楼市，大变局要来了？

3月7日，全国政协十四届二次会议举行第二次全体会议，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长易纲进行大会发言。中青报·中青网记者 李峥苨/摄

3月7日召开的全国政协十四届二次会议第二次全体会议上，全国政协委员易纲建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。

3月8日，最高人民法院工作报告显示，2023年为助力保交楼稳民生，出台了司法解释，明确商品房已售难交付纠纷债权受偿顺序，优先保障购房群众权益。发出1号司法建议，推动健全合同网签备案与预告登记衔接机制、加强商品房预售资金监管、强化预售信息查询和购房风险提示，促进做实保交楼、防纠纷。

可见，保交楼仍是当下的头等大事。

建议设立房地产预售资金保险机制

易纲分析说，当前，政策的重点首先是压实房企的主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方政府的责任，更好发挥政府作用。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决他们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。

因此，易纲建议设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024—2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用。

这一建议发出后，迅速引发市场关注和热议。今年政府工作报告明确提出要“完善商品房相关基础性制度”，完善商品房预售制度无疑是其中重要一个方面。那么，设立房地产预售资金保险机制的建议可行吗？

“大思路和基本的考虑都很值得肯定。至于说是不是三年时间过渡到完全的现房销售，还可以动态掌握。我注意到其具体用语是‘现房销售为主’，而不是百分百的意思。”华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康对中国房地产报记者表示。

“可行。这一问题本质上是杠杆大小的问题，现在流动性不足应该就可能加大杠杆。”厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁亦表达了支持态度。

“这个提议非常好，这是一种市场手段解决预售问题的好办法。通过保险机制，让房企缴纳一定保险费，成立商品房预售保险基金，用于发生风险的房企的赔偿救助。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授说。

一位房地产观察人士称，这一建议有望缓解房企项目交付中存在的部分困难，对进一步完善房地产预售资金制度也有着重要意义。如何让预售资金在保障项目交付的同时，可以更好地减弱资金监管对企业资金流动性的影响，提高预售资金的使用效率，可能是未来完善预售资金监管需要探讨的方向。

易纲表示，当前政策重点首先是压实房企主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方政府责任，更好发挥政府作用。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决他们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。

“这一预售资金保险机制可以实现‘四两拨千斤’的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。”易纲表示，对房企预售资金使用开展专项审计，应确保预售资金依法合规使用。

从易纲的发言中也可看出其思路，设立房地产预售资金保险机制为暂时过渡措施，时间为三年，届时争取过渡到以现房销售为主。

我国商品房预售制度于1994年正式推行，当时主要借鉴香港预售“楼花”的管理模式。商品房预售制度之下，开发商通过“卖期房”“卖楼花”解决了建设资金不足问题，企业规模快速扩张，人们居住水平也得到有力提升。但这一制度的弊端和负面效应也日益凸显，市场对于取消商品房预售制度的呼声越来越高。

《2023年全国烂尾楼研究报告》数据显示，去年上半年全国范围内的楼盘烂尾率约为3.85%，烂尾楼面积大约是2.31亿平方米。按照每套房子80平方米计算，差不多就是289万套住房，将近300万个家庭深受“烂尾楼”之苦。

全国两会期间，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫提出建议，主张取消商品房预售制度。他表示，当前经济面临下行压力，房地产开发商面临的困难还未解决，应该是取消预售制度比较好的时机。若是在房地产高速发展时期，取消预售制度恐怕面临的实际阻力会非常大。

官媒、人大代表：

建议取消商品房预售制度

自从2022年年中楼市风波以来，现房销售呼声越来越高，不少城市也在推进中。

2023年，官媒直接呼吁现房销售。

2023年2月8日国务院主管的《经济日报》在第6版头条位置的发文，让民众看到了大规模现房销售的可能性。

在这篇文章中，经济日报记者提出：

1、主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

2、当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。

3、我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。

4、现房销售有利于保护消费者权益。

此外，全国两会期间，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫认为，商品房预售制度弊端在于让购房者承受了巨大的单方面风险，预售买卖双方风险存在严重的不对等。房地产企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。一旦项目存在问题，购房者就面临着延期交房甚至烂尾、房屋质量有问题、配套设施虚假宣传等不可预知的重大风险，还有可能面临着自身贷款的违约，给个人生活造成影响。

同时，朱征夫指出，根据现行规定，商品房预售项目应当在指定的监管银行开设专用账户，购房者支付的预售房款应当存入该账户。该账户由政府管理机构、监管银行与房地产企业三方共同监管。但在实践中，预售资金有时未能按照规定进入银行的监管账户，或者虽进入监管账户，但房地产企业用提前支取资金、虚报工程进度等各种办法套取预售资金。

朱征夫还关注到，商品房预售制度助长房企高杠杆高风险开发模式。很多企业或个人只要筹集小部分资金，后续通过银行贷款、代建单位垫资、收取全额预购房款等方式，虚构资金宽裕假象，借此可不断去滚动资金。一旦出现市场风险事件和预期不良等情况，就会导致资金链断裂、工程烂尾项目搁置，不仅给地方政府带来很大压力，也给普通购房者造成了极高的风险和严重的后果。

此外，朱征夫认为，商品房预售制度的平稳运行需要各政府部门对预售的整个过程建立完善的预售监管机制，并且要求相关部门在各个实施阶段都严格履行相应规定。相较于现房销售，商品房预售对政府的行政能力和跨部门协调能力提出了更高的要求，额外增加政府管理成本。同时，商品房预售中，由于涉及的购房者人数众多且预售金额较大，房地产企业的违约行为不仅会严重损害购房者的合法利益，也会削弱提供贷款银行的经营能力，造成银行不良资产率升高，市场流动性降低，严重的话可能导致系统性金融风险。

取消后有何有利之处？

让购房者买得放心、用得舒心

朱征夫表示，取消商品房预售制度，可带来诸多有利之处，如有力保护购房业主的合法权益，催生优质房地产开发企业，减轻政府监管压力等。

朱征夫解释，取消预售制度之后，购房者不仅不用承担项目烂尾和贷款违约的风险，而且由于购房者购买的商品楼盘看得见、摸得着，切实满足普通购房者买得放心、用得舒心的刚性和改善性住房需求。

对于催生优质房地产开发企业，朱征夫阐述说，取消预售制度将迫使小开发商进行重组整合，充裕自身资金，市场主体将更优质，行业集中度和行业规范性大大提高，楼盘烂尾和违约交付等问题有望大大降低。资金雄厚、技术过硬的优质房地产开发企业将成为市场竞争主力。

“在商品房现售制度下，实现公开、公正、公平交易，商品房预售制度下的烂尾等情形几乎不会发生，能够有效减轻地方政府的压力，也有利于地方政府相关部门集中精力做好其他服务与监管等工作。”朱征夫说。

此外，朱征夫认为，对银行而言，担保物由期房变为现房，融资杠杆门槛提高，担保物更集中可靠，银行坏账风险降低。对于整个金融系统而言，供需两端的杠杆率降低也有利于降低系统性金融风险的发生。

来源：中国青年报、中国房地产报、红星新闻、城市财经等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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