深圳宝安发布规范工业区二次开发稳住工业基本盘若干措施

2月1日，深圳市宝安区人民政府办公室印发关于规范工业区二次开发稳住工业基本盘若干措施的通知。

一、政策制定背景

为全面贯彻市委市政府关于做大做强“20+8”战略性新兴产业集群和未来产业的工作部署,以新型工业化加快建设现代化产业体系,推进我区高质量发展,宝安区研究制定了《关于规范工业区二次开发，稳住工业基本盘的若干措施》（以下简称“若干措施”）。

二、目标要求

坚持区委区政府“整备为先、整治为主、转型为要、更新为辅”的二次开发新思路，“若干措施”提出产业是城市的命脉，产业空间是城市发展的基础，应该把产业空间作为基础设施和配套设施进行规划、建设和管理，为宝安区新型工业化高质量发展提供坚实的空间支撑。

三、制定依据

（一）对近十年出让产业用地进行现状调研、全面摸查，分析研究产业用地供应变化趋势、建设规模、建设周期、使用情况、空间布局特征、产出效益等，总结不足和成效；落实区委2023年召开的五次产业空间供需研讨会要求。

（二）落实宝安区城市更新和土地整备“十四五”规划、宝安区国土空间分区规划等上层次规划要求。

（三）落实《深圳经济特区城市更新条例》、《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》等市、区关于工业区二次开发相关政策要求。

四、主要内容解读

“若干措施”分为三个部分共包含十四条内容：

（一）优化“工改类”二次开发的理念。明确“整备为先、整治为主、转型为要、更新为辅”工业区二次开发的新思路。做好两个“强化”：强化规划引领，做好规划衔接和传导；强化政府引领，做好片区统筹，实现有序改造。实现两个“稳定”：稳定产业用地的规模，提高节约集约利用水平；稳定企业预期，减少对企业的扰动。

第一条：一是强调产业在城市发展中的基础性作用；二是明确二次开发的基本原则。

第二条：一是落实住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中的相关要求，以保留整治提升为主，防止大拆大建；二是通过对计划的管控，坚守工业红线，稳企业、稳预期，确保减少对企业的扰动。

第三条：一是强化规划引领作用，做好规划衔接和传导；二是强化政府引导作用，做好片区统筹工作，实现有序改造。

第四条：强调落实市“20+8”产业集群规划、区“5+1”战略性新兴产业集群和未来产业规划要求，多手段实现产业聚集和升级转型，完善产业链，建设专业化园区。

（二）规范“工改类”二次开发路径。严格管理城市更新和土地整备，严控新增“工改居”、“工改商”等类型的拆除重建城市更新项目。规范二次开发申报，充分发挥辖区街道的把关、监督作用，“工改类”城市更新需辖区街道党工委同意方可启动，同时做好“规上国高”、“专精特新”等优质企业安置工作，统筹谋划工业区的二次开发。

第五条：一是充分发挥政府的统筹和监管作用，有序推动产业空间的二次开发；二是充分发挥市场配置作用，建立高质量的产业空间，实现多方共赢，依法共享城市发展红利。

第六条：一是落实市加快打造“两个百平方公里级”高品质产业空间的要求，坚守“双百”保留提升工业区红线，发挥企业“稳定器”作用，夯实经济发展“基本盘”；二是出台相关的配套文件，为工业区综合整治提供政策支撑；三是强调科学实施，减少对企业的扰动。

第七条：一是强调低效工业区改造应以土地整备为主，鼓励更新和整备相融合；二是强调对优质企业的保护，土地整备立项时，应提前做好优质企业的安置工作。

第八条：一是参照《深圳市人民政府关于印发市建设营商环境创新试点城市实施方案的通知》等文件精神，对“工改居”、“工改商”、“工改M0”实现严控。但严控不是严禁，如因经济社会发展需要改造为非工业功能的区域，经区政府同意后也可实施改造；二是严格“工改类”城市更新管理，提出“工改类”城市更新项目未经辖区街道党工委同意，不得开展有关工作，并明确了相关内容；三是对于重大项目，鼓励分期实施，减少对企业的影响。

第九条：充分发挥辖区街道作用，规范“工业上楼”的申报。

（三）提升“工改类”二次开发效能。做好两个探索：通过探索多部门联动协作的“全链条监管”，将产业监管由“节点管控”转换为全链条的动态管控机制;通过探索“全过程带项目”的工作机制，带项目更新，带项目整备，加强与产业、招商部门和街道联动，实现好项目一定有空间可落的承诺。

