2023年，澳洲房价逆势上扬，墨尔本这些地区房价涨幅最高！

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2023年澳洲房价逆势上扬

尽管在2023年面临连续的利率上升，澳大利亚房产市场仍然逆流而上，房价实现反弹。

年初，经济学家预测由于利率上升，澳洲房价将继续下跌，预计总跌幅约为15至20%。然而，情况恰恰相反，房价很快找到了支撑点，甚至在一些城市达到了新高。

根据CoreLogic的数据显示，截至11月，悉尼房价飙升了10.2%，布里斯班和珀斯的中位价更是分别上涨了10.7%和13.5%，达到了历史新高。阿德莱德的房价也上涨了7.6%，而墨尔本的房价上涨了3%。

尽管在2023年再次提高了五次利率，自2022年5月以来共计增加了13次，这不仅削减了买家的借贷额度，还增加了数千澳元的抵押贷款还款，但房价仍然上升。

西太银行高级经济学家Matthew Hassan表示，房价的反转不仅违背了预期，几乎也颠覆了经济学家对市场的理解。

“很难找到另一个例子，房价在利率快速上升的情况下仍持续增长，这真的让人感到意外。”

通常情况下，随着现金利率的上升，由于买家的借贷和支出能力下降，房价会下跌。但强劲的国际移民回流和竞争激烈的租赁市场促进了买家需求，保持了市场的活力。

另外，那些受利率上升影响较小的买家，如那些得到父母支持的买家、拥有大量现有资产或在疫情封锁期间积累了大量储蓄的买家，他们的需求也推动了市场。

此外，由于卖家担心市场状况软化，年初时在市场上出售的房屋减少，这导致了对现有房屋的竞争加剧，并助推了房价增长。

在墨尔本，尽管利率上升，市场在今年保持相对稳定，全年待售房产数量一直偏低。

此外，由于墨尔本许多地区土地税的上升，投资者也在出售房产，但这为包括首次购房者在内的自住买家提供了机会。

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2024年澳洲房市买家市场短暂出现

悉尼房价增长的显著放缓和墨尔本的市场下滑可能为买家提供在这些市场抢得好交易的难得机会，但专家表示，这个机会窗口可能相对较短。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示：“我认为买家将在2024年上半年有六个月的机会窗口。”

“一旦我们看到利率下降，或者即使只是预期利率会下降，那应该会反映在消费者情绪的提振上。如果我们看到房价有所下降，缓解市场的可负担性挑战，那么购买活动将会增加。”

一些经济学家预测澳洲央行在2月份可能再次加息，然后在2024年晚些时候开始降息。

CoreLogic指出，墨尔本杯日的利率上升加速了悉尼房价增长的放缓，并导致了墨尔本房价的下降，因为市场上的挂牌数量激增，买家需求减弱。

11月，悉尼房价仅上涨了0.3%，是自涨势开始以来最小的月度增长，远低于5月份的1.8%增长率。与此同时，墨尔本下跌了0.1%，这是自2023年1月触底以来的首次月度下降。

Lawless先生表示，自6月以来持续的出售活动在这些市场放缓中发挥了关键作用。

在截至11月的过去三个月中，悉尼近60%城区总挂牌量高于一年前，而大约50%城区库存超过了过去五年的平均水平。

在墨尔本，四分之三的郊区总挂牌量高于一年前，而超过七成的郊区库存增加超过了五年平均水平。

“在这些城市，市场条件现在对买家更有利，因为更高的库存水平提供了更多选择，更少的紧迫感和更多谈判的机会，供应量增加，部分是因为卖家变得更加活跃，但也是因为需求并没有跟上这种卖家活动的增加。”

“我认为我们正在看到明显的迹象，表明可负担性限制再次在市场上产生影响，阻止人们购买或使得抵押贷款服务更具挑战性。”

