北京新房|石景山-新房保利璟山和煦实地测评

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

看完了已经开盘的热门楼盘保利璟山和煦，进行了一下实地测评，下面我来按照地理位置及配套、项目情况、优缺点来详细说说这个盘值不值得买。

以上保利璟山和煦楼盘模型

1、地理位置及配套

以上项目区域图

璟山和煦位于石景山区阜石路广宁出口前行500米，距离西五环10分钟车程。璟山和煦交通方便，两横主干道阜石路、长安街，三纵路西五环、石门路、西四环，驾车3min、骑行5min至金安桥枢纽站1.4km，可直接搭乘M11号线、6号线、S1号线，1站换乘1号线。未来11号线南延线修好后，可以直达丽泽商务区，可以1站换成1号线，直达五棵松、金融街、国贸。

自驾的话驾车10分钟至西五环，13分钟至西四环，18分钟至西三环，28分钟至西二环阜成门桥；阜石路上快速公交4号线（早晚高峰20分钟至公主坟）。

以上地铁6号线沿线

璟山和煦临近首钢园。“五合一”国家级新首钢高端产业示范区，未来可期。首钢园包括体育、时尚城市、公园、会展、产业＋技术等5大功能。

以上首钢园规划图

首钢园作为国家高端产业示范区，占地8.63万平方公里集休闲、产业、娱乐于一体。承办冬奥国际赛事，并先后引进体育、科技、航天等科技创新企业，目前已吸引航天科工智能院、兵器集团、中国探月、百度等80+家高新企业入驻，园区内无人驾驶汽车、科幻国际大赛、VR/AR体验活动云集。

以上首钢园一景

璟山和煦辐射大量高新技术和文化产业园区：

• 北京银行保险产业园：金融类企业30+家；
• 中关村科技园区石景山园：科技服务业、信息技术产业为主导，园区上市企业20家、石景山工业互联网产业蓬勃发展。
• 其他产业园区：中关村虚拟现实产业园、中关村工业互联网产业园、首创郎园Park、北重科技文化产业园、北方工业大学科技园。

以上首钢园一景

教育配套：项目西侧约500m教育用地规划（名校引入），北侧配建幼儿园；2km范围内广宁村小学、金顶街小学（23年9月投入使用）、石景山中学、北京九中/首师大附中（北京市学校文化建设示范学校），现存的教育资源也比较丰富。。

医疗配套：朝阳医院京西分院（6km，三甲）、解放军空军总院（驾车15分钟，三甲）、301解放军总医院（驾车20分钟，三甲）、304医院（301附属医院，驾车20分钟，三甲）、石景山医院（6.5km，准三级），首都医科大学附属北京康复医院（4.8km，三级）、首钢医院（5km，三级）、广宁及金顶街社区医院；虽然这个位置医院配套算一般，但到海淀的很多医院都很便捷。

1.5km范围内覆盖金安桥商务、交通枢纽，3km商业配套醇熟苹果园板块。

一园三MALL，不要太爽。和首钢园仅一路之隔、1.5公里金安环宇荟、2.5公里喜隆多购物中心（10万㎡，石景山CRD核心商圈大型购物综合体）、3公里最火热京西大悦城（23万㎡，石景山最IN青年生活聚场）、驾车10分钟山姆会员店、驾车20分钟五棵松华熙live。

首钢园门口的稀缺纯洋房产品，首钢园占地8.63平方公里，比肩北奥森公园地产典范。园区内水、陆、空多维观景区。群明湖、秀池大型水域，元宇宙超体空间、三高炉/烟囱等特色建筑，10公里世界最长空中步道、大跳台等世界级景观配套，六工汇综合商区（占地13万㎡），涵盖购物、休闲、餐饮、五星级香格里拉酒店及亲子休闲娱乐等空间。

主城公园山景，三面环山、周边多处京西历史文化景观，生态环境很好。城市绿化率53%、人均绿地面积74㎡，居北京之首。从首钢工业文明到2022冬奥赛事举办，首钢园见证石景山发展历史的变迁；广宁区域汇聚了人文、城市山水、运动健康、工业产业等热门标签，成为城六区较为稀缺的宜居场地。

2、项目情况

项目位置：石景山区阜石路广宁出口前行500米

容积率：约1.8-1.9

绿化率：约30%

项目均价：指导价约6.2万元/㎡

住宅占地面积：约4.66万㎡

住宅建筑面积：约8.86万㎡

社区规划：19栋住宅楼（北区11栋、南区8栋），5-10层洋房

总户数：北区430户、南区368户

主力产品：约96-115㎡三居、约137㎡四居、约75㎡两居

交房标准：精装

物业公司：保利物业

保利璟山和煦鸟瞰图

保利璟山和煦产品：

75㎡：南北两室两厅一卫

96㎡：南北三室两厅两卫

103㎡：南北三室两厅两卫

115㎡：南北三室两厅两卫

137㎡：南北四室两厅两卫

以上样板间照片

总楼栋数：19栋，798套房子

在售楼栋：所有楼。据说已经卖掉300余套房子了，但是现阶段所有面积都有房子可以选择。都是5-10层洋房，一梯两户。75平南北向的户型挺不错的，刚需好上车。小区算上赠送面积得房率在82％至85％之间。

