网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

最高法院:未经村民会议讨论决定,村委会出租集体土地是否有效

0
分享至

村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效

作者 | 唐青林 李舒 杨巍

北京云亭律师事务所*

阅读提示

村委会能否将其所有的集体土地出租给他人?未经村民会议讨论决定租赁合同是否有效?最高法院认为,该等事宜涉及全体村民利益的重大问题,应当经村民会议讨论决定,未经村民会议讨论决定的租赁合同无效。但是实践中关于该问题的裁判观点并不统一。

裁判要旨

村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人,违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定,应当认定无效。

案情简介

一、文柏池与久裕村联合社签订《合同书》等合同,约定久裕村联合社将其所有的总面积为250000平方米农用地有偿出租给裕丰公司兴办工厂、宿舍和综合性建设。

二、文柏池向广州中院提起诉讼,请求:久裕村委会、久裕村联合社支付文柏池补偿款1193万元。广州中院认为,案涉合同未经村民会议讨论决定,是无效合同;文柏池在整个投资过程中取回的款项已超出其投资款,故久裕村联合社、久裕村委会无需再返还文柏池对涉案土地的投资款。广州中院判决:驳回文柏池的诉讼请求。

三、文柏池不服,上诉至广东高院,主张《中华人民共和国村民委员会组织法》中关于民主决定程序的规定,属于管理性规定而非效力性规定。广东高院判决:驳回上诉,维持原判。

四、文柏池仍不服,向最高法院申请再审。最高法院裁定:驳回文柏池的再审申请。

裁判要点

法院认定案涉合同无效的原因在于,久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租,涉及全体村民利益的重大问题,根据《中华人民共和国村民委员会组织法》(1988年通过版,已失效)第十一条关于“涉及全村村民利益的问题,村民委员会必须提请村民会议讨论决定”的规定,该事宜应当经村民会议讨论决定。然而案涉合同的签订均未经村民会议讨论决定,违反了上述规定,故应当认定无效。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题,有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》,本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师,具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例,均以实际发生的案例分析为主,力图从实践需要出发,为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题,寻求最直接的解决方案。

一、当事人欲与村委会签订租赁合同租赁集体土地时,应当要求村委会提供出租该集体土地经村民会议讨论通过的书面文件,以确保租赁合同有效。在村委会提供该文件之前,当事人不应向村委会支付租金,避免遭受损失。

二、租赁集体土地用于非农建设的,租赁合同无效,请参阅公众号民商事裁判规则文章:《最高法院:能否出租集体土地用于非农建设》

(我国并不是判例法国家,本文所引述分析的判例也不是指导性案例,对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时,尤其需要注意的是,司法实践中,每个案例的细节千差万别,切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究,旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角,并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持,也不意味着法院在处理类似案件时,对该等裁判规则必然应当援引或参照。)

相关法律规定

《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010年修订版)

第二十四条涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:
(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准;
(二)从村集体经济所得收益的使用;
(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;
(四)土地承包经营方案;
(五)村集体经济项目的立项、承包方案;
(六)宅基地的使用方案;
(七)征地补偿费的使用、分配方案;
(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;
(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的,依照其规定。

《中华人民共和国村民委员会组织法》(1987年通过版,已失效)

第十一条村民委员会向村民会议负责并报告工作。
村民会议由村民委员会召集和主持。有五分之一以上的村民提议,应当召集村民会议。涉及全村村民利益的问题,村民委员会必须提请村民会议讨论决定。
村民会议有权撤换和补选村民委员会的成员。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述:

久裕村联合社与“香港裕丰发展公司”等签订《租用土地使用合同书》,将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给“香港裕丰发展公司”兴办工厂、宿舍和综合性建设,并对租用土地地点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理,以及租用土地用途等均做了明确的约定;文柏池主张该合同不是土地租赁协议,而是一份土地使用权租赁的前期协议,是对拟租赁土地的前期开发协议。原判决以久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由,认定无论《租用土地使用合同书》性质如何,均应经村民会议讨论决定;同时,因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议,均涉及久裕村全体村民的重大利益问题,亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定,违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由,认定上述协议无效,于法有据。因此,文柏池关于原判决适用法律确有错误的再审申请理由,本院亦不予支持。

案件来源

文柏池、东莞大宁永盛制衣有限公司与增城市新塘镇久裕村民委员会、增城市新塘镇久裕村经济联合社土地租赁合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2015)民申字第759号]。

