今年的“返乡置业”，会提前熄火吗？

　　上个礼拜，我的高中同学群里飞来一条长长的信息。

　　一位老同学哭诉说：“2021年花120万买的房，马上就要被法拍了。”

　　定睛一看，首付40万、按揭80万、月供3900。

　　不是…月供3900，至于断供吗？

　　起初我觉得非常不可思议，但转念一想：

　　是在我们老家，普通到不能再普通的北方三线小城，也没啥不可思议的。

　　毕竟，那里绝大多数老乡的月收入也就是2000到5000元，再往上的绝对是高工资了…

　　春节快到了，耳边同时充斥着两个事儿——

　　广州、苏州、上海相继不同程度地放开了限购，大伙儿都在猜下一个“脱裤子”的到底是深圳还是杭州。

　　同一时期，无论是融资“白名单”项目发布，还是PSL到位款项，也都批量发生在一二线城市；

　　而在另一个平行时空里，老家的置业顾问和二手房中介每天找你打一遍情怀牌：

　　劝你听话、劝你“随着稻香河流继续奔跑，回家吧，回到最初的美好”…

　　老家楼盘的御用公众号、视频号、抖音号开启了“返乡置业”同题作文，画风比各地文旅还起劲。

　　不少智库和咨询机构，开始争先恐后发文，分享行业心得：

　　譬如“盘点返乡置业新思路”、“如何疏通返乡置业堵点”这类标题写得真像那么回事儿。

　　更有业内大神直接发文分享返乡置业营销攻略，喊话大伙儿快来抄作业…

　　在这儿，咱真得夸老乡们几句！

　　不仅笔杆子相当了得，各种促销手段那也妥妥的货真价实：

　　早在1月13日，重庆市房地产业协会在当地住建单位的指导下就曾举办过返乡置业活动；

　　参展企业17家、商品房项目63个，中海、龙湖、保利、招商蛇口都给出了十分诱人的优惠折扣。

　　1月15日，湖北全省17个市州及所辖县市开展了类似的返乡置业嘉年华活动——

　　那广告给机场、火车站、高速路口、各地核心商圈糊得到处都是；

　　全省1150个楼盘、超24万套房源线上线下供返乡游子选购，各种优惠礼包拿到手软。

　　宜昌推出“10000元购房奖励”、“3000元装修基金”、“免费装修设计”；

　　孝感不仅有“10000元购房代金券”，还有“契税全额奖补”等等优惠大礼包。

　　江西省萍乡市有楼盘给出的优惠活动，让人看得眼花缭乱：

　　你买房，我就送一头200斤得整猪、春节置业可享受9.5折优惠，如果是当天看房、当天签约，还能再享9.9折…

　　当说不说，这里面有俩惊喜，我还是相当惊喜的——

　　一个是久违多年的“O2O”模式，竟被返乡置业大军玩出了花；

　　再一个，我一个还在杭州搬砖、超市办年货都没功夫去的人，2024年感受到的第一波年味儿竟是在家乡置业顾问的朋友圈里。

　　小弟这就发出来，让大伙儿集体感受感受年味儿：

　　相比于一二线城市讲腔调、说圈层、重体验的地产广告来，三四五线城市的楼盘广告的确看起来更朴实、更实在——

　　买房送家电、买房送车位代金券、购房砸金蛋赢现金、到访案场就能领取新年福袋…个顶个的要多实在有多实在！

　　我一个干营销总的老同学，说了句话这些天一直在我脑袋边儿单曲循环——

　　兴你们大城市连招救市，就许我们小地方过年抢人。

　　这嗑唠得太硬了，我都差点儿给鼓上掌。

　　58同城、安居客的《2024春节置业意向报告》刚刚发布不久。

　　从到头尾看了一遍，里面的信息量超级大！

　　58安居客研究院数据调查显示：

超7成受访者希望在两年内买房、超8成选择在春节期间看房、买房； 四成购房者可接受三成首付、3001-5000元成为人们最倾向的月供区间； 57.3%的受访者谈及置业城市房价，表示“合适、可以接受”、33.4%的受访者表示“较高、勉强接受”； 有46.0%的受访者倾向于在工作城市买房，想在老家省会或走遍城市买房以及在老家买房的比重分别是16.9%和14.0%。

