房地产问题，出路其实只有两个

自从恒大出现债务危机以来，我国房地产行业就陷入了一个整体性的调整之中，从2021年到今天，从一线城市到四五线城市，每个城市的房价都遭遇了不同程度的下滑，哪怕是上海这样的城市，今年一月份的新房销售都出现了断崖式下跌。

房子卖不动，对地产开发商来说，就无法回笼资金，债务问题可能会更为棘手，当然更重要的问题还在于，房子作为我国家庭资产中最重要的一个环节，房价的下跌其实就等同于我国家庭财富的缩水。

房价下跌越厉害，财富缩水就越严重，消费自然就会更为保守。

当然，这还仅仅只是房地产行业危机中的一部分，并非全部。

站在今天这样一个特殊的时刻，房地产的高价值已经影响到了后续买房者的困难，与此同时，随着宏观经济增长的放缓，收入增速的下滑，这些都在一定程度上削弱了人们对房地产的需求。

面对这一系列严重而又复杂的问题，房地产的出路，其实只有两个。

第一个方案，就是由国家出手，来收购民营房地产市场上的不良项目，这其中的不良项目当然指的就是房地产开发过程中的烂尾楼盘，然后将这些不良项目改造成住房，再由国家出租或出售，来控制价格。

这一模式，其实和新加坡的“组屋”非常相似，那就是由国家来提供供给，并且严格设定申请廉价房的条件，真正确保低收入群体，或者说买不起房的家庭，能够住进去，彻底解决高房价反噬消费的现象。

这可以持续为低收入家庭建造更多的保障性住房。

建立所谓的保障性住房，其目的就是解决低收入家庭的住房问题，这其中自然存在巨大的补贴，廉价房之所以称之为廉价房，不是因为它的制造成本低，而是补贴高。

在这一方面，可能需要数年才能够实现，从建造房屋开始，到分配到低收入家庭手中，至少需要数年时间，而且成本肯定也是巨大的，有分析人士称，如果执行廉价房，未来五年每年的成本可能高达2800亿美元，总计约1.4万亿美元。

廉价房的优点在哪里？

其实解决的是今天年轻人们的问题。

今天年轻人踏入社会，从就业开始，压力就非常大，最主要的压力，其实还不是结婚和彩礼，反而是房子，因此廉租房可以重拾年轻一代对未来的信心，从而最大程度地释放他们的主观能动性。

不过，经济学家陈志武认为，这种依靠行政力量主导的新住房战略无法持续支撑市场。陈志武说，鉴于国内面临的人口挑战和供应过剩问题，利用行政资金购买不良房地产不会有什么效果。

且行政干预还可能引发令人不安的公平问题。

其实，这个问题的关键就在于，如何确保把这些房子真正交给有需要的低收入家庭，这是整个过程中最关键的一个环节。

不能够让权力寻租，在这个环节中产生，那就需要做好公示，以及相关的透明度，从而达到一个更好的预期值。

第二方案，其实就是让房地产回归市场，回归供给本身。

这一步不能一步放开，而是要慢慢放开，目的是为了让房地产市场软着陆，而不是硬着陆。

过去多年来，我们都对房地产市场进行了多种调控，但结果其实并不太好，房地产调控最厉害的那几年，房价都是上涨最迅猛的几年。

到了今年，各地的楼市陆续松绑的差不多了，但房子涨了没有呢？不仅没有涨，反而还在下跌。

因此，地产调控未必就真的能够抑制房价上涨；反过来，对楼市的松绑，也未必就能够真正刺激买房需求。

所以，我们还是需要让房地产回归市场，回归供给本身，而不是继续给太多的干预。

但这一定需要一个过程，我们至少要用一种“温水煮青蛙”的感觉，主动去挤房价中的泡沫，但要一点点挤，不能一下子挤太厉害了，这样很容易引起市场的恐慌。

我们要做的，就是让房价去泡沫的过程放缓，一步步来，把时间年限拉长，尽可能降低对宏观经济的负面效果。

眼下来看，我国经济增长的矛盾之处在于，一方面大量的家庭财富由房产组成，因此房价下跌会让家庭财富缩水，从而影响到消费。

所以，今天很多行业都出现了价格战，甚至于产能过剩的情况。

但是，我们不能因为这一点，就让房价继续上涨，否则未来的问题会更大，这个时候需要做得就是让房地产这个大坝一步步放水，一点点放水，一次性不能放太多，影响到下游的庄稼（消费）。