一、关于村委会未经村民会议讨论决定即出租农村土地的相关案例

关于村委会出租农村土地时民主程序是否影响租赁合同效力的问题,实践中尚存在争议。

裁判规则一:《中华人民共和国村民委员会组织法》关于“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的,需经村民会议讨论决定方可办理”的规定不属于效力性强制性规定,不能作为认定租赁合同是否有效的依据。(案例1)

案例1:烟台市芝罘区只楚街道沙埠居民委员会、王曰胜返还原物纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[山东省高级人民法院(2017)鲁民申62号]认为,“对于租赁协议的效力,原审法院认为,《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第(八)项‘以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的,需经村民会议讨论决定方可办理’的规定,只是为了对村委会行为进行规范管理,村委会与他人签订租赁合同并不为法律所禁止,该条规定并不属于效力性强制性规定,不能作为认定该协议书是否有效的法律依据。对此,本院认为,原审的认定符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定。”

裁判规则二:村委会将农村土地以出租的方式对外流转给本集体经济组织以外的单位或者个人,未事先经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意的,租赁合同无效。(案例2)

案例2:柘荣县乍洋乡水碓村民委员会与陈清华、刘宜达土地租赁合同纠纷二审民事判决书[福建省高级人民法院(2014)闽民终字第1292号]认为,“上诉人陈清华、刘宜达与被上诉人水碓村委会双方签订的《集体林地(使用地)租赁合同》明确约定水碓村委会以出租的方式将林地租赁给陈清华、刘宜达营林,陈清华、刘宜达按年支付租金给水碓村委会,因此,根据合同约定,双方之间所产生的法律关系为租赁法律关系,故原审认定本案为土地租赁合同纠纷,并无不当。《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定:‘国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。’第四十八条规定:‘发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包的,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。’本案水碓村委会将总面积达3500亩的宜林地直接以出租的方式对外流转给本集体经济组织以外的陈清华、刘宜达,因此,水碓村委会对外出租林地的行为明显违反了《中华人民共和国农村土地承包法》关于国家实行农村土地承包经营制度的强制性规定,故原审判决确认上诉人陈清华、刘宜达与被上诉人水碓村委会双方签订的《集体林地(使用地)租赁合同》为无效合同,并对被上诉人诉请返还集体林地予以支持,于法有据。另,上诉人陈清华、刘宜达、绿世纪公司在二审期间向本院申请调取涉案出租林地的权属登记、四至范围以及村内发包等情况,鉴于该申请调取的内容不影响对本案租赁合同的效力认定,本院不予支持。”

二、《中华人民共和国农村土地承包法(修正案草案)》(2017年11月7日全国人民代表大会常务委员会发布,为征求意见稿,尚未生效)中关于土地流转的规定

二、 将第五条修改为:“农村集体经济组织的成员,有权依法承包经营由本集体经济组织发包的土地,享有土地承包经营权。

“任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包经营土地的权利。

“非本集体经济组织的成员,除本法第三章规定的情形外,不得承包由本集体经济组织发包的土地,不享有土地承包经营权,但是可以通过土地流转依法获得土地经营权。”

三、 增加一条,作为第六条:“以家庭承包方式取得的土地承包经营权在流转中分为土地承包权和土地经营权。

“土地承包权是指农村集体经济组织成员依法享有的承包土地的权利。

“土地经营权是指一定期限内占用承包地、自主组织生产耕作和处置产品,取得相应收益的权利。”

十六、 将第三十二条改为第三十五条,修改为:“土地经营权可以依法采取出租(转包)、入股或者其他方式流转。”

二十一、 将第三十七条改为第三十九条,第一款修改为:“土地经营权采取出租(转包)、入股或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同,并向发包方备案。”

*此处北京云亭律师事务所,为作者完成文章写作时所在工作单位。

作者简介:

唐青林律师,北京云亭律师事务所创始合伙人,中国人民大学法学院,法学硕士学位,曾先后在农业部、律师事务所从事法律相关工作20年。北京大学国际知识产权研究中心研究员、最高人民法院诉讼服务志愿专家(2023-2028)、北京市律师协会第十一届公司法专业委员会副主任。北京外国语大学法学院研究生校外导师。中国民主建国会会员。美国国务院国际领导者访问项目(International Visitors Leadership Program,简称IVLP)访问专家(知识产权方向)。

