这是房姐年终盘点系列——新房市场总结。
2023年，江门楼市波澜起伏，在危与机中寻求破局，虽有过短暂的星星之火，但未能形成燎原之势。
如果要用一句话定下2023年江门楼市的主基调，可称之为："革命尚未成功，同志仍需努力"。
接下来，房姐就以数据为基础，为大家还原一个真实的2023。
今年江门新房市场行情如何，数据最为直观。
据江门住建局数据，2023年江门全市共成交新房40619套，同比约降11.9%。
这是自2015年江门全市数据开始统计以来，历史的最低量。（备注：2014年及以前，通常只统计蓬江、江海数据。）
｜2015年以来，江门新房成交统计
从月度网签数据来看，全年12个月中，2月和3月网签量超过了6000套，但短暂的高峰之后，成交量逐渐回落。
自6月起，江门连续7个月的时间，网签量都徘徊在2000套上下。
｜2023年江门新房单月成交走势
整体来看，尽管救市政策贯穿了一整年，但顶多只是点状、局部效果，没有形成燎原之势。
但幸运的是，江门这一年房价依旧坚挺，全年成交均价8052元/平，与去年基本相当。
｜历年来江门新房成交均价走势
整体行情如此，那各区域表现又如何呢？同样来看数据。
2023年，江门蓬江、江海、新会、鹤山、恩平等5个区市住宅网签量呈现下滑，仅台山、开平网签量同比上涨。
其中，蓬江区住宅网签8944套，占据榜首位置，对比去年同期降7.8%，台山住宅成交了8608套位居第二，同比去年大涨23%。
新会区全年共网签6000套位居第三位，不过同比去年成交量也降了19.3%。开平2023年成交了4723套，同比上涨5.9%，表现比较亮眼。
｜各区域成交情况统计
价格方面，2023年蓬江区住宅网签10274元/平，同比微涨0.6%，新会住宅成交9929元/平，位列第一梯队。
江海住宅成交8990元/平，其他市域成交价在5377-6942元/平之间。
除了区域，今年江门市场分化也越来越明显。
这种分化，一方面体现在地段上，核心板块的核心项目走出独立行情，次核心板块的项目表现平平。
｜2023年江门全市住宅网签TOP10
比如江海城区的保利大都汇，2023年住宅卖了805套，位居江门三区四市成交量第一，成绩相当亮眼。
比如新会枢纽板块的保利西海岸，12个月共卖了664套，表现也可圈可点。
除此之外，今年江门高端市场表现也非常强劲。
我们熟悉的在各区域独领风骚的项目，如海悦东晟、蒲葵之梦天心、万科金域华府等，今年依旧占据着榜单。下半年入市的海悦天玺，4个多月网签了358套，表现相当引人注目。
｜2023年江门市区住宅网签TOP10
这说明优质资产的价值不会消退，买房还是选在热门板块的热门楼盘，更有保障。
2023年，江门楼市的那些改变
在对市场有了整体感知后，我们来聊聊2023年江门楼市的一些变化。虽然细微，但值得深思。
一、2023年，无论是开发商还是购房者，心态都变了。这个改变，源于“信心”和“预期”。
购房者提前还贷、不敢买房，开发商 楼盘降价、谨慎拿地…...楼市的大部分端口与需求，仿佛都进入了防守模式。
2023年江门市区仅成功出让10幅商住地，本土房企挑大梁，大多都是底价成交。
｜2023年江门市区土地成交情况
任何人都不敢轻易犯错，所有的决定都需要小心翼翼的完成。宁可不做，也不做错，就是最安全的处理方法。
二、新房与二手房之争
2023，是新房和二手房打架最激烈的一年。 市场不再倒挂，新房也没有了买不到的焦虑感，客户在买房决策之前的二选一越来越明显。
而在有限的市场容量下，开发商和二手卖家有了直面的竞争，而降价成为了争夺话语权最有效的手段。
所以我们能看到，江门房价正在进一步地挤出水分，7字头的滨江新区、8字头的江侨路，6字头的蓬江城区，已屡见不鲜。
｜优惠新闻屡见不鲜
三，好消息是，购房端也迎来了前所未有的向好。
没错，江门已回归产品力时代。 面对防守型买家的时候，如何用更好的产品满足客户的需求已经成为了头等大事。
所以，各个项目纷纷开始产品内卷：有的把实用率做到极致，有的把装标无限拔高，对于买房人来说，无疑是一件好事。
除了产品以外，另一核心点是政策环境的向好。认房不认贷出台，进一步降低了首付门槛，江门首套房目前为3.6%，二套房利率4.4%，长期处于历史低位。
｜江门最新房贷利率情况
可以说，现在的购房环境，是前所未有的友好。
四，购房需求发生变化，改善时代已经到来。
2023年，刚需和改善奏出冰与火之歌，连带着成交结构一起变化：尤其是总价250万以上的豪宅产品，占比来到新高。
据江门楼市智库统计，仅前11月，江门250万以上豪宅成交就达到407套，对比2022全年233套的成交量，着实提升不少，且单价也从去年的1.5万/平提升到1.7万/平。
此外，2024年还有海悦天晟、海悦天玺二期、骏景湾天悦等一大批改善项目杀到，高端产品供应量不断提高，改善时代已经到来。
房姐有话说：
纵观整个2023年，江门楼市成交量难言回暖，房价的水分已被挤出，产品进入了内卷，结构需求也发生了巨大的改变。
无论好与不好，跌宕的2023，都已经结束了。
随着2024年的到来，江门楼市又站在了一个新的起点。我们也应该把更多目光放在当下，即便道阻且长，但仍相信，未来是光明的。
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