跌幅超过20%！一文读懂！佛山楼市价格战的惨烈程度

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

距离2023年结束还剩13天，各位购房者们是否已经抓住年底前的最后一波优惠入手心仪的房子？

最近小编在网上冲浪的时候发现，临近年底，佛山一些核心板块不轻易搞特价单位的项目开始出现一大批“笋货”，而热门板块的价格战则愈演愈烈。

就连祖庙也出现了单价不到2万的楼盘，而北滘更是有不到1万的楼盘单价出现……

左图为祖庙某盘、右图为北滘某盘最新优惠

今天，小编将从成交结构进行分析，用数据给大家呈现出佛山今年价格战的火热程度。

PART 1

均价九年来首次止涨转跌

克而瑞数据监测显示，今年年1-11月，佛山商品住宅成交均价18571元/㎡，尽管与去年同期相比仅下跌1.2%，但扒开时间轴来看，这是佛山商品住宅均价自2014年以来连续9年上涨之后首次止涨转跌。

另一方面，今年1-11月高于全市均价的仅有南海区和禅城区。

成交结构方面，数据显示，今年1-11月佛山商品住宅成交单价主要集中2万元/㎡以上，市占率31%，是所有单价段里占比最高的；其次是1万-1.5万元/㎡单价段，市占率29%。

但从近几年的走势图来看，单价在2万元/㎡以上的成交套数占比在逐年下滑；而1万-1.5万元/㎡、8千-1万元/㎡这两个单价段的成交套数占比在逐年走高，且都在今年达到最高。

PART 2

顺德以价换量取得显著成效

在区域分布上，克而瑞数据监测显示， 成交单价段在1万-1.5万元/㎡的项目主要集中在 顺德区 ， 1.5万-2万元/㎡的项目分布主要集中在 南海、顺德区 ；2万元/㎡以上的项目主要集中在 禅城区 ，而1万元/㎡以下的项目主要分布在高明区及三水区。

具体到板块的话，数据显示，在今年1-11月全市44个板块中，佛山有18个板块商品住宅成交单价段在1万-1.5万元/㎡，市占率41%，成交单价段在2万元/㎡以上的板块有11个，市占率25%。

而佛山去年同期的情况为：成交单价在1万-1.5万元/㎡与单价2万元/㎡以上的板块数量相等，均为14个。

另一方面，小编发现，今年1-11月佛山商品住宅成交均价在2万元/㎡以上的板块数量同比去年减少4个，降幅为7%；而单价段在1万-1.5万元/㎡的板块数量同比去年增加4个，增幅为8%。

接下来我们再来看看近两年1-11月佛山44个板块有哪些板块商品住宅成交均价同比跌幅最大。

数据显示，在佛山跌幅TOP10板块中，有两个板块同比跌幅已超过20%，其中芦苞镇跌幅全市最高，达到25.73%，白坭镇以23.42%的跌幅位居第二。

主要原因在于尽管芦苞镇今年以来的新房供应量在三水排前三，但板块内仅有一个新房项目在售，可选择面狭小，加之地理位置不占优，周边配套不足，白坭镇亦如此。

从上榜的板块上我们可以发现，临广板块同样包含在内，例如北滘、三山以及伦教。

这10个板块所属的区域上，顺德区有5个板块，三水区2个，禅城、高明、南海区各1个。

但值得一提的是，今年以来顺德区“以价换量”取得明显成效，成交量位居五区第一。

PART 3

总结

总的来说，佛山价格战之所以如此火热，与佛山商品住宅库存量有密不可分的关系。

克而瑞数据监测显示，截至到11月末，佛山一手住宅可售库存为1074万㎡，去化周期为19.5个月，创近五年新高。

对于当前佛山楼市的价格战及去化周期创新高的的市场现状下，专家解读如下：

【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

尽管佛山一手住宅去化周期创近五年新高，但库存总量同比2019-2021年高峰期时已有所下降，说明去库存已取得了初步成效。

展望未来一段时间，考虑到最近5个月佛山每月的新房网签量都只有3000来套，是过去10年以来最为低迷的表现，与高峰期每月过万套的成交差距甚大，市场已经掉入了超跌的阶段。这意味着，短期内佛山楼市还将陷于价格战的泥沼，置业者会在市场上看到很多价廉物美的选择。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。