恒大在上海的二手小区，现在都怎么样了

今年1月29日，香港高等法院下令对全球负债最重的开发商中国恒大进行清盘

也是在那一天，恒大股票被彻底画上休止符

恒大股价跳水大跌20.87%，报0.16港元，市值仅22.18亿港元

同时，港股恒大系恒大汽车、恒大物业也都盘中停牌

或许谁都没有想到，曾经的宇宙第一房企会倒在2024年初

但这既是结束

也是另一串数字的开始

伴随清盘之后，截至2023年6月30日，恒大负债总额达人民币2.39万亿元

以及背后留下的1000多个项目，160多万套楼房单位，涉及600多万业主

这些问题远没有因为清盘被画上句号

未开发的楼盘怎么处理？

已售的二手房会不会被企业影响流通性，后期的物业谁来维护，以及当下客户对恒大的楼盘又是怎样的态度？

为了得到市场最真实的答案，我最近亲自跑了上海几个恒大的典型楼盘

那些年恒大在上海留下的楼盘，如今又是怎样一番模样

01

只要是恒大，豪宅产品也难卖

“怎么没影响，这个盘2021年就交付了，最后一套新房去年6月才好不容易卖出去”

我在踩盘提到恒大时，中介小哥也忍不住唏嘘了一句

2021年，正好是恒大爆雷的那年，而细数当年恒大在上海留下的项目也零星只有几个

其中还不乏单价9w/平以上的豪宅，这次我去的恒大江湾华庭就是如此

其实这些年陆续听到关于恒大的烂尾楼、暴雷欠债的情况，自己对恒大的楼盘也很难不带点“偏见”

认为恒大的楼盘一定也不怎么样吧

而没想到的是

这个2021年才交付的次新房，一眼望过去还挺不错的

不仅整个外立面采用天然石材干挂到顶，包括内部小区的风格，也是非常典型的恒大式豪华色彩

这圆弧挑高的罗马柱廊架

欧式重奢风的廊亭，包括地面的纹理也全部采用纯石材拼花满铺

就连道路两侧的灯具

几乎都是清一色的石材+铜的金属元素使用，透露出无处不在的品质感

单就对园林的投入，就可以看出恒大对待高端住宅的态度，也确实是狠下了一番功夫

但再怎么精致也还是项目前期的落地，我更关心的是伴随如今恒大的彻底清盘，小区物业有没有陷入停滞，又是谁在负责

这也是如今考虑恒大二手房的客户们最先提出的问题

我在宣传告示上找到了答案

金碧物业

我简单搜了下，这是隶属于恒大集团的一级物业服务资质企业

但据中介小哥说该物业和恒大彼此独立，企查查上也显示现在它是由一家台港澳法人独资公司100%控股

要知道更早时候这家物业也还叫做恒大物业，而在2023年11月该物业又把自己的名字改回“金碧物业”

或许也意味着它即将“脱离”恒大体系

但无论如何，至少从这次我看到的现场画面来说

不耐寒的植物被很好包裹

包括小区公告栏上

可以看见基本去年小区的物业也依然在持续保持运营

那这么说来，恒大企业自身的影响和楼盘没有太大关系么

事实并非如此

首先是豪宅楼盘也不能避免的销售受阻

以这次我去到的恒大江湾华庭为例

2019年开盘，本身销售就不是非常理想，延迟至2021年楼盘都交付了，期盘变现房销售也没能抵抗住恒大暴雷的影响

两年过去了，直到2023年6月才陆续清盘

再比如位于陆家嘴的顶豪楼盘恒大滨江华府

图片来源：网上房地产

一共104套大平层，2019年开盘，截至目前还剩余12套可售房源

而更大的冲击还是在挂牌价上

开发商暴雷叠加市场行情低迷，让房东们的心态也在不断触底

作为绝对的次新小区，这套恒大江湾华庭的高层

当时入手大概910万，如今挂牌价5连降，来到925万

基本和当初的入手价持平

而整个恒大江湾华庭小区，也从最初挂牌11w/平，到如今9w/平上下，最终成交也不到9w/平

连才交付的上海品质豪宅都是如此，可想而知其他未交付新盘的命运

02

已交付的恒大刚需盘，影响反而更小

“去年业主们想把小区名都给改了，好在后来发现市场没太大影响”

