北京朝阳【保利天汇】
售楼处电话:400-8844-804【官网】
1、地理位置及配套
保利天汇位于东北五环外东坝板块北部,地铁3号线、12号线、R4 三轨覆盖。距离地铁3号线、12号线交汇枢纽东坝北站,仅500米。地铁3、12号线全线通车后,将与地铁10号线、14号线、4号线、19号线等多条主力轨道干线实现换乘,联动北京核心板块,所以这个位置还是可以的。
其中12号线(在建),连接四季青桥和官庄路口西,串联三元桥商圈、丽都商圈、望京商圈,预计2024年上半年通车;地铁3号线(在建),连接东四十条与曹各庄北站,串联国贸商圈、三里屯商圈、朝阳站,预计2024年年底开通运营一期西段;R4线(规划中),连接北京首都国际机场T3和大兴国际机场,预计2028年通车。
周边规划名校较多,涉及全龄教育资源。有朝阳名校北京中学,规划的北校区是北中最大校区(初中24个班,高中54个班),计划2025年交付使用。还有爱迪生国际学校、朝阳凯文学校等国际化学校,北京市朝阳区朝花幼儿园。
此外这个项目周围3公里内有多个公园,距离东坝千亩湖公园750米,项目建成后周边生态环境肯定很棒。
距离东坝万达广场直线约2.6km(已经开业),可满足大家购物娱乐的需求。距离东坝北站(东风站)国际商业综合体(规划商业面积约30万方)约300m,未来购物娱乐会更方便。
离很多医院也不远,主要有北京东方安贞医院(在建三甲医院),北京市第一中西医结合医院(规划三甲医院),对于新房来说,这个医院配套还算可以。而且这个板块是属于东北五环外,在东坝坝河以北,和东坝二手房社区隔东坝河相望。
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2、项目情况
项目位置:朝阳东坝,东坝北地铁站(东风站)北侧约300米,西起兴坝西路,东至兴坝路,北起东岗南街,南至御马苑街
容积率:2.2(北地块),2.4(南地块)
绿化率:约30%
物业公司:保利物业
项目均价:指导价约8.6万/㎡
开发商:保利
建筑类型:洋房
总户数:836户
住宅楼栋数:17栋
面积区间:97㎡三室两厅一厨两卫,105㎡三室两厅两卫,110㎡三室两厅两卫,115㎡三室两厅两卫,119㎡三室两厅两卫,136㎡四室两厅两卫,160㎡四室两厅两卫,170㎡三室两厅三卫
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项目一共分为2个地块,一个北地块和一个南地块,南区有地下通道可以通到地铁闸。共17栋住宅,800多套房子,北地块8栋楼(6洋房+2小高层),南地块9栋楼(7高层+2洋房),是两梯两户的洋房+小高层设计,得房率比较高,算上赠送面积,得房率在78-87%之间。本次南北地块均开盘。保利•天汇销售指导价为8.6万元/㎡,未折扣总价范围在830-1460万,折后基本在8.2万元/㎡,2026年6月份交房。
户型情况:
样板间:
新房真好啊,保利天汇不错的,工作距离能接受的,可以入。
3、综合分析
现在新房项目大多在5环外,特别是朝阳的新房项目几乎都在5环外面,从地理位置及地铁规划上来说,保利天汇和北熙区的所在的东坝板块位置应该算挺好的。朝阳东北部的东坝,奶西、崔各庄相比较,东坝和奶西更受欢迎一些,崔各庄的热度相比较差一些。
东坝南侧的常营板块是可以和东坝相比较的。常营黄渠地铁站附近两个盘热度都很高,分别是和光煦境、玺悦朝阳,和光煦境是保利开发的,玺悦朝阳是三元开发的。得益于地段(交通、常营地区成熟度)、产品质量和有一定竞争力的价格,这两个盘卖的都很好。
东坝坝河北黄色的都是规划的住宅区(后续会建设更多的住宅),也有一大片安置房已经建好了,加之北熙区也在建设,片区内的学校规划了学校,医院,商业综合体。目前看会形成一个较为完整生活圈及一定规模的住宅群,有利于整个板块的保值、增值。
东坝坝河以南是大量的住宅区,以回迁房为主。坝河以南的回迁房子因为盖的时间相对较早,相对于坝河以北新建的安置房,整体差差一些(我在东坝区域的二手房文章里做过详细介绍)。因为坝河沿岸的原因,保利天汇这两个地块不是纯正南正北的,有一点点倾斜(北侧地块大概偏30°,南侧地块是正的)。
朝阳区保利天汇二手房的竞品分析,说白了就是800-1000万左右去买三居,看能有哪些选择,可选朝阳的商品房板块望京、太阳宫、双井,酒仙桥可能还差一些。举个栗子,800多万买可以买望京新城的塔楼(20多年的楼龄),120多平的三居,小区就比较破,容积率也比较高。
东坝区域内保利天汇的二手房竞品分析,800多万买三居基本是首开常青藤和奥林匹克花园。保利天汇有新盘楼龄上的优势,但是奥林匹克花园的三居面积更大(120多㎡),保利天汇的三居97㎡。首开常青藤主要是两居室,90多平的小三居需要700多万,大三居是下跃产品(1000多万)。首开常青藤有十几年的楼龄了,奥林匹克花园20几年了,这两个小区是东坝板块改善的主力选择。
保利天汇与北熙区对比分析。对比北熙区和保利天汇这两个项目,实话说的话保利天汇要比北熙区好。因为京投基本上做了几个地铁上盖的项目(停放地铁的地方),北熙区也是相似项目。单从这一点就竞争不过保利天汇了。保利做住宅时间更长,所以保利设计的住宅产品更胜一筹。北熙区是12线,保利天汇的东坝北是3号线和12线的换乘站,更方便的。另一个主要区别是保利天汇没有2居室,相对来讲,北熙区更好上车一些。我个人更喜欢保利天汇的样板间。后面会写一期单独的文章介绍北熙区。
4、优缺点分析
先说优点:东坝未来算是一个全能型的区域,围边公园很多环境好,“国际+文化+TOD+潮流”多重动能加持,多重发展资源集聚,同时保利天汇是保利TOP产品系,设计和质量都很棒。同时是北京自贸区-国际商务服务区的落地区,汇聚第四使馆区、第二三里屯发展资源。位置优越,三地铁加持瞬连【首都机场】、【国贸CBD】、【望京商圈】核心商圈。规划有30万㎡东坝北站TOD。及较好的教育医疗资源。户型设计合理,装修现代高端,得房率也比较理想,是一个很好的选择。
北京朝阳【保利天汇】
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