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楼市小作文来了,大招马上出?

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作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

属于市场“极少数”的雅居乐,终于还是暴雷了。

5月14日,雅居乐发了个公告,说有一笔美元债的利息还不上了,大约2900万美元,这算是官宣违约了。不过,这还没完,雅居乐“预期将无能力履行其境外债务项下的所有付款义务”。



翻译一下就是,我没钱了,不光这笔还不起了,以后的所有的,都还不起了。

总金额有多少呢?大约36.47亿美元,263亿人民币。

在美元债违约的高峰期,雅居乐还算坚挺牌,但硬撑了这么久,终究还是讲了同样的故事,估计未来和所有的出险房企一样,先寻求债务展期,不行就境外债重组,再不行,就只能......

去年8月份的时候,雅居乐的股价开始低于1港元,官宣违约后,股价又跌了12%,目前的总市值也只剩下30亿港元

雅居乐解释了“不还债”的理由,第一保交付,第二保未来。这意思很明确,外债先欠着吧,活下去才是第一位。

但他们这个暴雷的时间特别巧,今天,楼市小作文开始流传,不少地产股还逆势上涨了不少。

流传的小作文有两个:

1、据传,地方可能会被要求出手收购大量未出售住宅。

2、如果欧洲央行如期降息,那么我们可能会在6月份继续降息。

降息,都在大家的意料之内了,已经不新鲜了,但要是政府直接收储存量房绝对可以算得上是大招了。

4月底,楼市定调“去库存”,但咋去库存是个大问题,地方政府目前的操作是以旧换新。

咋换呢?

老房子经过第三方的评估,给出一个评估价,然后老房子由国有平台收储,钱款可以来抵新房房款的,业主补齐差价就能买新房,然后老房子被国有平台用作保障房。

而现在这个政府收储,直接将以旧换新升级,从二手房过渡到新房市场,政府直接从开发商手里面收房了,当然殊途同归,这些房子最后都将进入保障房序列。

2022年的时候,不少城市就有过这样的操作,郑州、济南、苏州,都从开发商手里买过房,来做人才公寓。但是,这次传的不一样的是,“从陷入困境的开发商手中收购”,多少有点是奔着出险房企去的,解决最棘手的问题。

如果这个传言是真的,那地方可能将会成为出险房企的大买家,对出险房企来讲,确实是大利好,雅居乐也看到了活下去的希望。

那问题也来了,到底要咋收储呢?这就涉及到一些比较关键的问题了。

1、收多少?

估计是中央划线,地方报规模。

划线应该会参考去化周期,今年自然资源部有一个关于供地的通知,去化周期在36个月以上的暂停供应宅地,18-36个月的按需供应,也就是说,理想的去化周期,是在18个月左右。

高库存城市可能会优先收储,像武汉、福州、东莞、珠海、无锡、常州、哈尔并、长春等城市,都超过了36个月,这些地方就比较急迫了。

鉴于机构测算和地方公布数据并不统一,最后到底怎么收,还是要以最后公布的为准了。

2、要花多少钱?

有券商还真的算过,如果按去化周期18个月算的话,按目前的全国库存来看,大约需要消化7.7亿㎡的库存。

按现在全国均价9779元/㎡来计算,大概需要投入7万亿。

这笔钱非常巨大,不过,小作文也说了,“以较大折扣收购”,那具体大到什么程度就很值得关注了,2022年郑州人才公寓收购,部分房源折扣大约是市价的85折,这算不算较大折扣呢?

估计最后啊,还得一城一策、每个企业的折扣估计也不一样,毕竟企业的状况是不同的,所以这事得坐下来好好谈一谈。

3、钱从哪儿来?

这个问题最关键,根据以往的经验,来源有几个:

①作为收储的主体,地方平台可以自付一部分;

②国有银行的贷款,也是重要来源,当然,收储的房源肯定是最大抵押物;

③作为全国性政策,会不会有专项资金支持,也是焦点;

④虽然是用作保障房,但是相关的租金收入,也可以资产证券化。

综合来看,如果真要直接收储,那这笔钱大概率是中央统一筹集、调配地方使用,因为现在指望地方确实难了点,毕竟大部分地方都还在指望着中央的转移支付。

当然现在这只是传言,不过这个思路跟以前“涨房价去库存”的路子差别很大,之前说的“保障房+商品房”的新二元结构也可能因此大面积落地,绝对算得上是稳楼市、促经济的大招,拭目以待吧。

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