，将于3月24日到期的另一只中票"21金地MTN003"，其兑付资金也已全部备妥，本息共计15.597亿元。

至此，金地今年一季度的公开债已经全部偿付完毕，今年上半年金地的公开债还剩两笔，分别将于2024年5月、6月到期，余额分别是20亿元、15亿元。金地方面称，目前公开债务的偿付工作在有序铺排中。

金地近期债务的如期兑付，有赖于金融机构为之提供的65亿元融资。3月5日，金地对外透露，北京金地中心的项目公司向交通银行深圳分行申请经营性物业抵押贷款融资，融资本金40亿元，融资期限最长不超过15年。此前，深圳金地物业还向招商银行深圳分行申请了25亿元的授信额度。

这两笔抵押融资，为金地铺平了道路。优质经营性物业，也被外界视作是金地渡过偿债高峰的必要工具。根据金地年报，金地目前旗下还有若干商业、产业园等资产，这些资产也有望再度为金地提供融资窗口。

随市缩表

在房地产市场规模整体下滑的背景下，金地也不免受到影响。

根据金地披露的财报，2023年全年，金地累计实现签约面积877.0万平方米，同比下降14.01%；累计实现签约金额1535.5亿元，同比下降30.77%。

在营收规模上，金地也受到了市场的影响持续下行。2023年，金地集团实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%。房地产项目结算面积486.34万平方米，同比下降21.13%；结算收入854.69亿元，同比下降21.72%。

利润方面，金地实现归母净利润为8.88亿元，虽同比下降85.48%，但依然是行业为数不多能实现盈利的房企之一。

缩表的同时，金地的财务面保持相对稳健，负债规模也随之有所缩减。

截至去年年末，金地的计息负债余额降至919亿元。其中，银行借款占比为75.52%，公开市场融资占比为24.48%。债务融资加权平均成本为4.36%；长期负债占全部有息负债比重的55.56%。

此外，截至去年年底，金地的资产负债率为68.7%，剔除预收款项后的资产负债率为61.3%，净负债率为53.2%，债务融资加权平均成本从2022年的4.53%进一步降至4.36%。

在与银行机构的合作上，金地披露，截至2023年12月31日，其获得各银行金融机构授信总额2524亿元，已使用银行授信总额为844亿元，尚剩余授信额度1680亿元。

货币资金方面，截至报告期末，金地持有货币资金297.4亿元，但需要看到的是，金地一年内到期的非流动负债总额是410.1亿元，意味着金地在偿债上还是存在一定的缺口。

去年，为了获得短期的流动性支持，金地的国资股东还为之提供了必要的帮助。

去年12月29日，金地发布公告，为快速回收项目投资现金流，提升公司现阶段流动性水平，公司将持有的环湾城项目51%的股权转让给深圳福田投控。在这次交易后，金地应收取的总交易对价约32.51亿元，包括51%股权转让款13.2亿元和其提供给项目公司的股东借款本息约19.31亿元。

如期兑付

按照以往的操作，大部分房企可以通过“借新还旧”滚动偿还原有贷款，但近两年，由于融资渠道持续收紧，房企的偿债压力增大。

截至目前，金地今年上半年已经完成了逾60亿元债务的兑付。不过，金地前2个月录得的销售额仅106亿元，如若未能拓宽融资渠道，其兑付压力不可谓不小。金地近期的这几笔债券如期兑付，外界普遍认为资金来自于银行为之提供的抵押贷款。

3月5日，金地发布公告，其持有的北京金地中心项目已向交通银行申请经营性物业抵押贷款融资，融资本金40亿元，这笔贷款的融资期限最长不超过15年；而在此之前，金地还通过深圳金地物业向招商银行申请25亿元的授信额度，期限最长不超过三年。

正是这两笔“救命钱”的到账，金地才能够顺利地应对今年3月的这次偿债小高峰。但是今年金地仍然有多笔债务到期，其中包括一笔4.8亿美元的境外债，以及总额为65亿元的境内债券。

金地方面表示，公司将持续通过项目合作、促销售、拓宽融资渠道等方式确保公司经营的安全稳定。“按时全额偿还公开市场债务融资是公司恪守的信用底线，公司将持续保持稳健经营，继续维护全体股东及投资者的权益。”

亮出底牌

根据金地从交通银行、招商银行所申请的两笔贷款，可以作出一个推断：目前金融机构对房企的态度仍然审慎，纯信用贷发放的标准较高，在此前提下，金地偿债资金的来源就只有销售回款、出让资产、抵押贷款以及投资性房产的营收等。

一个背景是，目前房地产市场仍然低迷，金地的经营性现金流入已经十分有限。根据财报，去年全年，金地的经营性现金流入仅为21.92亿元，同比大幅下挫88.99%。

积极的一面是，金地的投资性房产质量尚可。

根据金地的年报可以发现，金地部分投资性房产已经进行了抵押贷款融资。21世纪经济报道记者发现，截至2023年年末，金地的投资性房地产为271.89亿元，包括已出租的投资性物业253.45亿元及在建投资性物业18.43亿元。年报还披露，金地投资性房地产的受限金额为159.28亿元，金地解释为是用于抵押融资。

从这两组数据对比来看，金地的投资性房地产还有较充足的融资空间可以动用。如果投资性房地产的账面价值是公允的，按照70%的融资率计算，如果顺利，金地还可以有80亿元左右的融资空间。

除此以外，金地的租金收入也还相对可观。

根据金地2023年的财报及21世纪经济报道记者的统计，目前金地所持有的经营性资产数量不多，写字楼、商业项目仅19个，不过多数分布于高能级城市，其中上海数量最多，共有4个，北京、深圳为3个，南京、杭州为2个。

这些项目2023年所贡献的总租金收入是26.48亿元；其中，深圳贡献的总额最高，是13亿元；其次是北京，贡献了5.49亿元的租金，上海4个项目则贡献了2.27亿元的租金。

在产业园方面，金地的总租金收入是5.43亿元，这主要是来自于上海9个项目、成都3个项目、深圳、广州和苏州各1个项目的贡献。

在年报中，金地提到，将继续坚守稳健的财务政策，加强现金流管理和资金精细化管控；也将进一步加大销售回款的管理力度，以及做好多元化融资工作，在管理好杠杆水平的同时，争取到更多公司发展所需的资金。

交通银行、招商银行对之的经营性抵押贷款是一个好的开始。在投资性房产还有动用空间的前提下，金地未来也还可能继续通过这种方式，或者发行产业及消费类REITs的方式降低负债。如果金地能够顺利扛过今年的偿债高峰，它的生存压力也将减轻许多。