上海再松绑！楼市调控进入加速落地阶段

在广州发布放开120平方米以上住房限购等一系列政策两天后，上海跟进调整楼市政策。

1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。

此次政策最大的调整是取消了针对非上海户籍单身人士的限购，并明确限购范围，虽然整体力度不够大，但是作为风向标城市，每一个调整动作都有很强的信号意义。

一线城市精细化调整还将继续。

1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，提出“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，这为一线城市限购政策提供了有力支撑。

考虑到上海房地产已基本实现“房住不炒”，后续还有进一步调整空间，比如降低更多“新上海人”的购房门槛。对于一线城市北京和深圳，也应尽快进一步放松限购政策，以支持刚性和改善性住房需求释放。

2023年下半年至今，上海房地产政策调整频繁，包括认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、调整普宅标准、区域定向宽松等。

具体来看，去年9月，上海临港新城发布了定向放松限购政策，在临港重点支持单位工作的人才购房门槛由工作6个月缩短至3个月。

仅一个月后，金山区发布人才安居新政，放开单身人才购房限制，社保满3年且无住房的可购买1套。

2024年1月，上海楼市政策定向调整仍在持续，并明显密集起来。

先是公积金政策优化，调整二套改善房认定和降低公积金二套房首付比。随后奉贤和青浦区同日出台人才安居新政，同时购房资格由居民家庭调整为个人，至此上海已有4个区放开单身限购。

随着1月30日新政落地，非户籍单身人士社保满5年可在外环外（崇明区除外）限购1套住房，虽然政策力度不及预期，但对进一步提升楼市信心仍有积极意义。

实际上，上海此次政策调整力度仍然偏向保守谨慎，政策对成交的促进左右作用有多大仍有待进一步观察。

从历年成交数据来看，外环外（不含崇明区）新房供应规模占全市供应比重和成交规模占比基本上维持在70%左右。CRIC数据显示，2023年外环外（不含崇明区）供应面积为724.72万平方米，占全市供应面积的71%，较2022年下降了4个百分点。2023年外环外（不含崇明区）新房成交面积为616.23万平方米，占全市成交面积比重为68%，2022年成交占比为69%。

这意味着，外环外的整体供求空间相对充足，能够更好满足相关群体首套房或刚需房的置业需求。

在2023年下半年以来频繁的政策调整下，市场成交并不及预期。

2023年全年，上海新建商品住宅成交面积为909万平方米，同比下降10.5%。

从月度成交数据来看，上一轮调整是在12月14日，上海和北京同日发布优化调整购房政策公告，内容包括降首付、降利率、调整普通住房标准等。彼时，带动12月新房成交6664套，环比上涨接近三成。

但新政后成交明显出现弱化，短期内政策对楼市成交提升效果有限。

从周度数据来看，新政后新房成交出现“五连跌”，且探底持续到了2024年第3周（1.15-1.21），上海商品住宅成交面积6.8万平方米，同环比分别下降48.59%和26.31%。至第4周（1.22-1.28）成交探底回升，成交面积环比上涨61%至10.9万平方米。

目前上海的复苏动能在转弱，且内部也存在分化行情，政策有必要进一步调整。

楼市政策仍在调整中。

就在上海松绑楼市的同一日，有市场消息称，苏州宣布全面解除限购政策，购买新房、二手房不做购房资格审查。

据不完全统计，2024年至今已有广州、苏州、东莞等至少50城调整和优化了房地产政策，涉及住房公积金、房贷利率、调整限购、契税补贴、购房补贴等方面。而上海的加入，释放了更为积极的信号，接下来各地政策的优化调整力度有望进一步加大。

1月26日，住建部在召开城市房地产融资协调机制部署会上明确，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

核心一二线城市将被赋予更大调控自主权，过热阶段出台的各类限制性政策，如限购、限贷、限价等，将会进一步放松乃至取消。

政策宽松已进入加速落地阶段，一线城市应尽快放松限购政策，如上海仍有进一步调整空间，比如调降“新上海人”购房门槛等，以支持刚性和改善性住房消费。二线城市“应放尽放”，甚至效仿苏州全面取消限购。

新一轮政策松绑的序幕拉开，楼市调控政策加速落地。

回看2014年的楼市低谷期，42城相继取消限购，只剩北上广深等4个一线城市仍在执行限购。但今时不同往日，房地产市场环境已发生根本转变，行业规模基本见顶，政策解绑很难再现V型反转行情。

随着上海、广州等一线城市楼市政策进一步宽松，并释放出积极信号，在楼市供需关系转变的情况下，各地政策的优化调整力度预期将进一步强化。