北京刚需买房|丰台草桥400-600w两居小区踩盘分析

哈喽呀，想买丰台的小伙伴其实挺多的，尤其是刚需的朋友关注丰台的挺多的，之前写首经贸的时候说过，丰台置业要考虑好板块，整个丰台主要是丽泽和丰台科技园两个产业地，在丰台买房从大的方面来说，主要是考虑这两个产业地的辐射，还有就是西城海淀的外溢。

丰台买房，除了之前说的首经贸，（文章在这里：深度思考：北京买房|丰台首经贸板块分析-首付190-250w刚需盘（上））草桥也是很不错的一个板块，草桥的城市界面非常哇塞，干净整洁，且绿化也很好，不仅是刚需会选择在这里置业，很多改善的也会考虑草桥。周末我去看了丰台草桥板块的房子，分享给大家一些心得，老规矩，我还是会从位置及交通、生活配套、部分踩盘小区介绍、板块总结，这几个方面来写草桥板块的分析。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

一、位置及交通

草桥这个区域位于南三到南四环之间，位置离丽泽商务区4站地铁，离丰台科技园6站地铁，处于这两个丰台产业商圈的中间偏东位置，并且距离西城金融街地铁3站，距离国贸、海淀中关村等主要产业商圈也比较近，大概30min-40min左右都能到了，可以承接这些区域居住需求外溢。

交通方面草桥有10号线，19号线，大兴机场线，还有4号线角门西，地铁很方便，草桥这边的小区在居住体验、城市界面、还有楼龄上还是比较有优势的，而且各种房屋性质都有，能满足大多数人的选择，所以这边整体是个流通性还不错的置业选择。

10号线，19号线，大兴机场线地铁站

草桥、角门、马家堡地铁站

二、生活配套

草桥区域教育方面小学是对应草桥小学，马家堡、角门区域的对口小学是赵登禹小学，草桥、马家堡、角门西这几个区域对应的初中都是北京赵登禹学校，赵登禹小学比草桥小学好一些，但整体来说都比较一般，当然买这里的应该也不会考虑学区；医疗方面，三甲有北京博爱医院及西病区，首都医科大学附属北京佑安医院，其他的还有一些二甲和小医院，距离天坛医院、宣武、友谊都相对较近（自驾10-20min），配套还是比较完善的；生活休闲方面有嘉和公园，世界花卉大观园等等；购物逛街吃饭有上品折扣，麦德龙会员店，物美多点，凯德茂，超市发，离大型购物商场花乡奥莱3站地铁。

草桥整体的配套还是很不错的，完全可以满足日常生活了，而且非常有大都市的感觉，环境很好，很宜居

草桥外景

草桥外景

草桥小学外景

三、踩盘小区介绍

总价400-600万左右两居室可以看看南珠苑，玺萌鹏苑，玺萌丽苑，嘉园二里，草桥欣园三区，四区，丰开苑。本次主要介绍此区间的房子。

总价600-800万左右两居室可以考虑下瑞丽江畔，星河城，风景club，恋日嘉园一期，二期，恋日花都，草桥欣园20号院。下期会介绍。

1、草桥欣园三区

草桥欣园三区是1998年建成的，均价为7w左右。大部分是公房，户型方正，采光通风好。小区规模较大，密度低，户型涵盖了一居室到四居室，主力户型是南北两居室，面积大约62平-85平。14，19，20，23，24，25号楼是六层板楼后加装电梯，12，13，15，16，17，18，21号不带电梯。小区有个大花园，绿化很好，树木高大。小区内还有一个幼儿园，小区管理比较严格，有门禁，环境干净。交通便利，距离草桥地铁站1.0km。要说弱点的话就是楼龄在草桥区域算偏老一点的。适合刚需和小刚改人群。对应小学是草桥小学。

