未经业主共同决定，业委会解聘选聘物业企业行为无效

在日常生活和物业管理行业的市场运营过程中，业主委员会解聘或选聘物业企业的行为司空见惯。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。未经业主共同决定或同意，业主委员会自行启动解聘和选聘物业公司的行为是否合法有效？

2021年12月24日，中国裁判文书网发布湖南省长沙市中级人民法院审理终结的业主撤销权民事纠纷上诉案例，业主委员会启动解聘和选聘物业公司的行为被法院依法撤销。业主委员会作为社区基层自治组织、业主大会的执行机构，同时也扮演着物业管理行业市场运营过程中的裁判员或运动员，如何依法依规履行职责？记者认为该案例值得全国各地业主委员会、物业企业以及相关主管部门学习和借鉴。

业委会解聘和选聘物业公司遭业主起诉

2020年11月8日，刚成立的湖南省长沙市芙蓉区天心华庭小区第一届业委会（下称业委会），3名业委会成员提议召开业主大会解聘前期物业选聘新的物业公司。当年的12月1日，业委会在小区各楼栋电梯间等公共显著位置张贴发布公告重新选聘物业公司，同时业委会讨论拟定选聘方案决定采用协议方式选聘物业公司。方案确定通过业委会择优选择三家物业公司后交由业主投票选举一家为小区服务。过程中业委会确定入围三家物业公司后，发布召开业主大会公告进行业主投票，经统计同意得票最高的深圳某物业公司为小区提供服务。

2021年1月7日，业委会与深圳某物业公司签订《天心华庭物业服务合同》。同日书面通知前期物业公司退出小区物业管理服务，并要求前期物业公司在2021年1月22日之前做好物业交接的相关移交工作，1月23日完成场地和资料交接。

其后，有业主向芙蓉区人民法院提起诉讼，请求判令撤销业委会于2020年12月6日作出的《长沙市芙蓉区天心华庭业主委员会召开业主大会公告》的决定；判令撤销业委会于2021年1月7日作出的确定深圳某物业公司为长沙市芙蓉区天心华庭小区物业服务招标项目中标人的决定；判令撤销业委会于2021年1月7日作出的通知前期物业公司退出的决定；案件诉讼费用由业委会承担。庭审过程中提起诉讼的业主增加诉讼请求，判令撤销业委会作出的同意选聘深圳某物业公司及其签订物业服务合同的决定。

一审业委会败诉，其相关决定被撤销

芙蓉区人民法院审理后认为：本案系业主撤销权纠纷，本案的争议焦点一是业委会作出的召开业主大会的决定是否合法？二是业委会作出的确定深圳某物业公司中标及选聘其为小区物业服务公司的决定是否合法？三是要求前期物业公司退出天心华庭物业管理的决定是否违法？

首先，业主大会系由三名业委会成员书面申请召开，符合案涉小区《业主大会议事规则》的规定，故召开业主大会的程序合法。其次业委会作出的确定深圳某物业公司中标及选聘其为该小区物业服务公司的决定是否合法的问题。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国招投标法》第十六条规定，招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。依法必须进行招标的项目的招标公告，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。

本案中，业委会系采用议定的方式选取3家物业公司而非通过公开的招标方式选定，也未在报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告，不符合《中华人民共和国招投标法》的规定。此外，在投票过程中，2020年12月24日某物业退出招投标程序，12月26日业委会在知晓某物业公司退出后，应重新招标。但业委会并未重新招标导致实际参与竞标的物业公司只有两家，违反了《中华人民共和国招投标法》第二十八条的规定。

综上所述，业委会在选聘物业服务公司的过程中程序违法，故其作出的中标决定及与深圳某物业公司签订的物业服务合同不能产生法律效力。鉴于业委会与深圳某物业公司签订的物业服务合同尚未生效，故业委会要求前期物业公司退出天心华庭物业管理的决定亦应予以撤销。

芙蓉区人民法院一审判决：一、撤销业委会2020年12月31日作出的选聘深圳某物业公司及其物业服务合同的决定；二、撤销业委会2021年1月7日作出的确定深圳某物业公司作为小区物业服务招标项目中标人的决定；三、撤销业委会于2021年1月7日作出的通知前期物业公司退出天心华庭物业管理的决定。案件受理费80元，因适用简易程序，减半收取40元，由业委会负担。

业委会不服提起上诉 二审驳回上诉维持原判

业委会不服芙蓉区人民法院的一审判决，认为一审认定事实错误，适用法律不当向长沙市中级人民法院提起上诉。

长沙市中级人民法院审理认为，案件的争议的焦点问题是上诉人业委会作出的选聘深圳某物业公司及其物业服务合同、确定深圳某物业公司作为涉案小区物业服务招标项目中标人，以及通知前期物业退出涉案小区物业管理的决定是否应予撤销。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。也即由业主大会表决决定是否选聘和解聘物业服务企业。从本案情况来看，业委会召开业委会决定采用协议方式选聘物业公司，协议方式为向社会邀请物业公司，业委会择优选择三家物业公司后交由业主大会，由业主投票选举一家为小区物业服务公司，故涉案小区此次选聘和解聘物业公司的启动程序并非由业主大会表决决定，而是由业委会直接决定启动，违反了上述法律的规定，系启动程序不合法。因启动程序不合法，按此程序确定选聘和解聘物业服务企业的决定，当然属于无效民事法律行为，应予撤销。因此，一审法院对业委会作出的选聘和解聘物业服务企业的决定予以撤销的说理部分处理结果正确，可予维持。

业委会提出一审判决认定事实和适用法律错误，要求驳回被上诉人全部诉讼请求的上诉请求，无事实和法律依据不予支持。

2021年11月25日，长沙市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。案件受理费80元，由上诉人业委会负担。

大众新闻报记者 陈军