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2023年墨尔本这些地区房价涨幅最高

最新数据显示，墨尔本东南部的Harkaway郊区在过去12个月中，独立屋和公寓的中位价值增长上，以10%的增幅位居今年表现最佳地区。

Harkaway吸引人之处在于其既靠近城市，又接近乡村。随着工作模式的变化，许多人不再需要频繁进入办公室，导致城市外围地区日渐受到青睐。

榜单上还包括其他两个东南郊区：Officer South和Glen Waverley，分别排名第二和第八。

墨尔本从2022年的利率驱动的市场低迷中复苏较慢，房价仍比2022年3月的峰值低3.71%。然而，与去年相比，房价上涨了1.39%，预计2024年将继续上升。

Mornington Peninsula的Balnarring和Somers郊区也进入了前十名，两者同比增长8%。

墨尔本最昂贵的郊区之一的Deepdene和Canterbury今年也见证了房价增长，同比均上涨8%。

尽管这些郊区实现了最大的增长，但其他一些地区因持续高企的房价而长期受欢迎，成为最昂贵的郊区。

疫情期间，Portsea的房价因城市居民逃往该半岛而飙升，成为墨尔本最昂贵的郊区，中位价为317万澳元。其邻居Sorrento排名第四，中位房价为217万澳元。Deepdene和Canterbury分别位列第二和第三。

虽然Toorak可能拥有最昂贵的独立屋，但由于大量公寓拉低了整体中位价值，因此没有进入前十名。

2023年墨尔本房产市场排行榜：

• Harkaway：129.4万澳元 — 上涨10%

• Officer South：82万澳元 — 上涨10%

• Balnarring：138.8万澳元 — 上涨8%

• Balwyn：207.9万澳元 — 上涨8%

• Somers：166.6万澳元 — 上涨8%

• Deepdene：300.6万澳元 — 上涨8%

• Canterbury：270.8万澳元 — 上涨8%

• Glen Waverley：150.7万澳元 — 上涨8%

• Vermont South：145.8万澳元 — 上涨7%

• Forest Hill：115.5万澳元 — 上涨7%

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建筑原材料成本从高点回落 房价高成住宅市场最大阻碍

澳洲最大的砖制造商Brickworks的董事总经理帕特里奇（Lindsay Partridge）表示，建筑材料成本正回到合理水平，但要求新建和改造的建筑更环保的新规定使额外成本增加了近10%。

新州于今年10月引入了可持续建筑立法，目标是到2050年实现净零排放，从2024年1月起，维州的所有新住宅都将被禁止使用天然气。

帕特里奇说，成本回到了更合理的水平，然后新州政府改变了关于房屋设计的立法，并引入了一系列使房屋更具可持续性的立法。这可能会使一套房子的成本增加3万至5万澳元，至少增加10%。它给房地产行业带来了冲击波。

去年12月中旬，澳洲成为世界上第一个禁止使用人造石的国家。这种产品在厨房和浴室上很常见。

帕特里奇说，在建造新房或翻新时改用替代材料的成本将大大增加建筑成本。

帕特里奇说，维州有大量待售房屋，但在新州，新房审批需要长达9个月的时间，这可能会推迟房地产行业的复苏。

投资和咨询集团Jarden首席经济学家卡乔（Carlos Cacho）表示，虽然潜在需求强劲，但住宅建设面临的最大阻力是负担能力，大多数潜在买家负担不起新房。

卡乔说，我们预计明年的住宅建设活动将大幅放缓。

澳洲最大的房屋建筑商Stockland行政总裁古普塔（Tarun Gupta）表示，由于全球供应问题，成本已从过去12至18个月的高点回落。

他补充道，砖块和瓷砖等价格曾大幅上涨的商品正开始企稳，这是一些大型国家基础设施项目即将结束以及供应改善的结果。

熟练劳动力的供应仍然是一个挑战，并且正在增加成本。

国民银行（NAB）经济部门的数据显示，尽管建筑成本通胀有所缓解，但房价仍比疫情前的水平高出30%左右。

澳洲房地产委员会行政总裁佐尔巴斯（Mike Zorbas）表示，房地产行业总体上仍保持乐观，但不一致的规划制度和全国各地几乎每月一次的加税给前景蒙上了阴影。

佐尔巴斯说，虽然很高兴看到行业信心的一致性，但很明显，住房供应和负担能力仍然是行业专家关注的问题，就像它将与移民一道，在下次联邦选举中仍然是一个决定性问题一样。住宅领域的建筑活动低于历史平均水平，联邦政府的目标是到2029年建造120万套住房，为此需要在规划改革和住房交付方面加大力度。

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