大反转！“撤辣”竟然奏效了…

　　前阵子，大碗曾追过一期香港“零辣招”。

　　给出的结论就是，香港这极致的紧凑不管从投资还是居住来说都没啥优势，所以即便全面“撤辣”，也掀不起啥大风浪。

　　话已经说出口了，经过一个多星期的发酵，“内地人炒爆香港楼市”的新闻就来了。

　　更没想到的是，时隔半年香港竟再次出现了“日光盘”。

　　怪我，怪我，眼光还是不够毒辣。

　　原来，大家的真实购买力，就差一句“撤辣”，就能彻底释放了。

　　香港：这泼天的富贵！

　　2月28日，香港宣布取消实行14年的楼市“辣招”。

　　这意味着，所有香港住宅物业交易都无需再缴纳额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，“撤辣”之后，任何人去香港买房，都和本地居民一样，仅需缴纳从价印花税。

　　以总价1000万元的房子来计算，去年10月以前税率是15%，需缴税150万元，如今只需3%，直接秒省百万元。

　　这折价力度，温州皮革城老板也不过如此了。

　　除了税费显著降低，很多人还瞄准了香港更高的租售比。

　　按照中介们的口吻，香港房屋的租售比大概在3%-4%，这几乎是大陆的两倍。

　　账这么一算，内地中产们觉得值啊。

　　据香港媒体报道，“撤辣”后的首周，与上周同期相比的24宗猛增了近18倍，有内地投资客斥资2000万横扫4个楼盘，平均每天的成交量达110宗。

　　从2月28日到3月3日，五天时间，香港一手市场成交590套，吊打二月成交量的两倍多。

　　一手房直接卖疯了。

　　此外，时隔半年，香港再次重现了“日光盘”神话。

　　以全新盘长沙湾Belgravia Place为例，凭借1.4万元/呎的超强性价比，注定了它被疯抢的命运。

　　10点开盘，4小时后，138套房子获得约4330票的认购，超额逾30倍。

　　长沙湾Belgravia Place项目现场

　　在这批狂热的信徒中，有人专门趁着周末坐高铁来香港，千万购入油塘亲海駅海景3房，有人拿1亿元扫货香港，一口气买12套800万的新房。

　　过去的一周时间里，什么香港的边角料，通通被挖出来上了架，为此，香港中介们亲切地称这些人为“西饼客”。

　　大概意思是像打包西式点心一样的买法，内地客户一次性买一层用来放租的不在少数。

　　狂热的事情说完了，下面有必要再给大家泼盆冷水降降温。

　　首先是真实的热度。

　　体感上香港楼市也许是真的热了，去香港看房的人也多了，但你说大家伙花着几亿的钞票在那买“西饼”，那就太天真了。

　　对内地有钱人，怎么把钱弄到香港，比拿钱在香港买什么更加重要。

　　目前的硬性要求是，在香港买房必须要有港币在港户里，同时买房前一定要让资金到港。

　　按照内地对外汇的严格管制，每人每年只能换汇5万美元，使用范围还不包括个人到境外买房、境外证劵投资、购买人寿保险、投资性返还分红类保险用品等。

　　所以你说70%的内地人有这把钱搞出去的本事，我是万万不信的。

　　其次是说了一半的租金回报率。

　　有人告诉你香港租金回报率高，但没人告诉你一套港房的维护成本，中介吹嘘比较多的租售比里面，其实没算一些隐性成本。

管理费，现在香港供给新房，换算一下差不多50-80块/平米，这个费用是远远高于内地的。 物业税，只对出租的房子收税，税率为15%。 差饷税，类似内地的房产税，按年租金的5%征收，一年分四次缴纳。 地租，其中定额地租每半年交一次，一般是年租金的3%。

　　以下就有个香港二手房的出租费用明细，大家可以参考一下。

　　剔除掉这些的租售比，现实远没有想象中那么美好。

　　最后，再说说香港的贷款比例和杠杆。

　　别看香港人买房首付可以1成，但大陆人到了香港，根本贷不了一点，在提供资产证明或收入流水和完税证明的前提下，目前最多也就能贷个5-6成。

　　光凭这点，香港就不是普通买家能玩得起的游戏。

　　深圳：药不能停！

　　也许香港给了你冷板凳，但是它旁边的兄弟不会负你。

　　一些去香港准备大干一场的买房人，发现这城市还不够格，纷纷又开始留意到深圳的性价比，尤其这两周，深圳的热度也慢慢提起来了。

　　先是数据的回升，

上周，深圳新房周成交343套，环比上涨48.5%，中原代理新房周来访量近七千，环比上升4成。 二手房的成交也在加速，其中上周交易1085套，环比增长14.1%。 受行情变动，不少业主选择撤盘调价，全市二手房挂牌数量下降明显。