草桥欣园三区小区建筑外景

草桥欣园三区小区建筑外景

草桥欣园三区小区外景

三区有一个很漂亮的幼儿园

看了3套典型房子，采光都很好，空间利用率也比较高，一个南北卧室的，一个双阳卧室的，一个三阳卧室的。都挺安静的。

4层（共6层），64.89平，报价512万，南北向

11层/12层，75.74平，报价573万，南北向

中楼层/12，90.01平，报价638万，南北向

2、草桥欣园4区

草桥欣园4区是2003年建成的，均价为7w左右。欣园四区有5栋板楼，总高12到18层。主力户型是南北通透的两居室和南向一居室，一居室占30%，两居室40%，小区的户型总面积小，总价低，适合刚需人群。小区绿化很好，树木高大，公共卫生很好，封闭式管理小区，挺棒的。距离草桥地铁站400m，出行非常便捷。小区周边商业配套成熟，生活、购物非常方便。美中不足的是板楼带一个连廊，从而导致背面靠近连廊的北向有一定遮挡（电梯停在两层中间，下面的一层遮挡更明显一些）。草桥欣园4区对应小学是草桥小学。

4区建筑外景

4区建筑外景

连排走廊

看了四区的一个两居，一个一居室，都比较安静，但是由于连排走廊的原因，北侧采光都比较一般。

12层/15，74.16平，报价590万，南北向

6层/14，69.08平，报价456万，南北向

3、南珠院

南珠院，均价为5万9/平，一共5栋塔楼，2号楼是03年，8号楼是02年，3号楼是00年，5号楼和6号楼是98年建成的。基本是2梯10户，一居、两居、三居都有。368,300等公交站就在小区周围很便利，距离草桥地铁站1.1km；距离角门西地铁站1.3km。周边生活、购物等也很便捷。看了个410的房子（下面可以看到），挺划算，室内功能区也算齐全。南珠苑单价较低，容易上车，适合刚需人群。南珠苑对应小学是草桥小学。

南珠院

南珠院2号楼

看了南珠苑的一个13层西南向两居室（南向卧室对墙），一个16层东南向两居室，因为楼层较高，采光还不错，也很安静。

13层/18，75.62平，报价410万，西南向

16层/22，85.51平，报价610万，东南向

4、玉安园

玉安园均价为6w左右，价格相对便宜。小区4栋塔楼，1栋6层板楼。1和2号楼在北院，是98年的，3，4号楼在南院，4号楼02年，3号楼98年，5号楼是6层板楼98年，5号楼单独院，户型也比较多样。小区居住安静，配套成熟、菜市场医院超市银行遍布周围。距离草桥地铁站1.5km，距离角门西地铁站1.1km，周边公交系统发达。缺点就是楼龄算是偏老，由于是单独小院，没有整体小区环境，楼下停放的自行车等较多，适合纯刚需的人群。

玉安园

玉安园

玉安园小区

玉安园看了一个9层87平的东北向的两居室，才400w出头。但是如果低楼层的话，该户型北侧窗户会被遮挡。

9层/17，86.9平，报价418万，东北向

5、玺萌鹏苑

玺萌丽苑的北面是玺萌鹏苑，均价为6万左右，一共4栋楼，03年的，一居室较多。小区环境还可以，楼下的自行车停放也相对规整。小区西门出去有一个菜市场，买菜实惠方便，距离马家堡地铁站1.1km，距离角门西地铁站1.4km，公交系统发达。缺点是住户较多车位紧张，部分户型采光不是很好，玺萌丽苑对应小学是赵登禹学校（小学部），整体价位适合刚需人群。

玺萌丽苑

玺萌丽苑

玺萌丽苑

看了两套鹏苑的房子，都是明厨明卫，户型选择也是比较多的。

21层/24，82.74平，报价525万，西北

11层/24，115.78平，报价720万，东向

6、玺萌丽苑

玺萌丽苑和玺萌鹏苑是哥俩，整体差不多，就不多说了

7、嘉园二里

嘉园二里，均价为5万9左右，1996-1998年建成，小区共有住宅楼37栋，其中8栋是有电梯房，29栋为6层楼梯房，优点是价格低，配套成熟，距离角门西地铁站600米，交通便利，缺点是楼龄老，临街楼有噪音，物业管理一般。2居室较多，价格低，适合小刚需人群。嘉园二里对应小学是赵登禹学校（小学部）。

17层/20，61.94平，报价398万，东南向

5层/6，66.75平，报价379万，南北向

8、丰开苑

丰开苑一居户型较奇葩，2居较为规整，均价为6万1/平，丰开苑靠近马家堡了，价格也是比较优惠，小刚需的小伙伴可以考虑，就不展开说了

写到这里，基本把草桥区域的刚需盘写完了，下一篇会写踩盘过的刚改和纯改善的的小区及板块总结。

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