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上海的有钱人,已经交不起物业费了

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上海约60%新房物业费超9元/平!



最近看到这条新闻也是大吃一惊。

但是细细想来上海的物业费好像是越来越贵了。

凡是住过老破小的肯定知道,每个月物业费再加上垃圾清运费也就百十块钱。

付物业费基本上没什么感觉。

少吃顿大餐,可能够付几个月的物业费。

去年海泰北外滩因为物业费冲上热搜。

小区36块一个月,最大的1500平户型一年的物业费要65万。

最小户型348平,一年也要15万,是不是很多人一年房租都没他物业费贵。

当然,海泰是高端项目,价格自然高。

但是问了一圈身边买房的朋友,都表示自家小区的物业费不便宜。

问他们那服务咋样呢,都觉得在花冤枉钱,甚至想把物业换掉。

1

买房人表示:物业费再涨活不下去了呀~

以一套100平的新房为例,物业费10块,每个月就是1000块。

再加上水电煤、宽带、手机、车位管理费等。

一个月的刚性支出就要超过2000块了。

我特意去查了一下近年来上海新盘的物业费。

上海新房的物业费确实越来越离谱了。

市区的项目,10块以上物业费已经很普遍了。

只有普陀区价格还算良心。


图片来源:凤凰网房产上海

内环里面的项目要不收个十几块物业费,都显得小区档次低。

更离谱的是像金鼎阅府、天安壹号这些靠近外环的项目,物业费也要12块。

即便是郊区也不要想便宜。

临港这边的物业费都全面超过4块了。


图片来源:凤凰网房产上海

光看现在的价格,物业费涨的有多猛感受还不明显。

我找到一份上海物业协会2018-2019年的数据。

让大家清晰感受一下6年以前的上海物业费水平。

最高的长宁区商品房物业费平均水平也就3.24元,比现在临港的水平还要低。



这两年对于房子品质的要求确实是越来越高了,难道物业费越贵就是品质越高吗。

2

为什么上海的物业费越来越贵?

物业公司表示:再不涨价活不下去了啊~

最现实的一个问题当然是成本一直在涨。

人员的工资、物料的价格、维护的费用等等,方方面面确实是比以前贵了。

如果都是老破小的物业费标准,那确实没几个新小区的物业能干下去。

毕竟新小区的绿化养护、环境维护、车库管理、安保等等的管理要求确实要比老破小更高,智能化设备更多了。

第二个原因,就是物业是吃过没法涨价的亏。

比如华润外滩九里,2011年左右的小区,物业费是7.7块。

华润的地段和品质不会比天安壹号还差吧,但是人家现在能收12块,华润不行。

再比如,老静安的君御豪庭,2009年的小区,物业费3.5块。

松江20年前的小区,绿洲华庭苑,有公寓有别墅,物业费只要1.15块。

普遍比当前的物业费价格便宜太多了。

在过去一直处于通胀的市场环境下,物业费却没法涨,物业公司只能自己吃哑巴亏。

所以现在的物业费都是尽可能往高了申请。

除了价格本身的原因,性价比也是大家考量的重要因素。

2块也好,5块也好,或者是20块也罢,你得服务是不是真的匹配这个价格。

不然就算你收1块钱,也会有人觉得你贵。

目前,住宅的物业公司主流还是“包干制”。

简单说就是,按照定好的价格收费,活都包了,超了他们贴钱,省了也不退钱。

这就意味着物业在管理过程中,省的越多,自己赚的越多。

尤其是现在的物业公司都喜欢上市。

想上市就要冲规模、冲利润。

上了市就要对赌规模和利润。

就会发现,物业公司关注的重点不是为业主做出更好的服务,而是为资本做出更大的回报

涨价、扣成本自然成为顺理成章的事情。

3

价格也涨了,物业公司确实管理越来越正规了,但是你会发现,大家还是不买账。

物业真正的问题出在了哪里?

1、开发商摆烂,物业又不作为

现在业主对于物业的第一道怒气通常都来自交付

这几年新房质量太差了,交付全是坑,维修难、维权难。

只要业主交付签了字,开发商有的是办法摆烂。

到节点了,就都撤场了,业主唯一能接触到的就是物业。

虽然物业和地产都是一个集团的,但是遇到事,分的可清楚了。

一句话,质量问题找地产,把你的路堵的死死的。

等你要装修了,又给你找事。



2、管理正规≠用心服务

物业老想着管理业主是最大的矛盾。

花钱请物业来是服务的,不是天天把业主当下属管理。

推诿不解决的现象太多了。

遇到问题,就是需要业主群诉,事情不搞大,就没人解决。

物业管理不是门口有保安,卫生有人打扫而已。

最烦人还是物业拉拢一小部分业主,让业主和业主搞对抗。

服务手段不行,但你要是不交物业费,他恶心你的办法可多。

比如半夜让保安去你家按门铃……





3、物业公司天天哭穷

有些物业特别擅长,服务不好,收不上物业费就去哭穷,让底下的基层员工在业主面前有意无意的卖惨,表示发不出工资……

但是物业公司的服务专业性却完全看不到,钱花在哪里业主也不知道。

现在物业小区一般就经理、工程、保洁、保安、客服的主管、几个楼栋管家是物业自己的人。

保安保洁这些大量的服务人员都是外包的。

而且为了省钱,一人多岗。

头两年质保期内,有问题就找当时分包商来修。

过了质保期,就收费,上门维修价格也不便宜。

稍专业一些的内容就直接花钱找外部合作商来完成。

你要问有没有公共收益,那不可能有。

你说这是个“皮包公司”也不为过。

你要说现在的物业不赚钱我是不信的。

毕竟中远两湾城倒查20年,能追回4000多万。

这小区物业费只有1.7块。

4

好物业的物业费就一定贵吗?

我看也未必。

最典型的案例莫过于上海绿城小区。

小区是2004年的,物业费只要3.5块,小区有会所泳池,也没见绿城说干不下去。

小区维护的情况也是非常好。



仁恒滨江园,2000年左右的小区,物业费5块。

现在多少外环外的小区收着5块钱的物业费,却做不到人家的水平。



很多时候并不是业主抗拒涨物业费,而是不想为现有的服务买单。

在上海很多老小区,原来物业费很低,真的费用不够的时候,业主也是看得见的。

比如去年闵行好世凤凰城小区就成功上调物业费。

好房子是未来的买房趋势,好物业就是好房子的一分部。

如果物业依然用现在的服务糊弄。

我相信会有越来越多的古北尚公馆出现。

交付没多久就把自己的物业干掉。

5

据了解,2015年上海市取消了物业服务费的政府指导价。

本意是希望通过市场调节,让物业服务质量更好。

但是物业公司好像并没有那么自觉。

有意思的是,广州今年执行了政府指导价收费标准。

前期物业费价格一点也不贵。



物业公司想涨价也可以,通过业主大会。

这时候就是倒逼物业先做好服务,不然就不可能有涨价的机会。

上海是不是也可以考虑考虑呢?

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