致力福建楼市,专注厦门地产
CRIC观点
2023年漳州楼市先抑后扬,开年迎来短暂小阳春,后进入平淡销售期,多以老盘消化库存为主,新盘入市集中于下半年,皆处于刚需项目,去化表现良好,未现日光现象,全城皆为刚性项目,竞争拉锯,市场价格再一次回调。
从数据方面来看,2023年漳州市区商品住宅新增供应约77.40万㎡,同比下跌15.8%,成交75.92万㎡,同比下跌14.8%,成交均价约13438元/㎡,与2022年相比,下降1487元/㎡。
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⊙利好政策加码,“组合拳”促成交
2023年漳州仍旧保持宽松的购房环境,延续前一年购房补贴、人才补贴等支持性政策,落实“认房不认贷”,存量房利率下调,取消异地贷款户籍限制政策层层叠加,进一步保障楼市平稳健康发展。
⊙灵活调整公积金,放宽准入门槛
2023年延用2022年公积金购房阶段性支持政策,但因公积金使用率过高,在5月份启动贷款额度动态调整机制,连续8个月贷款最高额度降至60万元,而10月取消异地贷款户籍限制,放宽准入门槛 ,进一步释放购房需求。
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土 地 市 场
2023年漳州市区举行3场土拍,成交9幅商住地,总建约180.01万㎡,揽金61.90亿元,全底价成交;中心板块宅地匮乏,边郊地块占比重,房企拿地信心匮乏,建发摘得3幅近郊地块,其余均由本地国企兜底,一级市场低迷情绪蔓延全年。
⊙供求缩量,中心板块宅地匮乏,3场土拍零溢价
2023年市区成交9幅商住地,总建约180.01万㎡,揽金61.90亿元,优质宅地的缺失致一级市场低迷情绪蔓延,房企拿地信心不足,均以底价成交,而由本地国企兜底的多幅边郊地块致楼面均价维持低位,仅3439元/㎡。
⊙高新区再囤地,区域风险值高
2023年市区商住地成交集中于高新区,占比高达62%,取地未入市量亦集中于该区,新区市场暂时无法消化巨大存量,闲置时间将被拉长,芗城区仅成交1宗,取地即销,龙文区两级分化,厦门国企快销,本地国企观望。
⊙地块总建规模大型化,本地国企承接新区开发
⊙3场土拍,9幅宅地,点状分布外围板块
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商品住宅市场
商品住宅
⊙成交量连跌2年,楼市回调价格再降
⊙供求平衡态势延续,成交量仅1个月破10万㎡
库存走势
⊙边郊板块去化承压,四大板块仍处合理区间
2023年商品住宅供求关系延续平衡态势,证载存量微增至97.44万㎡,去化周期因流速变缓而拉长至15.4个月,四大板块楼市相对稳定,边郊板块则面临严重去化压力,未来随着边郊地块入市,局部架构将重新划分。
产品结构
⊙改善退场,刚需更刚,性价比为王
项目排行
⊙常胜将军仍在,后浪匍匐前进
特房锦绣碧湖多区块同步在售,助力项目蝉联6年双冠霸榜,建发缦云&西湖泊月节奏快,以准/售罄的成绩斩获亚季军,另外3个下半年入市项目中仅建发朗云挤进前五,其余项目步履艰难,匍匐前进,待来年跃居而上。
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CRIC总结
一级市场:国企兜底,边郊宅地变现时间成本高。2023年漳州主城区商住地供应缩减,仅成交9幅可售宅地,国企兜底,零溢价、且郊区板块占比半数,连带一二级市场继续低迷。连续2年供应主力在高新区边郊地块,无法及时转换价值,耗费高昂时间成本,房企信心不足,主城区新盘锐减,市场缺乏新鲜感,形成反噬。
二级市场:供求价齐跌,楼市架构再重塑。2023年已无“女排项目”助力,改善楼盘严重缺失,刚需占比上升高位,面对萧条的购房环境,快销项目以时间换取利润,拉动价格进一步下探,双项因素叠加致全年均价下跌10%,跌下1.4万元/㎡线,仅达13438元/㎡。
区域市场:县域市场内部调整,成交喜忧参半。2023年大漳州楼市仅在开春迎来短暂小热浪,随即转至平淡,全市开盘日光项目不曾有,仅零星新盘首开留有热度,老盘以价换量增多,高性价比项目得到有效去化;区县成交量排行无明显变化,但漳浦县位居高位有部分包销项目集中备案影响,芗城、龙文、台商承接本地及临厦客户,保持一定成交量。
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展望2024
土地:释放优质地块,调动市场热情。连续2年供应主力放在高新区,中心区域宅地补给不足,改善市场长时间缺失,待哺空间大,2024年需释放更多优质地块,配备核心资源竞争优势。
市场:成交量涨跌待解,房价下调仍将继续。2023年供应宅地锐减,且以边郊为主,有望24年入市项目仅余3宗,叠加往期库存,上半年可上市项目零星,若24年中心城区宅地补给不及时,主城区开发或陷入阶段性停滞,预计市场总体走量仍将继续下探;反之,若新宅地及时入市,且库存地块联动开发,市场走量或有希望呈现上行态势。房价方面,中心板块住宅项目空缺,新盘区域外扩,随着成交结构变化,房价仍将继续下调。
节选自《CRIC-2023年漳州房地产年报》
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