　　紧接着是大碗这周末的实地考察，

　　久违的深圳售楼部挤满了本地客，售楼部的销售手里人均带着好几组客户，叫几声根本没人搭理你，竟然都在忙着认筹。

　　和去年的惨淡行情相比，这一幕实在是太魔幻了。

　　除了新政和利率的双倍刺激，深圳的这波高流量更多还是来自开发商的以价换量。

　　以宝安沙井的鸿荣源珈誉府为例，明明二期更好的位置，这次却以一期同样的价格在售，过去口号是“总价480万买三房”，今年反倒是“最低总价430万起”。

　　这样的屠龙促销，让这个楼盘短短几天到访量就超过2000批，单单贝壳就冻资了400组客户。

　　龙华上塘片区的卓越某盘，直接推出更劲爆的定价策略，410万内任选80平、455万内任选89平。

　　这个价格比周边新盘的单价便宜了1-2万/㎡，甚至周边的人才房单价也要3.9万/㎡，单价直逼人才房。

　　价格战越来越卷，开发商们也都绞尽脑汁。

　　场上的深圳楼盘，为了吸引到更多客户来访，甚至玩起了打包看房的比拼：

　　凡是看完这几个项目的，每人就送200元天虹购物卡，只要你到了咱地盘，自有使出浑身解数的销售们留住你。

　　过完年，深圳的开发商们似乎原地顿悟，纷纷玩起了“真金白银”降价的手段。

　　疯狂内卷的深圳楼市，这时候徐徐飘来更大招的“续杯”，网传得最多的几个政策：

　　一是增值税免征5年改2年，

　　这将大幅降低接盘交易成本，刺激更多的买卖双方果断出手。

　　二是取消二手房指导价，

　　这让房价更加透明，甚至恢复展示成交价，消除购房人的预期不确定性，有利于二手房热度的恢复。

　　当下，深圳已经提前进入到小阳春，后续的猛药也该跟上了。

　　一场久违的狂欢？

　　要知道，真正大规模的买盘涌现，不会因为你降几个点的印花税，或是开发商的割肉促销，而是基于对房价未来的看涨。

　　香港如此，深圳亦是如此。

　　这两个城市的本质问题都在于本地购买力的失去，想要维持楼市的高水位，就得大量抢人。

　　据统计，从2019年底到2022年中，香港已经减少了23万人；

　　与此同时，是香港私人住宅价格的大幅下跌，从2021年9月的高位算起，香港楼价累计跌幅已经达到了23%。

　　由此可见，对香港来说，抢人已是迫上眉睫。

　　这几年，它没少推出一些大招，比如“高端人才通行证计划”，放开一些高净值人士的通行证，凡是年薪达250万港元或毕业于全球百强大学人士，就可获通行证来港发展。

　　又比如说持续放宽“一般就业政策”和“输入内地人才计划”，雇主引入人才的职位属“人才清单”表列的13项本地人才短缺的专业，或招聘的职位年薪达港币200万元以上，无需证明本地招聘困难，可直接提出申请。

　　而此次撤辣，保的不是房价，而是通过虹吸内地的高净值人士，放大交易量和活跃度，稳定房价杠杆背后的金融体系。

　　香港和内地房产的本质区别也不在于区位价值，而是一场绿票子和粉票子之间的战争，这时候国内一线势必会紧跟其后放松限购，就看它们速度何时能跟上了。

　　最后，给几点真诚的小tips：

　　第一，如果真想好去香港工作生活，那就得提前做好“配置海外资产对冲内部风险”的准备。

　　第二，如果你只是想买个房收租，这里倒不如买个香港储蓄保险。

　　大部分的港险5年封闭期后，每年预期利率能达到6%-7%，另外丰俭由人，这不妥妥的比买楼稳妥多了。

　　第三，再等等后面的深圳新政。

　　核心区的放松限购已经快要呼之欲出，没有一定赴港的理由，深圳的回报率也不会让你失望。

　　总之，撤辣只是个开始，好戏还在后头。