当“买卖不破租赁”遇上“法拍房”

“买卖不破租赁”原本是一个法学概念，因为与人民生活息息相关，渐渐被大众所熟知。与之相对的，随着法治建设，另一个名词也逐渐进入大众视野——“法拍房”。当法拍房遇上“买卖不破租赁”，买房人和承租人直接的利益要如何平衡呢？

一、什么是买卖不破租赁？法拍房有什么特殊？

买卖不破租赁是一个法律原则，当一个出租的不动产（如房屋）发生所有权转移时，新的所有者需要继续履行原先的租赁合同，租赁关系不因为产权的变更而中断。换言之，租户依旧有权在合同约定的期限内使用该不动产。

法拍房，又称司法拍卖房产，是指因债务违约、房产所属及其他法律问题导致的房产被法院依法强制执行并对外公开拍卖的房产。在法律程序中，为了解决债权人的债权问题，依照法律程序通过司法拍卖的方式将房产出售，所得款项用于偿还债务人的债务。

法拍房的特别从它的名称就能看出来，它深陷法律纠纷。所以它在以下几个方面与一般待售房屋有区别：

价格方面有优势。由于是强制执行，法拍房的成交价格往往低于市场价。

购买流程比较特殊。购买法拍房涉及到更多的法律程序和风险，如房屋查封、产权清晰性、可能的租户问题等。

房屋的信息是完全公开的。法院通常会公开拍卖详情，买家需要仔细阅读并了解拍卖房产的所有相关信息。

存在法律风险，并且购买就默认接受风险。买家在购买法拍房时需要接受房屋当前的状态，包括可能存在的租赁、抵押、物业欠费等。

二、“法拍房”遇上“买卖不破租赁”的案例

案例一：郭某诉张某房屋租赁合同纠纷案

基本案情：郭某参与司法拍卖并竞拍得到张某所有的房屋，但是张某在法院查封房屋之前将该房屋出租给王某。当郭某竞得房屋后，要求王某搬出。遭到王某拒绝，遂诉至法院。

法院认为租赁合同在双方之间形成了合法有效的债权债务关系，郭某作为新的产权所有者，应当继续履行原先的出租人义务，直至租赁合同期满，郭某并无权强制要求王某搬出。

案例二：刘某诉某市地产集团房屋租赁合同纠纷案

基本案情：刘某租赁了某市地产集团的房屋。在合同期限内，因地产集团债务问题，刘某租赁的房屋被法院拍卖，然而拍得房屋的新所有者要求刘某提前终止租赁合同。刘某拒绝，遂诉至法院。

法院认为新所有者无权强制终止合同，租赁合同依法对新所有者继续有效，新所有者应当承担原租赁合同的权利义务。

三、律师解读

法院通常是支持“买卖不破租赁”原则的立场。即使房屋被司法拍卖导致产权发生转移，只要租赁合同在法律上是合法有效的，租赁关系则须得到维持，至少要持续到合同规定的期限结束。

《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，如果房产出租人把出租的房屋转让给他人的，租赁关系继续有效，承租人享有按原租赁合同约定使用、收益的权利。新的房产所有者需要承继原租赁合同，租赁关系不会因为房产所有权的转移而中断。

但是并不是在任何情况下法院都会支持“买卖不破租赁”的主张。

比如小张在法院查封自己的房屋后隐瞒房屋被法院查封的情况，把房屋出租给第三人小兰，之后小新买下了涉案房屋，并要求小兰搬出房屋，小兰认为“买卖不破租赁”，拒绝搬出。那么这种情况下，小兰请求不一定能得到法院的支持。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(房地产纠纷)》第二十条规定租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

小兰的情况属于房屋在出租前已被人民法院依法查封的，即使小兰再宣称不知情，法院在查封房屋的时候都会张贴封条或者公告，在这种情形下，小兰的不知情是否合理存疑，即使是真实的不值钱，那小兰也未尽到一般人对于租赁房屋的注意义务。换句话说，正常租房一般都会提前去看房，看房就会看到房屋的封条。

那么，如果小兰真的是尽到注意义务，但就是没有发现房屋已经被查封了，法院还不支持其继续租赁，有什么救济途径吗？

秦嘉泽律师团队建议可以主张租赁合同的解除权。因租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封而导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，法院应予支持。小兰可以通过该解除权获得救济。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(房地产纠纷)》第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
（二）租赁房屋权属有争议的;
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

秦嘉泽律师再次提示大家，租房、买房的时候一定要通过正规渠道和完整的手续，提前了解好房屋的情况。在交易过程中保留好相关的合同及证据，在发现权益收到侵害时及时维权，遇到专业的难以解决的问题时，及时咨询专业律师或寻求相关部门的帮助。