第十条：一是落实《市规划和自然资源局〈关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施〉的通知》中产业监管的要求，由“节点管控”转换为全链条的动态管控机制；二是明确各部门在产业监管中的职责。

第十一条：一是落实区带项目改造的要求；二是明确项目来源和产业要求；三是强调更新整备与招商联动。

第十二条：一是落实《深圳市宝安区“改工类”城市更新项目建筑设计审查及规划验收内部工作指引》的相关要求，规范建筑设计；二是鼓励优选方案，打造建筑精品。

第十三条：建立价格调节机制，降低企业成本，提供多层次的产业空间。

第十四条：加强廉政防控，建立全流程廉政防控体系。

政策原文

关于规范工业区二次开发稳住工业基本盘的若干措施 　　为全面贯彻党的二十大精神，深入学习贯彻习近平总书记对广东、深圳重要讲话，重要指示精神和关于制造业高质量发展的重要论述，贯彻落实省委省政府关于高质量发展、坚定制造业当家的决策部署，全面贯彻市委市政府关于做大做强“20+8”战略性新兴产业集群和未来产业的工作部署，以新型工业化加快建设现代化产业体系，推进我区高质量发展，规范工业区二次开发，稳住工业基本盘，结合我区实际，特制定以下措施。 　　一、优化“工改类”二次开发理念 　　（一）统一认识，坚定原则。产业是城市的命脉，产业空间是城市发展的基础，应该把产业空间作为基础设施和配套设施进行规划、建设和管理。坚持“整备为先、整治为主、转型为要、更新为辅”的原则推进产业空间提质增效，为加快建设中国特色社会主义先行示范区标杆城区提供强力的空间支撑。 　　（二）源头管控，稳住产业。充分发挥计划的调控作用，构建以保留整治提升为主、拆除重建为辅的产业空间提质增效模式，防止大拆大建，减少对优质企业的扰动，确保企业正常生产经营。坚持制造业当家，坚守工业用地红线，稳定产业用地的总规模，提高产业空间利用效率，提高工业用地节约集约利用水平。 　　（三）规划引领，连片提升。按照“规划引领、层层传导、步步落实”的总体思路，加强与国土空间规划、产业发展规划等规划衔接，完善“工改类”二次开发目标传导机制；强化政府引导作用，对与规划、产业等不相符的老旧工业区应片区统筹、有序开发、分期改造，避免碎片化开发、“一刀切”拆除，尽量减少对现有工业企业的影响。 　　（四）产业集聚，转型为要。落实市“20+8”产业集群规划和区“5+1”战略性新兴产业集群和未来产业规划，以空间规划牵引产业集群整体布局规划，以空间拓展带动产业集群化发展。通过“工业上楼”、整街（村）统筹、综合整治等多模式、多手段重点推动产业转型升级，着力推进重点产业、重点企业向特定空间集聚，为强链、补链、延链、固链提供空间支撑，打造一批产业方向明确、集聚程度较高的战略性新兴产业园区。 　　二、规范“工改类”二次开发路径 　　（五）有为政府和有效市场相结合，实现城市发展和项目开发权益共享。在二次开发路径和功能上，坚持以整体性和协调性为原则，在开发权益共享方面，坚持以公平性和平衡性为原则，强化政府统筹、监管作用，让社会共享城市发展红利。通过计划、规划、产业引入等方面把控产业空间二次开发的总规模、重点区域、改造模式、开发时序、产业方向，合理确定经济指标、公共配套等，实现有序、有效的高质量发展，让产业空间二次开发服务于经济社会的发展，让社会依法共享城市发展的红利。 　　（六）加强引导工业园区综合整治提升。坚守“双百”保留提升工业区红线，发挥优质产业空间和优质企业“稳定器”作用，夯实实体经济发展的“基本盘”。出台《深圳市宝安区旧工业区整治提升实施办法》，鼓励旧工业区开展完善产业及配套功能，改善空间环境品质、消除安全隐患等目的综合整治，引导旧工业区优化现状建筑功能，在简化程序、优化功能、资金补贴、成本控制等方面探索合法合规、可操作性强的综合整治实施模式。按照“现状保留+综合整治+产业提容”的方式，统筹好实施方案，合理安排工期，避免重复施工，保障企业正常生产，在尽量避免停工停产前提下实现“提量、限价、提质、增效”的发展目标。 　　（七）严格工业区土地整备管理。