中交管理开年代建抢跑 与“汕尾第一高楼”的阳光城往事

观点网 农历新年复工第一天，中交管理迎来了开门红。

据中交管理官微消息，2月17日，该公司成功中标汕尾市城市运营投资有限公司所属“愉憬湾”项目全过程代建代管。

这个被冠以“汕尾城市封面”、“汕尾第一高楼”等诸多光环的项目，起初由万德隆集团、阳光城共同打造。

但在疫情影响与资金压力下，项目几经辗转，最终改由汕尾市城市运营投资有限公司百分之百控股，并于近日引入中交管理进行代建代管。

汕尾城投进场无疑为愉景湾项目的后续开发及建设提供了保障，而中交代建加盟则在一定程度上加速了项目的盘活和交付。

汕尾第一高楼往事

中交管理打响了新年代建第一枪。

据了解，愉憬湾项目位于汕尾市区“三旧”改造中“一带两核”的重要核心区域，总占地约15万平方米，总建筑面积约110万平方米，建成后将成为集居住、购物、文化、商务、休闲、教育等多种功能于一体的汕尾市地标综合体。

对中交管理而言，此次中标无疑能够拓展公司的代建业务比例，若从项目“保交付”的角度看，引入国资代建平台，或许是推动愉景湾开发建设的最优选择。

实际上，愉景湾项目前身是汕尾和顺上村，该村建立至今有200多年历史，改造前村内的房屋多数是上世纪建设的土木结构房屋，多数年久失修。

2016年，汕尾市、和顺村联合启动和顺上村旧改项目，根据当地媒体报道，彼时项目引入了汕尾市万德隆投资有限公司负责开发改造。

次年，汕尾市公共资源交易平台和市城乡规划局前后公示了万德隆拿地批示，且经过两年时间，和顺上村基本拆除完毕。

2019年，前期改造基本完成的和顺上村项目高调举行媒体发布会，会上汕尾万德隆集团宣布与阳光城签订战略合作，共同推进改造项目的后续开发，而和顺上村改造项目的全新案名“万德隆·阳光城·愉景湾”也于彼时正式披露。

除了案名，项目的规划亦正式曝光，将由一座由超高层住宅、约7.5万平方米的达广场、和顺里商业街、星级酒店、高层写字楼等组成。

据介绍，项目涵盖三大亮点，第一，打造约200米写字楼，建成后将成为汕尾第一高楼，第二，汕尾首个万达广场进驻；第三则是引入希尔顿酒店。

头部房企加盟、规划超前、巨无霸体量……各式各样标签加持下，愉景湾项目始终备受关注。

从汕尾市住房和城乡建设局官网消息看，愉憬湾项目在2020年至2021年期间，共计获取四张预售许可证。

2022年年初，受疫情影响，项目面临首次停工，随后又受阳光城等企业的资金压力影响，始终无法正常建设，原定的交付时间亦不断延长。

一时之间，互联网上频频传出项目施工方、业主方维权、投诉等消息。

2023年9月，几经波折的愉景湾项目终于迎来了“白衣骑士”。彼时消息透露，汕尾市城市投资运营有限公司分别与汕尾阳光城、信达资产、万德隆实业三方签订股权转让协议，标志着愉憬湾项目成功转股，改由汕尾城投百分之百控股。

如今，汕尾城投引入中交管理共同推进愉景湾项目后续建设，这个辗转八年的项目，终于迎来了转机。

中交管理代建新路

近两年，随着大量中小房企暴雷，地方城投逐渐崛起。一方面，城投公司持续托底土地市场；另一方面，在城中村改造、项目纾困当中扮演了非常重要的角色。

但绝大部分城投公司并不具备开发能力，有第三方数据统计，2021年至2023年期间，城投公司拿地项目开工率仅为25.23%，总体开工率为49%。

因此，近几年市场上来自城投公司、纾困类项目的代建需求不断增加。

此次汕尾城投牵手中交管理，对中交地产跑通纾困代建模式可以说是向前迈进了一大步。

实际上，中交地产代建业务始于2019年，彼时该公司董事长李永前才从绿城中国调回中交地产。

回归后的李永前对公司进行了大刀阔斧的架构调整，并提出了“六个一工程”战略，宣布大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。

在李永前的构想当中，中交地产要效仿绿城用“两条腿”走路，即重点发展轻重并举模式。其中，重资产是在东西南北中五大战略区域继续开展房地产开发业务，轻资产是推进代建业务。

2020年1月，北京联合置业与惠州市惠燃实业发展有限公司、中食冷冻仓储（广州）有限公司签订项目委托管理服务协议，更名为中交房地产管理集团有限公司，代建平台正式落地。

初涉代建业务，中交地产便定下了“融资代建”发展战略。

相较于普通的代建业务，融资代建模式需要代建方借款给项目方，或者是用公司作为信用背书，帮助项目方融资。

在地产行业融资难的近几年，这种代建模式备受市场欢迎，但代建方亦面临这较大风险。

也因此，即便瞄准了“融资代建”的发展路径，中交地产始终未能大规模施行。此前，中交地产表示，公司尚未实际开展融资代建业务，至于原因，产品溢价能力不足可能是一方面。

融资代建的路子难以跑通，中交亦不断寻求新的发展模式。

观点新媒体了解到，2022年10月，中交地产宣布与信达地产牵手，双方在房地产纾困类代建项目、不动产资源整合、城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开战略合作。

布局纾困代建，显然中交地产是看到了“保交楼”任务下的市场空间，这家企业希望借助更少的资源和投入，完善“第二个轮子”。

与此同时，中交地产拉来了刘辉坐镇代建板块，而刘辉曾任世茂集团副总裁、华北区域董事长兼总裁。

不过，即便人员与模式已经基本敲定，中交地产代建业务的“存在感”仍不算强。

2023年年中，中交地产在定增回复函中表示，最近三年代建业务收入为1050万元、1155万元及2477万元，占当期营业收入比重约为0.1%；代建业务毛利率为57.56%、35.39%及-4.55%，其中2022年代建业务毛利率为负的主要原因为部分项目收入未达到确认条件。

此次中标汕尾百万方代建项目，无疑是其纾困代建模式的一次重要实践。