璟山和煦销售指导价为6.2万元/㎡，总价范围在465-900w，分南北两个区，南北区中间有一条小路。据说北区带阳台的成交价在6.2-6.4万元/㎡，南区不带阳台的成交价在6.1-6.2万元/㎡。96㎡及以上的户型都有带阳台的可以选择，大阳台让人感觉很爽。75㎡的房源都在南区。项目2026年6月份交房,精装交付。

户型情况

3、优缺点分析

金安桥商圈在石景山是一个相对成熟的板块，多条地铁线路汇集、周围房子比较好，商业配套较为成熟，多重因素使得该板块比较有潜力。

金安桥商圈变成一个比较热门地段的核心原因有三：一是多条地铁线路汇集，特别是6号线贯穿西东。连接石景山、海淀、西城、东城、朝阳，使得此处进市里方便；二是周围房子比较好，集群效应使得整片区域保值性、增值性更好；三是金安桥商圈是一个比较成熟的商圈；四是首钢园的持续发展为璟山保利和煦项目带来一定加持。

金安桥主要承接西城、海淀的外溢，价格优惠，可以买一个品质不错交通又方便的住宅。

竞品分析：

二手盘面对比的话6号线金安桥的金顶阳光在5万1左右，金顶街的几个区在4.5-5w之间，古城附近的二手房都在7.5w左右，海淀的二手就更贵了。相比来讲，保利璟山和煦的性价比是很可以的。

从广宁村组团地块来看，该地块三面环山，一侧临快速路阜石路，保利璟山和煦地块是首个地块，该组团区域还有4块规划地块待出售，这个角度看，保利璟山和煦地块算是最好的地块。

地理位置看保利璟山和煦是靠近西侧，但是地铁仅差一站的越秀天玥（后面会介绍这个盘）卖到7.4-7.5万/㎡，前一阵土拍的新首钢地块的销售指导价已经达到7.8万/㎡。这样看保利璟山和煦性价比挺高的。石景山除了五里坨新盘价格在6w以下，其他的刘娘府、苹果园、北辛安、古城、首钢东南区、衙门口的新房都在7.5w左右。

优点：

交通比较便利，金安桥枢纽站，可乘M11号线、6号线、S1号线，1站换乘1号线（11号线南延后）。自驾的话驾车10分钟至西五环，13分钟至西四环，18分钟至西三环，对于海淀、西城的通勤很方便。

璟山和煦临近首钢园。“五合一”国家级新首钢高端产业示范区，未来可期。首钢园包括体育、时尚城市、公园、会展、产业＋技术等5大功能。目前已吸引航天科工智能院、兵器集团、中国探月、百度等80+家高新企业入驻。

项目可以辐射石景山的多个产业园：北京银行保险产业园、中关村科技园区石景山园、中关村虚拟现实产业园、中关村工业互联网产业园等。

教育配套还算可以：项目西侧约500m教育用地规划（名校引入），北侧配建幼儿园；2km范围内2所小学、两所中学，现存的教育资源也比较丰富。

医疗配套选择较多：到海淀的很多医院都很便捷。

一园三MALL，不要太爽。1.5km范围内覆盖金安桥商务、交通枢纽，3km商业配套苹果园板块。和首钢园仅一路之隔、金安环宇荟、喜隆多购物中心、京西大悦城都在3公里范围内。

首钢园门口的稀缺纯洋房产品，主城公园山景，三面环山、周边多处京西历史文化景观，生态环境很好。

样板间展现出来的收纳能力强大，窗户很大、装修比较考究，用的装修标准都是中上品牌。南区里还有一栋日常生活用品的商业综合楼，使得生活更加便利。同时户型设计合理，装修现代高端，得房率理想，是一个挺好的选择。

缺点：

在西5环外，算是在石景山的西侧，但是得益于6号线及阜石路（快速路），这个劣势被比较有效地覆盖掉。

南区西南侧有阜石路通过，阜石路旁设有隔音板，小区和路中间也会种植高大的树木隔音，项目都是采用的80断桥铝4层夹胶中空玻璃（我家现在用的75断桥铝3层玻璃的窗户，感觉隔音效果就非常棒了），通过以上措施，噪音问题应该可以较好地解决，具体情况自行了解判断。

好了，对于这个项目的解读就是这样了。后面我也会分享更多别的内容，学区及板块分析、教育、升学、装修等等，希望我的分享能够帮到大家。欢迎大家转发，关注，点赞。