昆明融创文旅城：卖地

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往事不可追

王健林没想到，“曾经的贵人”孙宏斌，几年后也踏入了同一条河流。

2017年，王健林手起刀落把自己的“胳膊”砍了下来。

为老王续了一口气的，是融创和富力。

当时，大连万达从港交所退市试图登陆A股，由于冲A无果，受对赌协议影响，公司发展遭遇流动压力。

为渡难关，2017年7月，万达文旅宣布将13座万达城91%的股权，77家城市酒店全部股权，分别打包卖给融创、富力。

总价637.5亿元。

这一次资产并购被称为世纪并购案，事成之后三家房企各有所得。

只是未料6年后，殊途同归，都走上了断舍离的道路，三位风云人物也在各自渡劫：

王健林跳出坑又踩了进来，孙宏斌为化债四处辗转，张力因贿赂美国官员被捕，7月才回国。

最近，900亿债务重组成功、刚喘过一口气的融创，再次将昆明融创文旅城的土地摆上了货架。

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11月28日，阿里法拍网发布昆明融创文旅城的拍卖公告，2023年12月30日开拍。

即将被拍卖的地块编号为KCXS2017-10-A2，拍卖标的由土地使用权及地上建构筑物两部分组成。

评估价是8个亿，起拍价为5.6亿元：

打了个7折。

具体来看，A2地块的土地性质为零售批发用地，使用面积5.39万方，评估单价5730元/㎡，总价约3.09亿元。

地上建筑物也就是2019年建成的滇池宋品酒店，包含31幢建筑，建面4.22万方，评估单价11650元/㎡，总价4.91亿元。

财哥找了下2017年昆明万达城的土地成交记录，A2地块的成交楼面价是7651.7元/㎡。

几天前，昆明融创文旅城因欠百万电费导致11个地块被通知停电，将其累积的问题暴露在聚光灯下。

关于停电原因，拖欠电费只是其一，融创文旅城自交房时便一直使用临时用电，要等剩下3个停工地块全部完工之后，才能实现正式用电设施的竣工验收。而这，还需要很多很多钱：

根本不是一百万电费的问题。

此外，还存在项目工程和设施未完成、未完善等问题。这些事业主们之前就已经说得很清楚了，也只能打碎了牙往肚子里咽。

之所以A2地块7折拍卖，主要原因或许也在于其土地使用权及地上建筑物存在一定瑕疵。

一是土地使用权有查封、抵押，抵押权人为重庆国际信托公司，查封单位为重庆市第五中级人民法院。

二是地上建构筑物目前为无证建筑，拍卖成交后，能否办理产权证，办理过程中产生的税费等风险，需要竞买人自行承担。

说到查封、抵押，就得好好说说申请人和被执行人的恩怨了。

本次拍卖的申请人是重庆国际信托（下称重庆信托），被执行人为昆明融创城投资有限公司、四川黑龙滩长岛国际度假中心有限公司、重庆万达城投资有限公司。

昆明融创城和重庆信托的纠纷，要从重庆万达城说起。

2

2020年1月，中信信托·融创重庆万达城债权投资集合资金信托计划成立，预计3~4年间募资55亿元，用于重庆融创文旅城项目。

没想到才过了两年多，融创暴雷，7亿利息难倒了千亿大佬，中信信托找到四大AMC之一的长城资产，希望其能接盘重庆万达。

都是一个朋友圈的兄弟，长城欣然应允，计划收购信托债权，但重组方案两次审批通过后依旧没有落地，长城至今未接盘。

财哥看了看重庆融创文旅城的负债，大概明白了。

负债累累的重庆融创文旅城，自己的资金已然玩不转，还被融创拉去给昆明融创城担保，被欠了：

19.99亿。

财哥查了下，这一担保来自于重庆信托•昆明融创城项目集合资金信托计划，由重庆信托设立，信托资金主要用于向昆明融创城发放借款，以及受让重庆融创文旅城对项目公司享有的债权。预期年化收益率为7.30%，到期期限为2022年4月30日。

到期那一天，重庆信托发布公告，称昆明融创城未能足额偿还存续两期信托本息，金额合计199995万元。

根据公告，第五期存续规模7.99亿元，其中项目公司持有9715万元；第一期12亿元，项目公司持有39360万元。

计划终止后，重庆信托设置了3个月的处置观察期，并对昆明融创城持续催收。截至去年7月底；

昆明这边只还了600万。

亲兄弟也得明算账。

信托计划的5条风控措施中，第一条就是昆明融创城的抵押担保：以其持有的A2、A3、A20地块，共计约8.3万方土地。

此次拍卖的A2地块就在其中。

据称，这一批项目抵押物价值60多亿，但长城资产看完之后，给出的估值只有：

25亿。

这是真打骨折了。

观察期结束之后，重庆信托披露了抵押资产处置的情况，还与项目公司、西山区相关政府部门及国资公司谈判，最终各方未能就昆明融创城宋品酒店的转让价格，及转让价款分配达成一致。