跟我说这句话的，是来自嘉定新城恒大御景湾的中介小哥，而我也并非是他接待的第一位询问恒大影响的客户

从他带看的经验来看，如今每一个来看盘的客户

基本都会提一嘴恒大

更真实的是

中介小哥告诉我，去年因为不少业主担心二手房价受开发商影响，于是寄希望于项目改名，在业主群提出要修改名称去掉“恒大”两个字

现在听起来是不是还挺奇葩的

但也恰恰反映了其实我们以为风平浪静的表面，反映到各个业主身上又是另一番光景

看到这，大家是不是对这个楼盘已经没太多预期了

但其实这个楼盘的二手价格也还比较坚挺

虽然相较去年2月的价格确实有所下跌，但也还是相对较为平稳，包括在嘉定新城看房时中介小哥也会更愿意给我推荐这个楼盘

究其原因也是因为

第一，这个楼盘在恒大暴雷前早已完成交付

2018年交付，距今已有6年之久，物业同样是由金碧物业负责后期维护，因此对恒大的影响较小

第二，别看以前恒大都是高周转、刚需盘，与之对应的是交付质量的稳定

最初对于这个楼盘2016年开盘，业主们还是挺认可的，要知道那时的恒大也算是一流房企，虽说隐藏在高周转之下

是大量项目的批量复制

比如我这次去的恒大御景湾，据说和安亭恒大名都的装修风格一模一样，但或许正是因为标准化省去不少前期的设计成本

这个项目的装修标准还挺高，据说在3000元/平米

目之所及，除了沙发茶几等软装

大理石的瓷砖、金属包边的背景墙以及双层吊顶，就连灯具都是交付标准

卧室的柜子是索菲亚，卧室门厚度也比一般木材更结实

即使是卫生间，也做了全精装的设计

镜框甚至做了彩色马赛克包边

虽说风格上或许不太符合当代年轻人的简约风格

但是单就品质而言，对于一个开盘均价约2w/平的刚需楼盘来说，也算是超标准交付了

包括在公区的处理上

大堂大量石材的运用

大门把手是全石材包裹结合金属包边

就连电梯也是复杂精致的纹样，还自带夏季的冷风口

让这个已经交付了6年的项目看起来依然历久弥新，刚需楼盘的业主也能拥有归家的仪式感

我们说高周转的时代早已经过去，但单就恒大标准化这件事来说

虽然少了些创意，但也确实让以往恒大的刚需产品能够保持在一定的标准水准，不出错

在那时还是要领先不少不知名开发商的

再加上这个小区早在恒大暴雷前就已经提前交付了，于是我们看到在如今的二手房价上

这类楼盘，更多也是受到市场调节的影响，而非恒大

03

另一边启东的恒大海上威尼斯，就不太好受了

各位还记得这个楼盘么

作为上海周边当年人尽皆知的超级环沪大盘，最近我们小伙伴也再次跑了趟这个距今开盘已经12年之久的恒大项目

恒大海上威尼斯

住在上海的朋友应该都不太陌生，说不定不少朋友曾经也搭乘过各种短途旅行车来这个项目游玩

顺便再买上一套房

首开热销20亿，后续的二期、三期、四期都是万人抢房

毕竟那个时代，一个个楼盘神话让大家对房价是肯定要涨的理念坚信不疑

再加上恒大大牌开发商的效应，叠加海景旅游、超大文旅大盘的配套

确实拿捏住了不少上海客户的心态

而如今距离项目一期开售已经过去快12年了，属于房地产销售的狂热时代也不复存在

那些年买在恒大威尼斯的业主们又后悔了么

我想，答案显而易见

目前整个小区的入住率大概仅有两成

与想象中的阳光、海景、沙滩不同，项目现场只剩空旷与荒芜

近4万户密密麻麻的超大楼盘里，很少见到有高层阳台上在晾晒衣物

就连布满底商的社区商业街也门可罗雀

居住的人群也主要是以退休人群为主，据说到了暑假，有了沙滩的加持，这边的入住率能稍微高些，在4成左右

但这样的入住率放在一个交付超10年的超大社区显然是不够看的

而这样的冷清在配套上只会更明显

曾经恒大承诺的配套确实都兑现了，但由于人气的缺失

走在路上，肉眼可见是精致的建筑和堆满废纸的街道

连最吸引人的沙滩也是这般的空空荡荡

而这样供需关系的不匹配，也在导致海上威尼斯如今房价的腰斩

对比2016年三期开盘时约1.1万元/㎡的均价

如今总价约28万，就能买到建面约55㎡的一室一厅，据介绍这还已经包含税费

差价32.5万

而目前最着急抛售的群体正是当年的炒房客们，但遇上如今市场下行，真正想买房的客群并不多，大量的在挂房源和少数的看房群体

导致供给远大于需求，价格自然被打了下来

作为上海周边最大文旅大盘的恒大海上威尼斯，当年有多疯狂，现在就有多冷清

04

好，到这里我们分享了几种不同类型恒大产品的现状

其中不乏小区品质优秀的豪宅作品，刚需楼盘的精装标准也能说得上话的，包括海上威尼斯，也做到了楼盘和配套完整交付

但不可否认的是

它们确实因为自己所属的开发商受到了来自一手、或是二手市场的冲击

新房的滞销、二手房价的腰斩...

曾经我们的视角更多聚焦在企业本身的变化，聚焦在资本市场，但是忽略了其实背后在一个个真实的用户端

失去了信用这件事，才是伴随产品更长期的影响

企业可能会直接爆雷、股价图表也可以一夜之间清空，2024年初这个品牌或许终局了

但藏在恒大楼盘里的故事远没有结束