金融新政突如其来，烂尾楼将遭到集体清算…

　　开年以来，楼市接连打出的组合拳实在让人眼花缭乱。

　　先是房票安置落地、三大政策性银行重启PSL；

　　再是金融支持住房租赁市场、一线城市继续松绑限购…

　　出招密度之大，史无前例。

　　第二次楼市去库存正式拉开序幕，几乎是2024开年后房地产市场的最大共识。

　　近日，住建部与金融监管总局要求“建立城市房地产融资协调机制”——

　　烂尾楼的清算之日，已经不远了…

　　1月12日，一份重量级文件横空出世，让无数买到期房但尚未交付的家庭彻夜难眠。

　　这一天，住房和城乡建设部与金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。

　　高层住房主管部门与金融监管部门将责任落实到地级市以上，实属罕见；

　　更关键的是，融资协调机制这个说法，在此前的调控文件中从未出现过。

　　《通知》要求，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道、优化审批流程、缩短审批时限、积极满足合理融资需求；

　　另一方面，对开发建设暂时遇到困难，但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

　　这里直接敲黑板、上重点——

　　接下来，要在地方政府的监督与协调下，从银行端口支持和减轻房企资金压力。

　　更重要的是，这份《通知》还创造性地切割了房企集团风险与具体项目法人风险。

　　同志们，这可老厉害了！

　　政策利好之下，金融机构对开发项目的放款效率必然显著提高；

　　将天量债务化整为零，既有利于将化债任务责任落实到位，又能最大程度避免误伤出险房企的优质项目。

　　注意！在此前的历次化债举措中，这样的处理方案是从来没有过的。

　　相信大伙儿都还记得，从2023年下半年开始，高层对支持房地产融资的表态压根儿就没停过——

　　7月份，两部门联合发布文件，将2022年底出台的“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长到2024年2月底；

　　10月底召开的金融工作会议上明确提出，要一视同仁地满足不同所有制形式房企的合理融资需求；

　　11月份起，多部委及银行召开房企座谈会，提出加大对开发贷、按揭贷、经营贷以及债券承销等方面的支持；

　　12月份召开的经济工作会议上除再次强调“一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求”外，还专门提到积极稳妥化解房地产风险、促进房地产市场平稳健康发展。

　　本次两部门联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，很明显是前期情绪烘托到位之后，旗帜鲜明地提出了具体的方法论——

