北京
评估程序直接影响到评估的结果。评估应当表述为征收部门与被征收人确定房屋价值的补偿依据。企业主可以从程序上仔细判断评估机构或者作出的评估报告合不合法。很多评估报告就是一页纸，上面写了总额，土地多少钱、房子多少钱、设备多少钱。专注于政企纠纷法律服务10多年经验的北京楹庭路永强律师跟大家一起探讨下相关的法律问题。
首先要表述为价值提供依据，评估报告用于产权调换的，应当表述为产权调换的差价提供依据，房屋评估前征收部门应当组织相关单位对房屋进行调查，评估对象要全面客观，不得遗漏虚构。有很多企业拆迁过程当中，是主管部门工作人员到现场进行勘察，评估机构从来没去过工厂，然后就开始进行评估了，这个也很普遍，显然是不合法的。
评估程序要进行现场调查，否则评估报告的效力有待确定。房屋征收部门应当向委托的机构提供范围内房屋的情况，包括已登记的房屋和未登记的建筑处理的结果等等，要进行公示。征收部门要对现场的物品及房屋进行公示，已经登记的房屋性质用途、建筑面积一般以登记证书上的为准。如果登记证书与房屋登记簿不一样的，以登记簿为准，应当按照市县级主管部门的认定和处理结果进行。
有很多类似的案例，比如某企业土地属于工业用地，土地证上是工业用地，但是土地上确实建造了办公楼。房屋登记上写的用途确实也是办公，对这类的房屋，评估的时候要以什么为准呢？法律规定行政用途面积要以登记为准，评估的时候就按照办公楼的价值进行评估。这是法律明确规定的。
但是评估是食堂、是办公、是宿舍要参照周边类似的住宅办公楼，或者说其他商业房屋来进行的市场比较法的评估。这里确实应当考虑土地使用权的性质，会略低于市场价格，但是绝对不能按照工业厂房的标准对这些房屋进行评估。因为国家明确规定了性质、用途、面积应当按照登记的为准，没有登记的，参照企业自身的建筑工程规划许可证或者企业的实际用途，来核实房屋的情况。
评估的时间点以征收决定公告的时候来算，评估机构应当安排评估师对房屋进行实地勘察，不勘察的，评估结果应当无效。调查被征收房屋状况，拍照反映内外的情况，影视资料做好实地勘察记录并妥善保管。房屋征收部门被征收人和注册评估师应当实际考察记录签字或盖章确认，拒绝签字的应当有证明人进行证明。
但是在实际过程当中，很多案件是没有评估师到现场勘查记录拍照，在程序上显然是不合法的。评估师是注册房地产评估师，不能是评估公司的一般的工作人员，是不可以，必须评估师亲自来到现场。评估人员得有相关证书，有相关资质，因为这直接影响到评估报告的效力。
评估机构应当按照评估委托，或者委托合同的约定，向征收部门提供分户评估结果。分户初步结果应包含的对象及其基本情况和价值，分户初步结果在征收范围内，向被征收人公示。初步结果评估并不是一次完成，初步的结果还要进行公示。企业主要注意看下评估时有没有进行公示，很多地方是没有的，很多企业拆迁直接就给出公告，程序上显然是不合法的。公示期间，应当安排评估师对分户结果现场解释说明，存在错误的要及时地予以修正。
分户处理结果公示期满后，房地产评估机构应当向征收部门提供委托范围内的整体评估报告和分户报告，有两个报告，一个是整体报告，一个是分户报告。应当由征收部门向被征收人转送分户评估报告。要注意评估报告应当由征收部门来转送。
整体评估报告、分户评估报告应当由负责征收的评估项目的评估师两名以上，这些大家注意两名以上的注册房地产评估师签字，否则无效，必须有两个以上的人签字，并加盖公章。
本法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
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