龙湖的组织变化，为何要拿合肥和南京的合并来开刀？

作者 |罗乾波

出品 |波哥看楼市

近期，据波哥看楼市观察：

今年一开年，元旦过后，龙湖就开始对其组织构架进行了比较明显的调整，本次变动的重点是长三角区域中合肥和南京两个城市公司的合并一事，而让许多业内朋友有点懵逼。

1月4日晚，据界面新闻相关报道：

“龙湖近日已将南京公司与合肥公司合并，新成立的公司为合宁公司，合宁公司负责人为原合肥城市总陈涛，原南京城市总闫强另有安排。

陈涛曾任龙湖云南事业部运营总经理，于2023年2月才调任合肥公司总经理。闫强则是在2023年初才加入龙湖，由旭辉控股集团营销中心总经理跳槽至龙湖集团担任苏南事业部总经理。

龙湖集团方面表示，此次调整是公司顺应长三角一体化趋势，在聚焦核心城市群、持续提升管理效能的战略目标下做出的主动调整。”

此后，不少业内媒体或同行都纷纷报道了这个龙年组织第一变的事实。

而令业界不得不佩服龙湖和陈序平，在品牌建造和流量思维方面，有自己相对独立的思考。

因为，在当下，敢于第一个跳出来这样去总结过去和架设新的策略，思路很敏锐，而且，也只组织架构方面的一个个别区域性的很浅的安排，没有涉及其他的东西，完全是一个抛砖引玉的举措、点到即止，而赢得业内众多的点赞。

这一波B，装得非常的到位。

吴亚军，没有看错陈总，知道怎么去吸引流量和为自己添砖加瓦。

上述龙湖的动作，和近期各大央企国企风起云涌的组织变化，相比较来说，只能说是一个很小的事情——一个民营房企、一个区域性两家城市公司的小范围合并，按以前的模式，官媒最多给你一个小豆腐块了不得了，也确实是这样，龙湖上述的变化，在官媒层面的报道着实很少。

因为，彼时，万达王健林和碧桂园等，才是年度性新闻和流量的担当，大家对龙湖此事的关注度不高。

实际上，波哥上述的一些说法，也有点马后炮之嫌——因为当时的龙湖和陈序平，应该没有那么多的考虑和那么深的城府，快要做年终总结和开年会了，在正式会议之前做出有效的安排，只拿业绩最好的区域一两个城市公司来开刀，既是敲打也是激励，大师兄和二师兄都要拿业绩和效率来进行赏罚，其他区域的师弟师妹们，都要去好好掂量一下了。

换位到职业经理人陈序平的角度，这个分析，波哥推测，应当符合当时他的心境，有效搞定龙湖内部，才是他屁股下位置的真正价值。

毕竟，换一个地方，又有多少人认识他，会给他好脸色呢？

因而，可以反推出龙湖和陈序平，前述的动作，并没有去抢风头和装X的用意，这点，波哥要有一说一。

也请大家去客观看待。

有感于节后的大变化，波哥最近也从自己的角度来观察和分析了一下几大公司，在组织战略的思考，没想到获得了不少领导和业内朋友的认同，很多同行希望我们继续去做一些客观和相对深度的观察，以便去共同交流探讨。

压力有点大，虽然，波哥团队一直有自己的独立观察视角和理念体系，但是在这一个大时代的变化中，也是战战兢兢来推敲每一字。

大而泛之和抄作业的方式，与我们的执业宗旨格格不入。

以上，打了一波小广告，见谅哈。

下面，再来说一下龙湖上述变化的主要原因，据波哥看楼市独家分析，主要有三点：

◢其一，大浪淘沙，领头雁必须得经受持续的考验。

波哥这个观点，并不是龙湖这么浅显的角度，是基于对历史的系统观察所得。

毕竟，数十年了，龙湖地产，也仅为一个房企而已，其价值还上升不到产业和历史的高度，并不是看不起龙湖，在房地产这一狭隘角度来把脉，龙湖只是相对做得好一点。

就连万科和郁亮，能否有效保持晚节都不太好说了，更何况是一个龙湖呢？

如果自视甚高，只会死得越快。

这样的事例比比皆是，足够明白的话，自然可看清其中的变化。

自融创、碧桂园纷纷暴雷和万科请国资护盘等之后，民营房企目前只有龙湖还能够拿出来说事一二，其他的都已经退避三舍。

也即，龙湖集团不管业绩曾经多么高大上，在新趋势中，也只是一叶小舟，应当不会太把自己当回事和变成一个吧欸人鄙视的纨绔子弟吧。

否则，一旦出事，必将成为一件大事，届时吴亚军敢不敢回国，都不好说，对龙湖以前及其过往，大人们都充分进行了深度的保留。

此外，在一众民营房企深陷时代的特殊时刻，龙湖需要迅速摆正三观，和快速提出一些能提振产业的有效举措，以给其他兄弟做示范，不然，龙湖又能有多少价值？

◢其二，因时而动，龙湖的日子并不好过。

金地、万科和绿地等有相关国企类资源加持的房企，都在不断被市场质疑，纯市场血脉起家的龙湖，其资源相对有限，其日子能好过吗？

此处，可以用一个行业数据来佐证一下。

据克而瑞2023年TOP50强统计数据，龙湖的全口径销售额差点跌出10强，以成为倒数第二名，仅优于金地，不到1750亿元；而且在与2022年的同比中，其业绩下滑比例在10强之中，排在第三位，仅次于碧桂园和金地，达到了14.61%的地步。

