春节楼市观察｜广州：利好新政落地，有改善需求人群出手买房

2023年又是一个不平凡的年份。有人遭遇房贷断供；有人逆势飞扬，事业婚姻两丰收；还有人在贷款低利率和住房政策松绑中入手优质不动产。可谓人间百态，众生百相，万般滋味，皆是生活。笔者身边的亲友，近两年在广州个人住房限购政策更迭中，也演绎着两番不同的景象，值得细细品味。

限购优化、二套房首付及利率下降，改善性需求释放

我的同学云潇在2023年买房的历程堪称跌宕起伏，精彩万千。云潇家里是办汽配企业的，在广州、上海均有公司，而其购买的房产也有好几处，比如在花都有一套闲置10多年的别墅、在潮州老家也有置业。2023年，云潇家的公司在白云区建设的30亩厂房即将落成。为了能在家、公司、工厂三点间节省时间成本，云潇在白云区多方寻找别墅未果，花都别墅又卖不出好价，当时其已打算以公司名义另购房产，并委托中介去评估过户税费。

2023年9月20日，广州市人民政府办公厅发布“关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知”，对住房限购和增值税免税年限进行优化。根据此次新政规定，花都不属于限购区域，于是她就在白云区华远云和墅购买了一套下叠房源，总价1300多万元。

图为云潇家新房的院子，她说因为这棵树而爱上这套房。受访者供图

值得一提的是，在此前的2023年8月30日，广州成为第一个官宣“认房不认贷”政策的一线城市。新政规定，二套房首付从70%下降至30%，房贷利率从5.03%降至4.50%。我的同事老林解读政策之后，他坚信近期是为家人更换阳光大屋的好时机，于是，他把理财、股市、外债等处理了，回笼资金后，提前归还了他的首套房房贷。随后，老林开始联系房产中介，踏上二套房的看房之路。

2023年11月14日，广州市住房公积金管理中心关于优化个人住房公积金贷款有关事项的通知，首套房公积金贷款最低首付比例为20%，二套房最低首付款比例为40%。

又有一些朋友陪同老林一起看房，无论新房还是旧房，他们都愿意考虑。但是，这批朋友不会考虑偏远地区的住房，如白云区钟落潭、开发区、荔湾区靠近南海的区域。对他们来说，这些地区的通勤时间较长，房子面积相对太小，教育资源较匮乏。他们认为，既然是改善性住房，肯定要比首套房好些。

进入2024年1月，孩子们一放寒假，闺蜜燕子便邀请我去参观她在越秀区东方文德购买的公寓。当时那间公寓装修完工，家具家电已到位，燕子准备暂时将这套公寓用来自住，作为女儿寒假上课的歇脚地。平时，燕子带着女儿仍回白云区的“大本营”居住。

提起购买这套公寓，燕子说“纯属意外”。燕子夫妻俩早期眼光独到，已在广州购买了住宅、商铺、写字楼。2022年底，恰逢出售了外地的房产，燕子手头有一笔余钱，而东方文德公寓为了去库存回笼资金，降到35000元/平方米左右。该公寓又符合出售给个人的政策（2017年3月30日之前土地出让成交的公寓）。于是，她果断地买了一套约50平方米的公寓，一次性付款，后续再考虑出租。

为减轻压力，刚需买房欲望降低

对于来自湛江、28岁的阳仔而言，买下从化的房子令其后悔不已。与我在电话中闲聊时，阳仔表示，他2021年打算买房时，因为其广州的社保未满5年，只能选择从化、增城两区。2022年初，他在从化买了一套小三房，贷款100万元，分期120期。2023年，这套房子装修完毕，一直空置，他仍住在市区父母家里。

阳仔坦言，后悔在市郊买房了。据阳仔介绍，2023年，他所在公司经营情况不佳，没有发放年终奖，所以他的供房压力有些大。如果他没有买房，手上还有个闲钱，就会毫无压力地跟朋友出去旅游，甚至可以去投资做生意。可是，买房后，他不敢换工作，更担心会失业。目前，其所在小区二手房均价比他买房时降了2000元/平方米左右。

值得关注的是，越来越多的年轻人，不愿意掏空“6个钱包”或背负几百万的房贷了；他们希望可以减轻人生的“难度”，先从房贷开始。对于这些年轻人而言，他们选择的方式多种多样，有的量入为出，购买小户型“上车”，有的租赁住房……

来自河南的小张妹子就是典型代表。她在某国有地产公司做销售，该公司刚好在白云设计之都销售使用权公寓，她向母亲要了一半资助，花了约30万元买了一套一房一厅公寓，使用权25年。她表示，不会把自己逼成“房奴”，也不会给自己太大的压力，要活得自在通透。

当被问起“使用权公寓会不会没有保障”时，她说：“年轻人要相信自己，也要相信政府，相信国有企业，租赁合同要合法备案，选择有政府背书的国有企业。政府相关文件也强调了要大力发展保障性租赁住房，引导各类市场主体参与筹集保障性租赁住房，缓解新市民、青年人住房困难问题，加快建立健全配售的保障性住房的配套政策体系。这样的公寓，我可以轻松生活25年，住在市区、地铁口，附近有商场和公园，可以没有经济负担地去做自己喜欢的事情。”

一系列新政出台，助力广州楼市平稳发展

广州个人住房限购政策调整，一紧一松，紧松交替，都是为了房地产市场规范、平稳发展。2023年，广州限购区域、面积松绑，二手房增值税免征期5年改2年，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年，二套房住房公积金贷款首付7成改4成，加上银行贷款利率的一降再降，旨在促进商品房流通和循环，更好地满足新市民、青年人、外来人口扎根广州的诉求。

对此，广东省有关房产专家表示，各大城市住房需求转向改善性需求，广州换房需求也比较突出。同时，广州外来人口规模大，数量超过1000万人，刚需规模较大，呈现出刚需和改善齐头并进的态势。

北宋文豪苏东坡曾写下“簌簌衣巾落枣花，村南村北响缫车，牛衣古柳卖黄瓜”。那时，苏东坡担任徐州太守时赶上旱灾，他带领百姓求雨得雨后，在谢雨路上听到纺蚕丝的缫车声、看到黄瓜丰收的景象。笔者也相信，2024年新年新景象，百业兴旺，经济腾飞，期待看到“村南村北响缫车”，提振房地产市场信心，刚性和改善性需求得到释放，人人都住上好房子。

文/王贵丹

编辑 武新 校对 翟永军