江西乡村振兴律师：农村集体土地流转时，应注意的相关法律问题

近年来随着乡村振兴战略的大力推动，农村经济得到较大发展，同时土地资源是乡村经济发展的重要基础，农村集体土地流转的现象越来越频发，那么农村集体土地涉及到哪些法律问题？农村集体土地又应该如何合法流转？本文将进行简要探析，以供参考。

农村土地权属问题

根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）第九条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”同时，第十条规定，“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。”以及第二条第三款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”也就是说，除法律另有规定外，农村土地所有权归属于农民集体，即使土地发生流转，无论是单位还是个人，均仅享有经营和使用的权利。

农村集体土地经营、管理主体

1.属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；

2.分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；

3.属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

常见的农村集体土地流转形式

1.农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权;

2.农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业;

3.农村集体经济组织以土地使用权合作的方式开发项目;

4.企业兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租;

5.企业破产清算或因债权债务等原因,经司法裁定发生流转；

6.经征用、补办为国有土地并转让、出租（改变土地所有权性质）等。

集体土地流转条件

根据《土地管理法》第六十三条规定，“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”可知，可用于流转的集体土地需满足以下条件：

1.该土地被土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途；

2.该土地被依法登记，即需取得集体土地所有权证及相关证件；

3.该土地为集体经营性建设用地（集体建设用地共有三种类型，分别为集体经营性建设用地、宅基地及公益性公共设施用地，只有集体经营性建设用地才能流转）。

集体土地流转流程

1.集体经济组织编制集体经营性建设用地出让、出租等方案。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称“《土地管理法实施条例》”）第四十条规定，集体经济组织应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并且该方案中应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

2.经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。根据《土地管理法》第六十三条第二款规定，集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

3.出让、出租前不少于十个工作日将方案及集体经济组织成员表决的意见报送市、县人民政府进行审查。根据《土地管理法实施条例》第四十条规定，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，及本集体经济组织形成的书面意见，应在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。

4.以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者。根据《土地管理法实施条例》第四十一条规定，土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者。

5.签署书面合同载明具体内容并报相关部门备案。根据《土地管理法实施条例》第四十一条规定，集体经营性建设用地出让、出租，双方应当根据国务院自然资源主管部门制定的合同示范文本签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。需要注意的是，未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法要承担相应的民事责任。