成交单价7W+，文儒德如何逆天改命丨成都豪宅二手房成交年度观察（03）

成都新楼市文丨蔡兰

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金融城西南角，文儒德成了一种现象。

2021-2022年期间，成都曾先后三次发布200多个二手小区的住宅成交参考价。其中，排名首位的正是文儒德，二手房参考价39300元/㎡。

▌图据@成都住建

时间来到2023年10月，据好好选房小程序显示，2023年10月21日，文儒德成交了一套建面约213㎡瞰湖户型，成交总价1708万，折合单价约80187元/㎡。

▌截自好好选房小程序

大概只有真正了解项目的人才会知道，文儒德也曾经历“至暗时刻”：从开盘到单月销售不到10套，文儒德甚至在2016年初开启了全民营销，推荐大平层成交奖励2万元/套，别墅成交奖励5万元/套……

▌文儒德大门实拍

从“无人问津”到成都二手参考单价TOP1，文儒德究竟经历了什么？

▌文儒德实拍图

先来回顾一下2012年文儒德的拿地现场。

2012年12月26日，正好是当年土拍的收官之战。当天共拍卖三宗住宅地块，分别位于锦城湖、三圣乡、东客站，共22家开发商报名参拍，包括中铁二局、九龙仓、建发、黄和、荣盛、华宇、中大、云南俊发、中海、中国铁建、保利、中建地产、招商、德商、金房、中粮等。

其中，一号宗地正是文儒德所在的约85亩。

▌文儒德实拍图

在此还需要补充一则背景资料：早在这次土拍之前，成都公布了《成都市环城生态区总体规划》，以“六湖八区”为主的环城湖泊水系登台亮相，规划建设锦城湖、江安湖、金沙湖、安靖湖、北湖、青龙湖等六大湖泊，湖面水域面积高达12.2平方公里。

锦城湖于2012年11月破土动工，由此带来的连锁效应也开始发酵。

▌锦城湖冬日实拍

2012年12月19日，锦城湖周边一宗132亩住宅地块出让吸引了包括万科、建发、保利等数家开发商追逐，最终被万科以6500元/㎡楼面地价收入囊中，溢价率44%，这宗地块打造为万科公园5号。据贝壳找房显示，目前万科公园5号二手房均价约59331元/㎡。

▌截自贝壳找房

由此可见，当时有了剑南大道、石室中学、锦城湖、地铁5号线 （彼时正规划中）等多重价值确定性加持，文儒德所在的85亩地块高热几乎已成板上钉钉的事实。

▌当日土拍现场，图片来源见水印

地块起拍楼面价4200元/㎡，激烈竞价61轮后，最终由中大房地产集团有限公司成功竞得，成交楼面价达7750元/㎡，溢价率85%，打破了区域内此前由合景泰富创造的6289元/㎡ （誉峰地块）楼面价记录。这也是中大地产继打造中大君悦金沙后在成都第二次拿地。

迎着锦城湖开工的实质性利好拿地，但直到2013年5月锦城湖正式亮相时，文儒德首批次房源仍未传出动静。

2015年8月，文儒德首批次房源低调取证。

在当年10月1日开幕的第46届成都市房地产交易会上，媒体报道称文儒德为“亮相该次秋交会的全新项目”，事实上，早在该次秋交会之前，文儒德就已先后两次取证。

▌文儒德取证时间 截自成都住建蓉e办

首批次房源取证一年后，文儒德迎来了股权转让。

2016年9月，物产中大集团股份有限公司 （以下简称“物产中大”）发布公告称，拟以股权资产包方式，公开挂牌转让全资子公司中大房地产集团有限公司等15家公司股权，涉及项目包括成都中大君悦金沙、文儒德等。

2016年10月，物产中大召开股东大会，通过了关于公司拟挂牌出售资产议案。

▌文儒德实拍

根据转让公告，文儒德项目公司成都浙中大地产有限公司净资产35638.03万元，2016年1-3月尚无营业收入，净利润为-716.89 万元。这由此也揭开了文儒德的真实销售情况。

▌文儒德取证一年后销售情况 图据网络

彼时，据中原地产提供的文儒德销售数据显示，自2015年12月开盘以来，截至2016年10月中旬，文儒德总计销售133套，存量470套，周边竞品楼盘的成交数据远高于这一数字。

自开盘以来，文儒德几乎每个月的销售价格都有上涨。2016年10月备案的15套房源，均价达到26545元/㎡，较周边平均高出约3000元/㎡。

▌图据网络

2016年11月，阳光城集团发布公告称，以13.51亿元竞得物产中大集团股份有限公司全资子公司中大房地产集团有限公司等15家公司股权组成的股权资产包，其中就包括文儒德项目公司成都浙中大地产有限公司98.1%股份。阳光城正式接手文儒德。

不过，等来新股东，并未让文儒德就此迎来“春天”。

查询项目取证信息可以发现，在中大地产操盘期间，文儒德曾先后5次取证，规划799套房源已取证603套，自2016年10月后，文儒德很长时间都未加推新房。也就是说，阳光城接手文儒德后的当务之急，应该是卖掉已经取证的存量房源。