唐青林律师擅长重大疑难案件诉讼与仲裁、公司法(公司诉讼和公司治理、公司并购重组)、知识产权法(商业秘密)、刑事辩护(主要包括金融犯罪、公职人员犯罪、企业家犯罪)。

唐青林律师公司法领域在中国法制出版社出版过《公司保卫战》《公司控制权争夺战》等十多本法律实务著作,在商业秘密领域出版过《商业秘密案件裁判规则》等三本著作,办理过39起在各高级法院和最高法院审理的案件并获得令人满意的结果。

唐青林律师长期关注公职人员犯罪、企业家犯罪领域研究。办理了大量涉及公职人员和企业家犯罪的案件。在北京大学出版社和中国法制出版社出版过四本刑事辩护领域的法律实务著作,包括《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材),北京大学出版社2008年出版;《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材),中国法制出版社2017年出版;《职务犯罪难点要点剖析——程序辩护卷》(主编)中国法制出版社,2024年出版;《职务犯罪难点要点剖析——定罪卷》(主编)中国法制出版社,2024年出版。

唐青林律师作为法律专家嘉宾受邀参加CCTV法制专题节目“大家看法”节目,对相关法律事务进行点评,唐青林律师多次被《新华社》《人民网》《知识产权报》、《科技日报》《民主与法制时报》《中华英才》《企业观察报》、《中国贸易报》等全国专业性媒体广泛报道。

唐青林律师曾经在《法学研究》和最高人民法院《民事审判指导与参考》发表论文,在北大出版社出版的《企业家法律防范风险》2008年起连载于《法制日报•周末版》。

李舒律师,北京云亭律师事务所创始合伙人,从事法律工作十余年,先后任某上市公司法律事务负责人、国内知名律师事务所律师合伙人。

李舒律师擅长处理公司法律事务(含公司常年顾问、公司改制和控制权争夺等)、商事争议解决(含诉讼和仲裁)、强制执行与资产处置、金融与投融资、破产重整等领域的法律事务。执业以来,曾为数十家中外大型金融机构和商业企业提供法律服务,尤其擅长从实现委托人商业利益最大化的角度就疑难复杂案件提出整体解决方案,参与办理各类案件总金额达数百亿元。

李舒律师对公司、金融、借贷、担保、执行及刑民交叉等领域有长期而深入的研究,已经出版的著作包括主编《担保纠纷疑难问题及诉讼实战指南》《财产保全与强制执行》《公司诉讼疑难法律问题解读》等。

李舒律师在其长期关注的民营企业家权利保护领域和涉民营企业家财产纠纷和处置等重大疑难复杂案件的整体解决方面,对相关法律问题和司法政策有系统而深入的研究,并有诸多成功案例,2019年在中国法制出版社出版了《民企产权保护政策汇编与解读》。

李舒律师与国内外媒体长期保持友好合作关系,并就诸多法律实务问题接受数十家国内外著名媒体采访,曾受邀在清华大学、人民大学、南开大学、北京交通大学、北京仲裁委员会、中国华融、际华集团等机构为各界讲授法律实务课程。

【点击这里,查看作者介绍和联系方式】



特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
英特尔入股东莞立讯技术公司

英特尔入股东莞立讯技术公司

每日经济新闻
2024-06-17 17:52:09
一边被猛烈制裁,另一边被全力支援,俄乌之间胜败已定!

一边被猛烈制裁,另一边被全力支援,俄乌之间胜败已定!

非虚构故事
2024-06-16 22:04:11
唐尚珺估分639,清北要运气,985师范大学在望,网友:坐等第17次

唐尚珺估分639,清北要运气,985师范大学在望,网友:坐等第17次

东东趣谈
2024-06-17 10:17:56
卢宁:我的第一个错误改变了比赛;未来?我想留在皇马

卢宁:我的第一个错误改变了比赛;未来?我想留在皇马

懂球帝
2024-06-18 01:12:06
无人问津!盘点夏天难找下家的5位NBA球星,冠军内线恐将无球可打

无人问津!盘点夏天难找下家的5位NBA球星,冠军内线恐将无球可打

大卫的篮球故事
2024-06-17 12:35:53
刚刚发生的事情!擅闯仁爱礁的菲律宾船只被中国海警依法管控!

