没有悬念，2023年苏州卖得最好的新房是…

2023年的苏州楼市依旧是分化的一年。

放到新房表现上来看，分化特征尤为突出。园区、狮山等核心板块一直都是改善为主导，成交火热；外围刚需板块则常常去化艰难，只能以价换量。

所以过去一年，苏州卖得最好的新房是哪些？有什么特点？今天我们就一起来看看。

核心区改善占据成交主导

根据克而瑞苏州发布的2023年度苏州市区商品住宅销售榜TOP10来看，一个很明显的现象是：

苏州新房的成交主导依旧是核心区的改善项目。

▋头部板块不愁卖

在2023年销售TOP10中，占据榜单前三的分别是建发缦云、保利湖畔云上、湖西观云、万科朗拾、华侨城龙湖启元。

其中除了保利湖畔云上是吴江汾湖的刚需盘，以价换量，成为2023年卖得套数最多的一个项目，另外几个项目均是苏州核心区的新盘。

不难发现，在2023年销售TOP10的楼盘中，有一大半都来自园区、新区这样的头部板块。包括园区的湖东、湖西、独墅湖和新区的狮山这几个板块为主。

尤其是金额榜和面积榜这两块，基本被核心区项目包揽。

比如包揽金额榜和面积榜前两位的项目，分别是狮山的建发缦云和湖西的湖西观云，这两个都是2023年苏州的大热门，倒挂优势明显，开盘即罄。

值得注意的是，这些核心区的红盘因为套数有限，基本上都是小体量社区，所以在销售套数榜上排不上名。

比如湖东的建发缦月华庭，项目总共196户，当初开盘即罄，中签率也仅有7.3%，火热程度可想而知。但这样的成绩在销售套数榜上并不能进入前十。

▋以大面积的改善新盘为主

这些热销项目除了是地段位于核心区，也多以大面积的改善新盘为主，成交占据半壁江山。

2023年苏州的改善项目供应也很充足，户型面积在200㎡以上的大平层比比皆是。

2023年卖得最好的这几个项目也基本上都是改善类型项目为主。

从金额榜来看，前十项目中最小面积户型是铂悦春和万象的105㎡；独墅湖的华润润月雅筑起步面积更是直接上到240㎡。

那从面积榜来看的话，抛开保利湖畔云上和上城时光这两个偏远刚需盘，其他8个项目均是大面积的改善，基本上最大面积都达到200㎡+。

刚需以价换量，效果明显

改善当道的新房市场上，刚需也走出独立行情。

如今苏州不缺新房，也早已经是买方市场，不少外围板块的楼盘更会出现去化艰难的情况。以价换量成为最常见的操作，但效果却很显著。

▋卖得最多的是吴江刚需盘

我们来看2023年成交前十的套数榜，卖得最多的是来自吴江汾湖的保利湖畔云上，一年成交了768套，成交面积达到6.09万㎡，位列苏州市区第三。

这是什么概念了，相当于平均每天两套的出货速度。

这个项目的体量很大，小区总共41幢、1579户，也常年霸占苏州新房成交套数榜单前位。

当然，优势也很明显。首先就是价格优势，均价约19000元/㎡，而且还有高层和叠墅两种产品，也就是说总价240万左右就能买一套叠墅。

其次再加上吴江区宽松的购房政策 ，保利湖畔云上自然 也吸引了不少来自上海的客户。

▋ 偏远刚需盘成成交套数主力

事实上，2023年的刚需客们购买力也很强劲。

成交套数前十的楼盘中，有6个楼盘都是偏远板块的刚需盘，占到了60%的比例。

包括汾湖的保利湖畔云上、越溪的上城时光、运东的绿城都会理想、元和的万科玉玲珑、盛泽的新城十里锦绣、浒墅关的中建虹溪璟庭。

这些项目地段外围、面积不大，单价也不高，再加上较大力度的折扣，便可以实现低总价上车。也是如今苏州受欢迎的高性价比新房。

所以对如今苏州的真刚需们来说，只要价格足够香，依旧会有市场。

好产品越来越吃香

有没有发现，从2023年开始，产品力在一个项目中的地位越来越重。这也直接表现在2023年的成交成绩上。

2023年除了公认的核心区豪宅，其他非核心区域板块也拿出不错的产品，凭借自身产品力强势出圈，而且去化都很不错。

▋相城区不缺好产品

2023年的相城区，除了华侨城龙湖启元和铂悦春和万象这两个老网红盘外，还有龙湖青云阙和和悦塘前雅苑两个新盘强势上榜。

和悦塘前雅院带来了令无数人心动的270°环幕L型阳台；龙湖青云阙以大量奢石为基础，带来了相城全新的奢贵豪宅。

而且入市价格全部破3，打破板块内新房价格天花板。但意外的是，去化成绩都很亮眼。龙湖青云阙首开去化7亿，和悦塘前首开更是卖了16个亿。

▋姑苏区神仙打架

2023年姑苏区销售榜单前十的楼盘中，有老盘，也有不少“新面孔”。

如果说之前的姑苏区还是房荒状态，那2023年的姑苏区就开始神仙打架了。不少断供多年的板块也开始有新项目入市，而且都卖得很不错。

比如南门的和月泊庭，姑苏区首个均价破5的项目，首开10秒卖了125套，劲销12亿。这也离不开项目领先于市场的产品力。

平江新城的绿城春月锦园，凭借项目超高颜值和绿城细节，首开当日就劲销逾8成。

断供8年的沧浪新盘润鸿四季，首开取证去化率达到92.5%，重新定义沧浪新城的火热。

事实也证明，项目足够有特色、产品足够打动人，就能取得成绩。

▋吴中区高端盘亮眼

吴中区一直是比较两级分化的一个板块，2023年新房成交数据也不例外。

其中吴中太湖新城和城南板块的高端改善盘去化表现亮眼。包括中建三局的太泽之星、中信泰富玖著云庭、龙湖云和颂、龙湖御湖镜等。

这些项目凭借高端产品系和品质产品力，成为板块内标杆项目，去化成绩也是可圈可点。

另外，吴中区的其他外围板块，则更多是以打折优惠来促成交。

所以不难发现，苏州这些高品质都并不愁卖，即使高价位，也自有人心甘情愿为产品买单。

最后

对苏州来说，“分化”这个标签一直存在。

我们在2023年年中的时候就曾写过苏州半年度的新房成交情况，如今再来看，其实变化趋势并不大。（跳转阅读：）

在苏州卖得最好的新房，依旧是那两类：

一类是各区域的高品质改善项目，另一类就是高性价比项目。

而且很明显的一个趋势就是，产品力逐渐成为一个项目的重要因素。毕竟好的产品永远不缺市场。▋

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编辑：净净｜主编：Miao

出品：City好房