切记，佛山这10大板块，买了要站岗10年！

三水新城 图源：三水发布

编辑：垚垚

你说你爱了不该爱的人，心中满是伤痕。

额~那要是选了不该选的板块，会怎么样？

来，跟着小编，把以下的字大声的念出来，保持一下心态。

楼市里面，板块是轮动的，就是这个板块涨完，下个板块涨，你方唱罢我登场，风水轮流转。

但是有些板块可能天生运气不好，地铁到不了，规划赶不上，投资的天敌，自住的哀鸣。

还有些板块，轮动之下，三四年之后竟然是跌跌跌，形成“好的越好，差得更差”的格局。

总之，在佛山选错板块，套牢你的不只是五年的时间。

今天我们就来聊一聊佛山十大慎买板块，大家已经买了的挺住，没有买我们慎重。

01

黄岐

临广过气板块

黄岐，因为紧挨着中山八路，又被戏称为“中山九路”，一路之隔就是广州。

那时候的广州，大兴城建，房价飞速直上。

天河的平均房价都到了8000块每平方，而紧邻广州的黄岐，距离广州老城区比天河还近，但价格都不到天河的一半，最便宜的才2000多元/㎡，自然成为当时广州人的首选之地。

此时的黄岐，更是提出以房地产为龙头的发展思路，建楼，吸引广州人，由此开启了轰轰烈烈的广佛同城发展史。

明明是富贵命出生，至今没有地铁，货车横行，厂房遍地。

黄岐

还有房价，能上3万/㎡的寥寥无几，还得大降价才能出售。

像名雅花园一套434㎡的房源，挂牌价1270万，后直降110万卖出。

因为发展得早，如今的很多项目的楼龄动辄超20年，但价格在1.2-1.6万/㎡不等。

如此价格，在别的临广板块选择一个全配套的项目，绰绰有余，甚至价格还会更低。

一句话总结黄岐：穷人买不起，富人看不上，面子和里子都不香。

02

丹灶

成交套数“膝斩”，不要碰！

丹灶上榜，应该是很多人意料之中的事情。

曾有过扩容的规划，甚至提出“一岛两湖十里片区”的远期规划，涉及总面积35平方公里，计划推进15大重点项目，将通过城市更新腾挪7350亩。

一岛两湖十里片区规划示意

但进程缓慢，于楼市而言，还是杯水车薪。

2023年，成交套数最大跌幅是丹灶，从2022年的1118套到2023年的343套，成交堪称“膝斩”。

原因之一是供应量减少，而之所以供应量减少是开发商不拿地，无开发。

超级大盘桂丹颐景园，2020-2021年，是绝对的高峰，成交价起步1.1万/平，大部分是1.2万/平，而最高可以顶破1.3万/平。

如今，66万可以上车一套三房，简直亏麻了！

不算高明、三水等区域，佛山楼市的鄙视链，丹灶一定在底部。

哎，楼市的小透明，没有办法。

03

佛山西站

一个枢纽一场梦

佛山西站是广州都市圈“五主三辅”铁路枢纽中的主站之一。

也是狮山轨道交通最大的交会点，佛山地铁3号线、4号线、14号线3条地铁线，广佛肇、广佛环线、佛穗莞3条城际线以及贵广、南广2条高铁线均在这里交会。

图源网络

怎么看都是有种一个站点带动一座城的既视感。

但是吧，具体可看广州南站，只有流动人口，没有存量人口，现在周边的房子有些都卖不动了。

佛山西站这边，翠湖绿洲长达13年的销售周期，目前价格1.4-1.6万/㎡，再看回该小区近一年成交价，在1.1-1.2万/㎡之间，相比买入价至少有20%的跌幅。

04

三山新城

跌惨了，炒房客哭晕

为什么要提上三山新城，因为前期的定位好、规划好，站位高，吸引了一波又一波买房客，房价一度刺破4万/㎡。

但在大环境、广州新政之下，三山新城因为之前炒得过快过热，以至于现在变成“慢走”。

泡沫刺破，房价体系瓦解，变成了板块轮动之下的受伤人，投资慎重吧！

05

绿岛湖

楼价大跳水，写尽迟暮悲凉

投资游戏，绿岛湖不知道坑了多少人。

政府行政服务中心搬走，人少了；2号线开通了，但也带不来什么人；教育配套兑现，但又不够片区需求。

曾经的下一个千灯湖，就这么没落了，以至于开发商都在以价换量。

世茂弘阳绿岛湖公馆，首开时均价约1.7万/平，现特价房单价仅约1.35万/平，跌幅超 20%。