　　想在老家省会或周边买房的朋友们，过半数觉得“房价相对合适”、“发展比家乡更好”以及看中了“当地的医疗资源”；

　　想在家乡买房的朋友们，考虑得更加朴实：接近70%的朋友觉得“离家近、方便照顾父母家人”、近半数的朋友“打算回乡发展”…

　　可是你注意啊！

　　这个70%不是受访者的70%，而是有意返乡置业的那14%老乡里的70%…

　　就整体而言，2024年有意返乡置业的老铁，较2023年整整下跌了3个百分点。

　　等着吃瓜围观的老铁，可以洗洗睡了；

　　咱们今天只分享客观事实，绝不瞎带节奏！

　　从这份返乡置业调查报告来看：公众的购房热情较前两年相比确实有了质的提高，但返乡置业的热情却不升反降。

　　从短期来看，近一段时间以来，高层接连出台针对超大、特大城市的救市举措，以及头部城市争相全面接触限购确实起了作用；

　　2024年的第一个月结束了，楼市的利好性政策让人有些应接不暇——

　　央妈降准+定向降息，释放了1万亿长期资金，使得融资成本与存款收益双双进入下行通道，是妥妥的拆除“货币堰塞湖”的操作；

　　金融监管总局明确了金融业要责无旁贷地大力支持房地产，房地产项目融资协调机制保障着融资支持“精准滴灌”；

　　PSL在超大特大城市加快落地，使得这些核心城市的城中村改造进程被按下了快进键，一大波改善需求加速倒向市场；

　　在住建部官宣将调控自主权下方给具体城市之后，广州、苏州、上海等核心城

　　市纷纷出台了不同程度的限购松绑政策。

　　纵观近期各项利好，我们不难发现：政策端对于各能级城市的支持力度已经很难再做到雨露均沾了。

　　道理很简单，三四五线城市的产业能级与人口吸附能力，早与一二线城市形成断层。

　　而且，较低能级城市的库存基数更大、人口分布更分散、需求端的资金承压能力也更为有限。

　　这样一来，若将有限的政策性扶持资金散落在三四五线城市，无论是长期还是短期的边际效益都不会太明显，反而可能贻误超大特大城市的宝贵时机。

　　从这样的支持偏向看，高层其实早就已经想明白未来的大势所趋了。

　　而且，随着时间的推移，政策性支持的不均衡性还将加速显现。

　　退一万步说，即便三四五线城市接下来在政策驱动下还能迎来一波行情；

　　那也大概率只有一种可能：为更高能级城市打开置换链条与提供增量购买力。

　　这话说得很直接，但无比现实。

　　从近些年的《返乡置业报告》反馈中，我们也不难发现——

　　主动或被动意识到上述趋势的朋友，其实越来越多。

　　从长期来看，宏观经济基本面以及就业端加速修复、资产价格全面筑底，确实为人们反向输送了对未来经济预期与资产价格的信心。

　　我们分经济基本面与楼市基本面两个层面来看：

　　1月份PMI运行情况显示：当前制造业PMI为49.2%，前值是49.0%；非制造业PMI为50.7%，前值是50.4%。

　　我们的经济已经面临着持续低位企稳、总需求不足的问题。

　　但是，我们也发现了一些宏观基本面有望改善的苗头——

　　譬如企业家大佬们的集体回归、譬如更大效力的一揽子刺激方案出台的呼声越来越大。

　　当然，这还有待时间的检验。

　　从内部来说，三四月份会是一个不错的节点，懂的都懂；

　　从外部来看，美联储开启降息周期，释放外部需求与非美元资产流动性同样值得期待。

　　回归楼市基本面看，可以负责任地讲，全国楼市有极大可能在2024年迎来全面筑底企稳！

　　易居研究院统计数据显示：2023年，全国百城库存规模总体呈现了下降态势。

　　2023年初，库存规模为53058万㎡，截至2023年底，这一数值为50518万㎡。

　　百城住宅库存规模同比出现4.8个百分点的下降。

　　事实上，这一数值当前已连续11个月保持同比下降趋势；

　　之前连续50个月同比正增长的局面被终结，库存居高不下的压力得到了有效缓解。

　　与此同时，2023年全国百城新建商品住宅供应面积29112万㎡，成交面积31652万㎡。

　　这一局面扭转了之前长达5年的“供大于求”常态，上次出现这一局面还是2017年。

　　毫无疑问，是一个特别积极的信号!

　　从新建商品房住宅的去化周期来看：

　　2023年初，一线、二线以及三四线城市的存销比分别是12.4个月、18个月和21.9个月；

　　而到了2023年底，上述指标分别为16.7个月、19.2个月和29.5个月。

　　尽管整体存销比较上一年度均有所上升，但这依然是总需求层面的矛盾；

　　分城市能级来看，三四线城市的库存压力及变动趋势明显是远超一二线的。

　　更何况，本轮无论是经济基本面的政策性发力点还是楼市基本面的政策性与货币端发力点，均集中于一二线城市。

　　就像我们之前所说，一旦宏观基本面加速修复，超大特大城市的微观体感一定会强于三四线城市。

　　另一方面，二手房这一住宅终端市场的反馈数据同样给出了相似的作答——

　　据贝克研究院统计：一线城市中换房业主占比高达74%，卖部分房产但不买入、置换其它城市或卖出所有房产的业主较其它能级城市也更低；

　　相比之下，三四线城市本地换房的意愿在三类能级城市中横向比较占比最低；而卖部分房产但不买入以及置换其它城市的意愿确实最高的。

　　接下来，随着宏观基本面加速修复、各项利好政策深度发酵，尘封已久的置换链条说不定在哪一天便会重新转动。

　　真到那一天到来，人口和资金会往哪儿流，小孩子都懂。

　　眼下，高层的各类政策性利好仍在源源不断地出台，而发力重点早已明牌了。

　　结合广大老百姓的真实意愿来看，三年后、五年后甚至十年后的经济形势与资产价格实际上已经大致有个方向。

　　还有一个礼拜就要过年了，在此给大碗楼市的百万粉丝拜个早年。

　　尤其是在外辛苦一年的游子，让“返乡的归返乡，置业的归置业”吧…

　　偏信则暗，兼听则明，大碗并不是作为意见领袖一味向粉丝灌输自己的观点。

　　大碗的定位，更多的是一个提供优质信息交流的平台，是一个取其精华去其糟粕的过程，在敢于给出自己意见的同时，也尽可能帮助粉丝学会辨别信息真伪，学会独立思考。

　　不求带各位大富大贵，但求诸君能少踩暗坑。