但从实际销售情况来看，阳光城接手后，文儒德也随即陷入了长达5个月的销售低谷。

▌图片来源见水印 数据来源：中成房业

据相关数据显示，2016年11月，文儒德单月成交34套新房，合约0.64万平米。随后文儒德转手阳光城后的五个月时间，仅售出49套新房，合计约1.04万平米。

并不理想的销售业绩，或许是触发阳光城寻求合作的契机。2017年5月，阳光城邀请绿城合作开发文儒德项目，阳光城自身保留40%占股，其余60%的项目股权被绿城收入囊中。

▌2020年11月7日，绿城由原来持有成都浙中大地产有限公司60%股权，变更为持股1% 截自企查查

彼时的文儒德，在规划建设上已经定型，很难更改，绿城对项目所能提升的空间也比较有限，更多只能依靠工艺工法和后期物业等软性方式来提升文儒德的品质。

等来绿城后，文儒德命运的齿轮终于开始转动。到了2017年底，建面约213-252㎡户型，单价已经飙到了约3.8-4.2万/㎡，当然，这个价格仅限于直面锦城湖的那两栋，并非所有的房源都是这个价。

▌2018年11月文儒德最后批次报名情况 截自成都购房通小程序

2018年11月，文儒德迎来最后批次取证，推出196套精装现房，装修标准6299元/㎡，最高单价29222元/㎡，刷新了成都摇号以来新房市场高层住宅单价记录。总价约434-775万，开盘售罄。

▌图据成都房协官网

从位置上看，文儒德并不属于传统意义上的金融城，或许更应称这里为锦城湖板块。但这并不妨碍文儒德走出了比肩甚至超越金融城豪宅的二手房价格。

▌文儒德位置，截自百度地图

除去占位锦城湖板块的先天优势，文儒德的另外两大核心竞争力来自于配套——锦城湖与石室天府中学。

文儒德与锦城湖2号湖区仅一路之隔，尤其前排的7号楼、13号楼中高层房源可直接享受无遮挡瞰湖视野，同时也是小区二手成交较为活跃的两栋。

▌文儒德瞰湖视野 图片来源见水印

小区北侧，靠近石室天府中学和石室天府中学附属小学。据2023年高新区小一划片，文儒德划片对应的小学为石室天府中学附属小学。（不作为购买和入学依据，仅供参考，具体以当年教育部门官方划片为准）

▌成都高新区2023年小一入学划片范围，截自@成都高新

文儒德占地约85亩，容积率3，规划有799套住宅，包括766套高层和33套联排别墅。

▌文儒德鸟瞰图 截自贝壳找房

文儒德规划了二十多个户型。入门户型为建面约162㎡套三户型，带保姆间，据贝壳找房显示，目前该户型只有一套挂牌二手房，挂牌单价53783元/㎡，挂牌总价868万，这也是目前文儒德挂牌总价在1000万以下的唯一一套房源。

▌截自贝壳找房

在靠近别墅区、南侧的7号楼和13号楼，规划了建面约213㎡、252㎡套四和套五瞰湖户型。此外，还有建面约185㎡、210㎡等套四户型，以及建面约230㎡跃层户型等等。

▌文儒德瞰湖视野 图片来源见水印

据好好选房小程序显示，文儒德近期成交均价58593.5元/㎡，挂牌均价71349.2元/㎡。

▌截自好好选房小程序

咨询了中介后，我们拿到了贝壳找房后台近两年文儒德的部分成交情况 （注：由于文儒德二手房户型较大，总价较高，成交平台不同，数据离散化。故此为部分数据），具体可见下图：

▌数据统计自贝壳找房

如上图所示，2022年下半年，文儒德二手房成交主要以建面约213㎡和252㎡瞰湖户型为主，成交单价6W+。

▌文儒德建面约213㎡瞰湖户型

2023年，文儒德仅成交一套建面约213㎡瞰湖户型，但单价已经来到了7W+。2023年，文儒德的二手房成交主要以建面约185㎡左右的户型为主，成交单价在5.1-6.9万/㎡。

2024年1月，文儒德成交了一套建面约252㎡低楼层户型，成交总价1650万，成交单价65295元/㎡。据中介介绍，该套房源位于低楼层，看不到湖。瞰湖的高楼层房源成交单价基本在7.5万/㎡左右。

▌截自贝壳找房

无论挂牌还是成交，在文儒德，总价千万以下的房源都只是少数派。

据贝壳找房数据显示，2023年文儒德共成交了10套二手房，其中总价千万以下的房源仅有4套。反观当下文儒德的挂牌房源，总价千万以下的房源，也仅有一套。

▌数据统计自贝壳找房

小区挂牌的二手房中，挂牌主力总价段1000-1200万总价房源，共14套，1500-2000万房源共13套，此外，2000万以上房源7套。

▌文儒德恒温泳池、会所、健身房实拍，目前仍在使用中

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