对与上位规划不符、产业导向不符、低效的老旧工业区，尤其是现状容积率较低、以集体土地为主的集中连片工业区，原则上以土地整备（利益统筹）为先，鼓励探索土地整备和城市更新融合的方式，充分运用“案例+政策工具箱”，融入“大整备”思维，建立土地整备与城市更新政策联动的利益平衡机制，实现连片工业区有序升级。在立项阶段应做好企业的摸底调查，对于涉及国高、规上、“专精特新”等优质企业的，由辖区街道办负责作好企业安置工作。 　　（八）严格“工改类”城市更新管理。严控新增“工改居”“工改商”“工改M0”等类型的拆除重建城市更新项目；为避免减少对企业的扰动，“工改类”城市更新项目，未经辖区街道党工委同意，街道相关部门及社区股份公司不得开展以下计划申报前期工作：1.开展现状园区摸底调查工作；2.开展意愿、现状企业安置、拆迁谈判等城市更新相关工作；3.历史遗留违法建筑的物业权利人核实或简易处理相关工作；4.社区股份合作公司召开涉及产业用地城市更新事项的股东大会；5.其他涉及城市更新计划申报的事项。 　　涉及集体产业用地的，在单元规划批准前不得进行集体资产平台交易；支持重点城市更新单元或规模较大的“工改类”城市更新项目分期实施、滚动开发，就近安置优质企业。 　　（九）稳妥有序推进“工业上楼”。按“三生融合”“三创结合”和“三个平衡”的要求，高起点谋划、高标准建设，积极稳妥推进“工业上楼”项目，为优质企业提供高品质、低成本、定制化的产业空间。减少对优质企业扰动，做好企业安置工作。街道应全面梳理辖区范围内工业用地和企业发展情况，充分发挥把关、监督作用，统筹谋划“工业上楼”项目的申报。推动国有企业利用“工业上楼”政策手段解决闲置用地和低效用地等历史遗留问题，促进国有企业空间资源高端化、智能化发展；鼓励社区股份合作公司利用产业留用地建设低租金工业保障房。 　　三、提升“工改类”二次开发效能 　　（十）强化产业“全链条监管”。按照“动态及全链条监管”“多部门联动协作”的工作机制及原则做好产业准入和产业监管工作。“改工类”城市更新项目在计划阶段、单元规划阶段应分别编制产业专题研究报告、产业专项规划并取得产业部门的批复意见，为提高审批效率，重点项目或试点项目可实施产业专题研究报告和产业规划报告一并编制、合一审查制度；在用地出让阶段，实施主体应与产业部门签署产业监管协议，明确项目产业准入条件、投资强度、产出效率及引入项目等内容。项目验收后，辖区街道和区土地规划监察局负责对产业空间“加改扩”等情况进行监管。 　　（十一）探索“全过程带项目”。探索建立全过程带项目的工作机制，鼓励带项目更新，带项目整备。项目原则上应优先从产业部门推荐企业清单中选取，或者在达到产业部门明确的产业方向及产值等要求的企业中选取，也可通过遴选等其他方式确定；项目实施过程中，探索全过程招商引资工作机制，区招商部门和辖区街道联动，适时组织开展招商引资工作，引入的产业应符合该片区产业发展规划。 　　（十二）严格产业建筑设计管理。工业建筑形态应与产业类型、业态相匹配，厂房和研发用房不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态；位于城市重点区域，应根据项目特点，采取招标、竞赛等方式公开征集建筑设计优秀方案，鼓励其他区域的更新项目采用设计优选制度选择设计方案。 　　（十三）高效能使用产业空间。探索建立工业产业效能租赁价格调节与补贴机制，加强租赁市场管理，支持实体经济发展。以“稳成本”为核心，加强城市更新全过程成本管控，形成与城市发展需求相适应的“成本适中、梯次有序”的城市产业空间组合。 　　（十四）加强廉政风险防控。严格落实市、区城市更新相关政策，建立健全清晰、完善、透明的工作机制和责任机制。针对“工改类”城市更新主要风险和隐患，探索建立覆盖审查审批全环节、全流程的廉政风险防控体系，最大程度防控风险。

一图读懂

内容来源：

深圳市宝安区人民政府办公室印发关于规范工业区二次开发稳住工业基本盘若干措施的通知

http://www.baoan.gov.cn/bacsgxj/gkmlpt/content/11/11130/post_11130678.html#5236

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