　　切割债务，化整为零，让化债工作更具可操作性。

　　接下来，大概率会出现的一个局面就是：

　　房企暴雷将被全面刹车，烂尾楼也将迎来集体清算，去库存浪潮将加速到来。

　　本次《通知》是2022年金融支持房地产16条之后，房地产融资支持层面最重磅的文件，没有之一。

　　切割集团法人与项目法人的风险，是本次融资新政最重要的创举。

　　因为只有实现债务切割，才能确保融资滴灌成功与房企化债成功。

　　我们国家的房地产开发项目，实行的是集团法人与具体项目法人相互独立运作模式。

　　加之国土幅员辽阔、内部发展差异较大、各地市场表现不一，极易导致同一集团下，不同区域、不同城市、不同项目的交付能力与现金流还本付息能力千差万别。

　　将集团法人债务与项目法人债务切割，最直接的好处有以下这么三个：

　　其一，避免银行及其它融资单位被集团天量债务吓尿，从而不敢对其进行融资投放。

　　这样一来，很容易误伤一些原本市场表现优异、去化流速较快的优质项目。

　　而那些被误伤的项目本可以快速去化，给集团还钱…

　　咱打个比方：爹是老赖，儿子考700分却上不了985…

　　这好吗？这不好…

　　学霸儿子读了985，有利于学成归来给爹还钱摘帽。

　　你却非得让他当保安、送外卖，他爹这辈子能达到的上限可能就是“老赖吧吧主”。

　　所以说，误伤具体项目法人，等同于误伤化债有生力量，是在给化债帮倒忙。

　　因此，两部门在《通知》中敲定“以项目为载体进行融资协调”，就是出于这一考虑。

　　其二，通过融资协调机制，将新投放融资专款专用，有利于切实解决“保交楼”问题。

　　在未厘清集团法人债务与项目法人债务之前，相信不少房企也很容易将新融资款项混为一谈。

　　由于缺乏精准滴灌管道，融资之后，鬼知道房企拿这钱是“保交楼”的，还是去还到期债的？

　　如果用作“保交楼”缓则罢了，算是让新融资款项不忘初心；

　　但如果是直接拿去偿还到期债务，多少有点本末倒置之嫌。

　　不在其位，不谋其政，给它融资的银行上哪儿知道它到期债务具体多些？

　　实在不理解的，可以打听打听谁家有赌鬼，给TM赌鬼还债就这感觉。

　　所以，这次的融资协调机制，很好地解决了集团法人拿到融资款项后“拆东墙补西墙”的行为。

　　所谓专款专用，很清楚，今后新晋融资就是奔着消灭“烂尾楼”去的。

　　其三，通过将债务化整为零，有利于将化债工作落实到具体地方、具体单位。

　　比如说恒大那2.5万亿天量债务，谁看着谁都得像隔壁吴老二似的吓得直打哆嗦。

　　就我们杭州，牛了半天，一年GDP也才刚刚摸到2万亿的门槛。

　　合着杭州1200多万老少爷们不吃不喝、大干快上五个季度才够给它还饥荒。

　　在这种情况下，你跟我说化解2.5万亿债务，谁来化？怎么化？

　　现在好了，我要把它切分成1000个25亿，再将责任落实到地方和具体商业银行…

　　这事儿总有搞头吧？

　　咱打个比方，一口大铁锅100公斤重，谁抱着它跑也费劲，大概率你还抱不起来。

　　可这时候要是有人“大锤八十、小锤四十”，把这口大锅砸成100个铁片，一片平均1公斤沉，大伙儿都能健步如飞，是这个理儿没错吧？

　　之前的问题就在于，没有单位牵头砸锅，难怪大铁锅在那杵着，大伙儿都拿它没辙。

　　很幸运，这回住建部和金融监管总局带头抡大锤，让化债工作变得更加具体、更加富有操作性。

　　只有这样，化债才不至于越化越多、“烂尾楼”才能无处遁形。

　　回顾近1-2年来，我们出台了上千项救市政策，无一例外是奔着修复市场信心去的。

　　在所有的不确定性因素中，“烂尾楼”无疑是最令购房者闻风丧胆的一个。

　　购房者掏空六个钱包、背上几十年负债把房子买到手，无论涨跌，那是个市场调节的产物。

　　有房在手，尚能期待周期性潮汐的起起伏伏。

　　但如若付出两辈子的辛劳，只能买到烂尾楼，那所有的利好与涨跌似乎都和自己无关。

　　我记得上一个能给大伙儿当头一棒的，还是P2P…

　　咱们回想一下，2022年以后新房市场信心骤降的引信，其实就是烂尾楼蔓延。

　　因此，集中消灭“烂尾楼”，绝对不能再拖！

　　我们团队近期在全国各地考察时也发现一个问题——

　　不少老百姓对新房最大的顾虑就在这儿，什么国央企？什么大开发商？似乎啥都不如现房最香。

　　一幕幕的似乎在提示我们，外界普遍在说的什么“需求饱和了”、什么“人口迎来拐点”…显然都没说到点子上。

　　更优质的城市、更优质的地段、更优质的房产，老百姓的需求还是相当旺盛的。

　　大伙儿最朴实的愿望，其实很简单，就是你开发商按时保质保量交付。

　　这既是大伙儿格外喜欢现房的重要原因，也是二手房交易规模能突破性干到37%的重要原因。

　　从当前的库存规模与去化流速来看，以“保交楼”为抓手有序推进去库存，已走到了刻不容缓的地步！

　　截至2023年三季度末，全国新建商品住宅库存面积已接近历史峰值，存销比创下历年新高；

　　全国各能级城市商品房去化周期从2021年下半年后出现激增。

　　2023年，全国排名前100的房企销售总额是62791亿，较2022年同比下降17.3%。

　　大家看看下面两张图就知道了——

　　这样的去化形势必须出现根本性改观，才能维持地方的土地财政与地方就业的基本盘。

　　此前，全国众多核心城市打开地、房价上限，是改变预期的重要手段；

　　但改变预期必须以“保交楼”托底，否则，“寒蝉效应”就会无休止地蔓延。

　　你拿着个“空头支票”塞我手里，还好意思腆着脸跟我吹“房价涨了”…

　　这不是楼市聊斋是啥？

　　所以我说：建立城市房地产融资协调机制，实则为“烂尾楼”敲响了丧钟。

　　本次融资新政出台，也无意间透露了一个当前房地产市场十分重要的运行逻辑——

　　从“稳中求进”开始逐步走向“以进促稳”。

　　2024开年伊始，高层陆续出台了诸多救市政策，力度之猛、出招之频繁，远超2023年。

　　而且几乎每一项都是奔着去库存发力的。

　　现在，一条清晰的逻辑链条开始变得无比清晰——

　　在“市场的归市场，保障的归保障”前提之下，

　　通过财政手段改善供需结构、通过融资手段为去库存注入新动能。

　　如果不出意外的话，这是2024全年去库存浪潮的核心所在。

　　一切救市举措都将围绕这个主题展开、一切涉房KPI都将以此为终极考核。

　　切割债务风险、融资精准滴灌、集中清算烂尾楼…

　　既有利于修复楼市信心，也有利于彰显政策智慧与决策定力。

　　这正是全国14亿老少爷们儿当前迫切需要的利好！

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