大湾区版鹤岗来了，惠州海景房变葱价

谁也没想到，今年还没结束呢，有城市已经憋不住了，房价开始如葱化，而且还是在粤港澳大湾区的城市，虽然远隔千里，但是境遇却是有点相似了。

就在近日，根据第一财经的报道，在惠州市惠东的海边，不到15万元就可以买到 一套住宅了，而且当地的二手房打折去卖已经是遍地的现象了，当然你打折归打折，要想真正卖出去，五折可以说是标配了。不仅如此，你还得广而告之，有的中介为了帮业主卖房，直接在阳台拉起了红色的横幅，明确表示业主急卖。

而报道还说了，当地十里银滩的爱琴海小区一套二线海景房，面积有97平，业主最低售卖的总价只有47万元，折合单价只有4845元一平，而这个业主是深圳客户，在2015年的时候买入了这套惠州的房产，当时花了1.05万一平，总价102万，这个业主有多惨，花了8年的时间，转手的时候，光房价就亏掉了55万，再加上后面业主砍价和利息的话，至少要亏掉80万左右了，可以说买了个冤大头房子了，当然现在有没有人接盘还非常难说，如果没有人接，现在的47万挂牌还只是暂时的，未来继续下探也是非常可能，真的是，女怕嫁错郎，郎怕买错一套海景房了。

而海景房大缩水的情况还不是先例，去年第一财经就报道了山东威海的乳山成为第二鹤岗，在去年11月，乳山银滩的二手海景房成交均价只有2722元一平，而到具体的房源，不少临近海边的房源总价只要5万元，还有92平的房源总价仅要6.8万元，均价740元一平，而当地中介也说了，很多外地看房团在过去并不知道一二手的差价，有人已买就是好几套，但是转手的时候才发现了巨亏，因为很多海景房都是打着养老、旅游看房、以租养贷的名号，让看房团的老人坐着大巴来游玩，最终还是被拉到了售楼处，不少人没经住销售的话术诱惑便下手了。

但是由于房地产大量开发，供大于求，没能让经济高速发展，房价也是原本是希望买在规划概念期，可没想到，现在还只是概念而已。而随着楼市的见顶，很多地方的房价已经开始逐步如葱了，而且新房层面还能顶住，二手房的价格是最真实的，所以才会出现乳山新房能卖8千到1万均价，而二手只能卖到1500到3000一平，这也是我们研究二手房走势的初心，二手房才是最真实的市场接受价，一手只是描绘的空中楼阁而已。

而根据中指研究院数据显示，截止今年11月末，惠州海景房集中的惠阳区、惠东县新房的库存高达606万平米，去化周期超过了25个月，这已经远远超过了荣枯线了，即使在后面一块地都不卖，也足够当地开发商卖上两年以上了，那没有这么多购房者，只有持续下探价格，才可能吸引到来人买，大家还记得房价如葱的说法，现在来看，已经有城市开始朝着这个方向在走了，只是很多人还没感知到，而经常有粉丝说为什么县城的房价没有跌，其实原因也很简单，因为县城成交量太少了，而且没有大的成交平台，大家感知度会很低，没有对比就没有伤害了，很多县城的房价已经是虚火了，就差最后放开房企限价后的釜底抽薪了。

所以买入海景房或者一些郊区、新区的业主要注意了，很多郊区的房子也是因为核心区房价过热外溢的所导致了，规划一个地铁，很多人就高潮了，还有很多拆迁的操作，把拆完的人安置到远一点的郊区大房子，而郊区本身的天量库存也让房子是供大于求的，但是就光交通配套这一条就让很多区域注定无法成为主角，因为现在地方自己土拍艰难，今年整体土拍预计在4万亿到4.5万亿左右，相比高峰期的2021年8.7万亿少了4万多个亿，所以像海景房、郊区这些地方承诺的配套能不能落地和建设，就要打个大大的问号了，因为光地铁今年就砍掉了很多条线路，门槛和审批条件的提高，让很多城市已经跟地铁无缘了，再加上现在新生人口的下行，学校的规划建设也更加少了，还想炒郊区的学区房也是自嗨而已。所以现在这种海景房或者远郊房就是纯粹的击鼓传花，就看谁去接最后一棒了。

当然每接一棒就得交上学费，是对房地产的敬畏和认知不够的学费，能卖一套是一套，韭菜还是有的，就看你能不能遇见了，这也是很多业主还是继续挂横幅卖房的原因，当然，之前惠州的新房4.8折降价已经喊停了，二手的降价没办法喊停，这是市场决定的，而开发商实在顶不住的话，相信新房后续也可能会转变成二手加入到战斗中，谁先找到接盘侠，谁先回血一波。而深圳还没出完救市政策，后续的影响还会继续一段时间，核心城市现在都在虹吸，深圳的客户也早已从惠州、中山撤场了，留下来一地的房子等着降价卖，这也是很多四五线城市的缩影了，只是以后影子会慢慢变大。