这样的过程虽然慢，我们假设每年房价在原有的基础上下跌10%，差不多五年或者十年，那么房地产的泡沫其实就会挤出去很多很多。

用每年我国的宏观经济增长率，去对冲房地产主动去泡沫带来的负面影响，这是一个不错的办法。

但是，如果控制的不好，很有可能陷入类似日本90年代的地产硬着陆，几乎是一夜之间，房价下跌了50%，直接腰斩，许多家庭的财富缩水，还要还银行贷款，这个时候对宏观经济的冲击，以及人们对未来的乐观预期，那几乎是毁灭性的。

日本的用了三十年才走出来，我们自然不能再走日本的老路，因此房地产一定要软着陆，也只能软着陆，这才是最优选择。

现在来看，我们对楼市已经做了很多的松绑，但这还不够全面，至少一些城市的核心地段，还是是限购的，而且还有限跌令，这个也应该取消，让房价的定价交给市场，交给开发商自己，而不是由行政给出指导区间价。

目前来看，我们可能也是一步步走的，到今天为止，国内大部分城市都取消了限购，取消了各种各样的限制措施，楼市迎来了近数十年来限制最少的一年。

未来我们可能还会逐步给出更多松绑，让楼市拥有更多自主调控的市场空间，在这个过程中，二手房市场的挂牌量可能还会进一步增长，但这是很正常的行为。

我们需要做的，就是更多人明白，房价也是会跌的，房价也是商品，是商品，它的价格就由市场决定，就由供需决定，而不是其他。

当这一理念根深蒂固的时候，房地产的软着陆，基本上也就形成了。

接下来的任务，就是寻找新的增长点，而不是再由房地产行业来支撑。

自引入市场经济以来，积累的大量的民间财富，由于国内缺少好的投资渠道，于是大量的民间财富无处可去，只能买房，加上人口红利和城市化，这三点都拉高了房地产市场的上涨。

到今天，随着房地产市场逐渐回归正轨，新的增长点在哪里，这不仅仅是考验宏观经济，也考验地方收入。

未来消费会不会特别好呢？

前面已经说了，房地产的好坏，直接关乎的是家庭财富的高低，因此房地产收入下行周期，消费不会特别好，至少和过去的增长速度相比，肯定会放缓。

因此，我们不太可能把增长点放在消费这一个篮子里。

外贸其实是一个不错的选择。

随着我国产能过剩风险加剧，让商品重新向外走，不失为一个好的办法，所以很多人应该看到了我们对外关系策略的转变，其实就是为了向外走。

与此同时，持续国际化，吸引外资进入，撬动更大的杠杆，以及更多的就业机会。

消费除了和财富挂钩之外，当然还和就业挂钩，就业机会越多，薪资增长越快，理论上人们就越是敢于消费。

一个人对未来的期望值高低，除了一些看得见的压力之外，还有看不见的，例如工作是否好找，薪资是否稳定，未来的收入增长空间等等，这些都会影响到人们的消费支出。

总体来看，当房地产逐渐成为过去式的时候，对我们的经济机构的转型来说，或许才刚刚开始，新的消费、新的外贸和新的投资，必然会成为新的重点。

而在这个过程中，转型一定会伴随着痛苦和不适应，但除此之外，我们别无他法。

只有真正融入国际，融入市场，融入民生，我们的经济才会实现真正可持续的健康增长。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。