因此，重庆信托启动司法处置程序，向法院申请执行立案，这才有了此次的法拍。

3

昆明融创文旅城并不是融创首个被法拍的资产。

11月24日，无锡滨湖区地标商业——无锡融创茂被挂法拍网，起拍价21亿元。

并购万达城，是孙宏斌激进扩张路上浓墨重彩的一笔。

2018年元旦刚过，孙宏斌就带着集团高管团队的半壁江山去到了万达总部会见王健林，目的之一是商讨悬而未决的万达城资产交割问题。

在2017年7月19日，融创以438.44亿元收购13个万达城91%的权益后，其中8个项目完成资产交割，另外5个项目的交割事宜却一拖再拖：

重庆、青岛、昆明、济南、海口。

廉价土地是地方政府给予万达城项目的优惠条件之一。正因如此，土地供应不会一次性完成，而是根据工程进度分批次出让。

其中，昆明万达城尚未全部完成土地出让，待供应土地占到项目规划用地的82%，项目建设进度也相对较慢，需要与地方政府多次协调。

彼时，融创还是房地产新贵，杠杆率冠绝内房股，2017年上半年净负债率高达260%，若计入2016年发行的100亿元永续债，其净负债率达到：

390%。

而每座万达城项目需要七八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。王健林在2017年年会上强调：这样加杠杆，逆势而为是不科学的。

但在孙宏斌的预期里，2017年将是融创负债率的拐点，接下来将会加速销售资金回笼，公司负债率也将越来越低。

于是，接下来两年，孙宏斌又花了150亿拯救乐视，斥资19.33亿接手海航海南两家公司，125亿收入泛海京沪项目。

2019年底，更是豪投153亿元，收购了云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权，进一步扩大文旅版图。

不愧是“孙宏斌轮”。

疯狂买买买的同时，融创的债务规模也一路攀升，2022年末总负债10037.65亿元，总负债率92.07%。

4

曾经有多风光，现在就有多窘迫。

在云南，融创先后在9城开发20余个项目，单昆明就有11个。主打文旅的有融创文旅城、滇池南湾五渔邨小镇、融创·雁来湖小镇，体量都在千亩以上。

还和在大理、昆明有大量土地的云南实力集团合作，大理的小院子算是杰作；和云南著名的土地一级开发商云安合作，在普洱开发占地8000多亩的国际健康城；还有红河、石林等等，都有融创的身影。

融创文旅城是其中名气最大的一个，2019年以107亿元销售额成为年度销冠，入围全国十大百亿神盘。那几年，财哥接触过的融创云南的朋友：

多少都有点飘。

那两年，孙宏斌和环球的邓鸿也经常出现在云南各地，一位前员工曾统计过老孙某一个月来云南的频率：

平均两三天来一次。

拐点在滇池拆违。

首当其冲的就是融创在云南最好的两个文旅项目：融创文旅城和滇池南湾五渔邨小镇。

前者临近滇池的部分别墅和洋房被拆，过去两年，有朋友都在反复问我一个问题：

拆我房子的钱啥时候给？

滇池南湾五渔邨小镇更惨，项目整体被拆，前期2000多亩化为泡影。据财新报道，光这一笔滇池土地权的返还，就让融创损失20.33亿。

财哥一位重庆的朋友、融创的忠粉，刚买了两套，就面临这样的难堪。据说，老孙还为项目被拆的事和当地的领导吵了架。

除了这些，2020年，孙宏斌和马爸爸还曾经想在滇池南岸勾下近两万亩的土地来建湖畔大学。后来，马爸爸在上海外滩金融论坛上嘴没把门，然后就没有然后了。

这几年，财哥熟悉的融创朋友都一个个离去，原因也没什么：

拿不到工资，或大幅降薪。

还有部分员工曾经因为一些承诺要退还的款项没兑现跟公司撕过。有员工跟我抱怨，别觉得他们以前有多风光，以前开一个新项目：

他就得跟投一个。

坏消息一个接一个。

环球融创在玉溪开发的环球融创蔚蓝城，运气也很差。

今年1月，澄江市自然资源局开出罚单，称澄江环球融创会展有限公司在未取得合法用地手续的情况下，非法占用澄江市土储中心、澄江市国投及雷云生的国有建设用地共计31.8405亩，用于建设环球融创蔚蓝城项目示范区、生活区、办公区。

责令其退还土地，并处以每平方米15元的罚款，共计31.84万元。

融创云南这两年的销售业绩也很不理想。克而瑞数据显示，融创云南今年前三季度销售金额34.07亿元，同比去年的50.13亿元减少32.04%。

前不久，一众媒体都说融创已上岸，财哥就有点纳闷，一万多亿的债务：

这么快就爬出来了？

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