刚刚发生的事情!擅闯仁爱礁的菲律宾船只被中国海警依法管控!

文雅笔墨
2024-06-17 14:15:34
这是欧洲杯的卫冕冠军吗?四年时间意大利彻底平民化

这是欧洲杯的卫冕冠军吗?四年时间意大利彻底平民化

百里无心
2024-06-16 10:42:39
又一国宣布出手,否认南海属于中方领土,中方恐提前打响第一枪!

又一国宣布出手,否认南海属于中方领土,中方恐提前打响第一枪!

绝对军评
2024-06-13 07:50:08
全新奔驰S级如果长这样你还会喜欢吗?

全新奔驰S级如果长这样你还会喜欢吗?

钟叔驾道
2024-06-15 10:49:07
叛逃后成英雄!00后女排巨星被批数典忘祖,网友:对得起祖国吗

叛逃后成英雄!00后女排巨星被批数典忘祖,网友:对得起祖国吗

体坛知识分子
2024-06-17 06:00:02
突发!巴菲特,出手!

突发!巴菲特,出手!

中国基金报
2024-06-17 23:03:02
抛弃那英和刚出生儿子的高峰,如今19年过去了,他现在过得怎样?

抛弃那英和刚出生儿子的高峰,如今19年过去了,他现在过得怎样?

王小乖
2024-06-17 14:57:13
0点比利时VS斯洛伐克,库尔图瓦缺席,精准预测:比赛会一边倒?

0点比利时VS斯洛伐克,库尔图瓦缺席,精准预测:比赛会一边倒?

第一体育
2024-06-17 19:00:07
真零皇,林加德在17轮K联赛过后依旧是0球0助

真零皇,林加德在17轮K联赛过后依旧是0球0助

懂球帝
2024-06-17 10:38:09
5月楼市惊现10年来最大跌幅

5月楼市惊现10年来最大跌幅

观察者网
2024-06-17 18:24:06
新技术和效果图曝光!广州中轴线要改造了

新技术和效果图曝光!广州中轴线要改造了

楼主说楼市
2024-06-16 20:58:05
姜萍后续!方舟子又发难,专家发声:不应被特招,对普高生不公平

姜萍后续!方舟子又发难,专家发声:不应被特招,对普高生不公平

小李子体育
2024-06-18 00:29:13
江苏离异女子表白93年男友被拒,不吃饭不上班,闺蜜:人家是头婚

江苏离异女子表白93年男友被拒,不吃饭不上班,闺蜜:人家是头婚

深月望城
2024-06-17 19:55:43
他刚当市长就被老百姓指责,后来官至政治局常委,如今已经86岁了

他刚当市长就被老百姓指责,后来官至政治局常委,如今已经86岁了

李姐历史
2024-06-14 09:57:42
茅台股价刷年内新低!段永平最新发声:茅台碰上不好卖的时候,只是多了一些年份酒而已,以后赚得更多【附白酒行业发展前景分析】

茅台股价刷年内新低!段永平最新发声:茅台碰上不好卖的时候,只是多了一些年份酒而已,以后赚得更多【附白酒行业发展前景分析】

前瞻网
2024-06-17 15:02:00
2024-06-18 01:42:44
北京云亭律师事务所
北京云亭律师事务所
北京云亭律师事务所
113文章数 1关注度
往期回顾 全部

头条要闻

瑞典智库称中国核弹头数量增加总数达500枚 中方回应

头条要闻

瑞典智库称中国核弹头数量增加总数达500枚 中方回应

体育要闻

飞翔的斗牛士 如今也迎来最后一舞

娱乐要闻

上影节红毯:倪妮好松弛,娜扎吸睛

财经要闻

人均养老金上调3% 怎么年轻人吵翻了?

科技要闻

为什么你的iPhone,肯定用不上"苹果AI"?

汽车要闻

传奇新篇章 全新一代大众迈腾来了

态度原创

游戏
数码
手机
教育
公开课

我们试玩了《星战:亡命之徒》,并和开发者们聊了聊

数码要闻

应用内资源显示三星Galaxy Buds3可能会用捏和挤手势取代触控功能

手机要闻

体验爆杀安卓?iOS 18上手:前所未有的自由度

教育要闻

时间越来越少了,还有一道压轴题目,没做完的小朋友手心都出汗了

公开课

近视只是视力差?小心并发症

无障碍浏览 进入关怀版