虽然，在债务和财务方面做了充分的安排，但在第11-20位之间，六个为国央企，四个为民企，追兵已近，2024年，龙湖是否还能保持住这样的咖位，也很难说。

你在进步，别人也在进步。

2024，必有一战。

前有标杆、后有追兵，是上升还是下跌几位，在20强整体来看，龙湖正处于夹心层，其位置很尴尬，如逆水行舟，不进则退，是其必然。

如果陈序平，只能维持那些财务数据，不能有效往上走出1-2-3步，或许就会快速沦落为第二个郁亮。

只知喊口号和讲故事，而慢慢变得空心化。

◢其三，首个动刀长三角，是要继续去巩固和强化自己的区域市场的龙头效应。

按龙湖去年中报数据，从北到南之环渤海、华中、长三角、西部和华南五大区域之中，长三角区域，在城市的辐射数量是二哥，仅次于华南；在区域产值上，已经逐步成为一哥。

据1月12日，龙湖在其官网发布的2023年的销售数据显示，全年长三角区域，以500.7亿元销售额位列五大区之首，已经超越西部其根据地了，而变成了龙湖的产量大户；此外，苏州、合肥、无锡、常州、台州入围当地市场前十等能级，对龙湖全国的布局而言，长三角区域已然成为了火车头和尖刀式的市场要塞，再叠加当前市场大势的轮动脚步，长三角区域和华东地区，已成为各大房企要重点发力的板块了，这点也已经快速凸显出来了。

波哥认为，在全国区域市场上看，得华东者将得些许先机和优势，并不为过。

以上为大局观察的一个视点。

再来看一下，合肥和南京的细部竞争变化，也可以解读出龙湖本次动作背后的客观支撑。

毕竟，谁都想在某一领域或区域，能涌现出良将如潮的生生不息的局面。

为何合肥，能够去溶解和稀释南京市场，而成为龙湖长三角区域的领头羊？

而让陈涛的地位更加稳固？

这绝对不是陈序平和陈涛，是本家的原因那么简单，有清华背景的陈序平，早已超脱了这个层面的思考。

谁是谁，都一清二楚。

所以这里简单提一下，以免业内一些朋友会产生一些不必要的联想。

其他的无需多讲，只说三个数据，大家就会心有戚戚焉了。

据龙湖去年中报：

2023年1—6月，在营业额和总建筑面积两大指标上，合肥分别是南京的2.45倍和4.22倍，导致南京被吊打。

另外，再从两个区域的典型天街项目的营收主要数据来看，为直观来比较，仅就合肥的瑶海天街比南京的六合天街来初步观察一下，于租金收入、收益占比和出租率三大指标上，在2022和2023年，都分别高出20%左右。

也即，在上述天街商业这个运营层面，南京与合肥差距较大，虽然今年南京的市场不太理想，但从人口基数上看，合肥963.4万、南京942.34万，差距很小，在商业层面应该不相上下才对，然而，有大美秦淮河美景和众多深厚历史文旅商等元素加持的南京天街卖场，其财务和运营仍被合肥兄弟项目打脸，就值得思考了。

值得一提的是，合肥项目的建筑面积比南京项目少了9680平米，故而，这些数据综合起来看，南京天街的运营表现，就更经不起推敲了。

有鉴于此，合肥为何能碾压南京？就很好理解了。

其他的数据，就不再去罗列了。

基于近期不少领导和业内朋友的相关指示和交流等，针对龙湖的组织变化，今天波哥做了一些分析和阐述，乃为一家之言，不当之处，敬请不吝斧正为谢。

此外，据悉，去年12月底前，碧桂园和金茂在组织方面做了一些调整，但其中的动作被万达等热点事件掩盖了，没有什么声量，在这个角度来看，龙湖其实也差不多。

都慢慢成为万科、招商、绿城、华润、中交等房企，其组织架构战略最新优化下的背景板了，而且后来者，其想法有更多更深度的考虑，而在更高的层面来复盘过往了，所以，波哥觉得，2024年，龙湖能走多远，还需要适时去观察。

部分主流房企都没什么债务压力，又展开了新一轮的竞争，考验的是各房企对未来趋势的深度洞察和是否能合理有效设计出自己的发展模式等。

不能仅仅局限于自我的狭隘视野，高度、深度和厚度，三维体系中，基本可看出你未来的行进轨迹，及其状态。

物有本末、事有始终，止、定、静、安、虑、得，先贤和前辈们已经讲得非常通透了。

春夏秋冬，草长莺飞、鹰击长空与鱼翔浅底，各有规律和时代之大力在策动，如此而已。

2024，龙湖，是龙还是会糊，不能简单视之，大家请持续观察吧。

最后，波哥说一句：

没有时代和产业使命感的企业等，绝不会有真正的灵魂和坚守，都会落入简单的商业利益的思维死角，而找不到新的出路。

万科的境遇，就是一个现实和客观的折射。

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