去年年底说交付，但阳台没装，小区绿化没搞~

绿岛湖公馆，去年9月延期交付，年底依然未能兑现承诺，一拖再拖。

有业主表示，11-15座能够5月30日交付，但错过邻近九年制公办绿岛湖学校报名时间。

绿岛湖被暴击的业主，谁来拯救？谁还敢再买入？

06

南庄

一年直降5000元/㎡

当石南大桥正式通车，来自佛山国营陶瓷厂的“星期日工程师”能够成批地从风翔湾涌入南庄。

后来，佛山建陶业高速发展，顶峰时年销售额、出口额分别占全国的70%、60%，而南庄镇这两个数据又均占了佛山市的80%。

坐拥禅城西大门的南庄，成为“中国建陶第一镇”。

南庄产业是有了。

况且南庄的确算是刚需福音，有吉利购物广场、CCONE大型商业体以及地铁2号线南庄站，忽略村容村貌这一点，居住条件还算可以。

但市场不认账。

交通上，28号线不走南庄板块。

楼市上，金辉辉逸云庭，首开价格1.8万/㎡，特价1.3-1.4万/㎡，一年直降5000元/㎡。

交付一期高层住宅交付，交付质量问题严重，甚至拒绝签字验收，吐槽声一片。

海伦堡·汇银·玖悦澜吹风1.8-2万/㎡，入市之后，降，再降，还要降。

特价房低至1.2万/㎡，这落差，谁扛得住啊！

07

城北

配套堪忧，不能碰！

城北，真的是苦教育久矣！

一手+二手前前后后起码住了上万户业主。

但目前只有敦厚小学、怡东小学等村办级小学可入读，但是敦厚1年级只有2个班，怡东1年级只开4个班，学位非常紧张，且2-3公里的距离，接送并不方便。

规划的36班小学未有动静；九年一贯制学校说是力争2025年投用，现在地还没有征收，相当郁闷。

急需教育的朋友，不可碰！

08

佛山新城

"吸血"全佛山打造，还是卷不动

佛山新城起点很高，从一开始的中心组团新城区，到东平新城，再到佛山新城，都承载了佛山对它的期待。

地铁、城市地标、写字楼，通通给到它。

但是缺人又缺产业，顺德区常住人口约326.94万，而佛山新城仅占比4万人。

产业上，说是以金融、科技、电商等产业为主，但写字楼空置率仍高居佛山第一。

教育上，东平小学学位紧张，英华学费3万多一年，初中目前暂无名校开学。

后期的发展难度可想而知！

板块内的泰禾世茂佛山院子，验资才能看房，首开2万/㎡，原以为可以屹立于市场。

大家看看这两年的价格对比，四房降价接近100万！

怡翠晋盛，虽说价格比较比较稳，对比两年以来的价格，也是有30-40万的落差。

09

容桂

只因同行太强

虽然容桂头顶着「中国首个亿元镇」、「中国首个工业产值千亿镇」等头衔，实际上却像极了一个“粗放型的大县城”。

来源：容桂发布

因为没有经过系统规划，城市界面非常差。

2021年，淘房君踩盘时，容桂本地人告知，大概1.1-1.3万/㎡的价格就可以买楼。

现在，像爱情力高·印玥万璟新房，楼下有公立幼儿园，单价最高直降2000/方，均价低至10XXX/方起。

还有15年楼龄的二手房，总价75万可成交。

对自住对刚需非常利好。

然而在顺德，容桂的能量是不上陈村、北滘。

同为千亿镇街，这两个是临广顶流，现在价格还很亲民。

所以不是容桂不够好，而是有陈村北滘等临广板块，容桂楼市注定走得艰难。

010

三水新城

佛山最能吹牛的板块

其实高明三水等地有属于自己的体系，本地人自住没有问题，外地人投资也不会考虑，为啥要单拎出来三水新城呢？

因为太能吹牛了！

2011年三水新城刚出现的时候，佛山指出，对三水新城的建设：

要拿出世界一流的城市规划。

三水新城发展劲头的确足，随即立下“军令状”：

一年完成规划、三年完善基础、五年呈现雏形。

房价随之一跃而起，从7字头到到8字头，1万+/㎡，有项目甚至卖到1.5万/㎡。

现在嘛，5-8k/㎡，任君挑选。

以上这些板块，大家有入坑了吗？大家切记，市场永远是对的。

最后再告诉大家如何选板块：

其一，核心区之间的过渡地带，三不管地带，不选。

其二，龙头的邻居，有可能是野鸡，慎重。

其三，跟你大谈规划的，不买。

以上。