超级全面的海淀羊坊店片区踩盘分析（去过4次了）

《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房板块分析。

大家好啊，我今天要讲我踩盘第二多的羊坊店片区了，去过4次，我之前买房是在八里庄、羊坊店、万寿路这三个区域去重点看的，最终买了八里庄，八里庄的可以看这个

海淀八里庄片区学校及踩盘分析（去过5次了）

下面我再讲一下羊坊店片区，下一篇写万寿路。老规矩，还是会从位置及交通、小区环境和房子基本情况及优缺点、价格及保值性、学校、适合人群这几个方面来聊，羊坊店发车走起！

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

一、位置及交通

羊坊店片区位于海淀军博附近，在西三环内，交通便利，有多个地铁路线会经过这里，1，9，7，16，10号线等，在三环里挨着长安街，有大型公园玉渊潭公园，附近三甲医院很多，最近的是世纪坛医院，其他的好几个三甲也都在3km以内了，比如空军特色医院、中国人民解放军总医院、中国中医科学院广安门医院等等这些都很近，生活配套非常完善，毕竟是三环以内，而且它挨着西城，也挨着丰台，位置和交通都非常不错！

二、小区环境及房子优缺点

这边的房子总体比八里庄那边要老，毕竟位置好，越往里平均楼龄越高，越接近于老破小，当然也有新的楼盘，比如颐源居，但是这个小区面积都比较大，单价和这边的别的小区倒也差不太多，但是户型大啊，总价就高了，得1000万才能买个80平左右的，而最小户型也就是7、80平吧，适合改善住房，兼顾居住和上学，所以比较贵，毕竟羊坊店这边的学校整体还是很不错的，比八里庄那边的实力更强，当然也更贵。如果单纯上学的话，就可以买个一居室，报价458，430左右买个40平的房子，你看这边的房子就接近我们理解意义上的老破小了，当然有大房子，预算够的话就不是老破小了。整体的小区环境保持的话和八里庄差不太多，就是比那边普遍老一些，我这个预算（纯房子首付220-250左右）能够的上的，可能也就这样了，很多还是一居室，但是有的小区虽然老，但是保养的还比较好，还会进行小区改造，比如我们看过一套83年的房子，是船舶公司分的房子，挂了4天就卖了，小区环境挺安静的，但是这不符合我们用组合贷的需求，楼龄太老的我们也不能考虑，纯商贷的话，又着急上学的倒是没问题。

下面我就把几个典型的小区介绍一下。

0、颐源居，这是最新的小区2000年以后的，小区挺大的，环境也很好，离玉渊潭比较近，也就几分钟几百米吧，对应翠微小学，好是好，就是贵，户型比较大，7、80平算这里面比较小的了，所以买这边的房子基本上就得1000w起步了，上学和自住兼具，我们买不起，所以放在0这里吧

一开始我们的总预算是520w左右，只够得上一居室

1、翠微路17号院这个是96年的，组合贷还可以接受，我们看的是一个一居室，当时预算还没提到这么高，挂牌价510w，47.5平米，对应翠微小学

2、翠微东里的一个精装修的房子，40.8平米，报价510w，88年的，又小又老，放弃了

通过以上两个案例，基本上就知道这边的价格水平了，这种房子确实不适合刚需上车，一居室就是住不开，以后有孩子，老人来了没法住，买了租出去还行，适合孩子上学用。预算提高到570w，找小两居也是非常困难，因为我们想要96年以后的，提高到600以后，才有96年的小两居，但是面积也是非常小，刚能够2居。我们下面介绍两居室的。

3、翠微路2号院，45.4平米，报价599w，96年的，基本是公主坟这边最新的了

4、翠微南里，89年的，54.4平，报价605w

5、翠微路4号，91年的房子，57.9平，没啥小区环境，只有单独的两栋楼，没有绿化，报价580

说实话，这些房子我们都没看上，要不就太老，要不就太小，要不就小区环境不好，奈何我们预算确实有限，这个位置是好，学校也是一流二类，但是我们还没有孩子，7年以后，学区政策变得咋样，上学的孩子多少，这些都不好说，我们先得住下才行，所以，后面继续看的时候，我们把面积优先级提高了。

6、普惠南里，这个房子我是动心了，面积够大，是工商银行的家属楼，公房可以多贷款，楼的管理很好，94年塔楼带电梯2居室，上学的名额占用了，这个对于我们讲价及筛掉一些竞争者非常有利，对应翠微小学，报价650w，我们贷款350w的话，首付也得310多万了，这个小区正常楼层得680w以上，但是缺点是顶层，18层，电梯只到17层，顶层以后不好出手，冬冷夏热，考虑到这些再加上我们可能就算寄希望于讲价降下来2、30万，压力也还是非常大，遂放弃

想买的价格太高，买得起的又老又小，我们这个预算在这片区域还是有点尴尬，到后期我们去看了铁路小区，这个小区还是有符合我们预期的房子的。

7、吴家场铁路小区，这个小区离丰台就一路之隔了，很多人可能不知道这是海淀的，价格相对之前看的那些小区便宜不少。对应七一小学，离地铁稍微远一点，1.4km莲花桥站和六里桥站。我们看了一个75.41平的公房，96,97年的小区，报价630w，但是业主620左右就能卖，属于预算范围内了，但是这个房子离铁路稍微近一点，我们怕有噪声，但其实还好，但是有这个担心，装修也不好，因为我们买完就没钱装修了，所以就放弃了，还有一个商品房和这个户型一样，装修更好，可以直接入住，但是622w，只能贷303w，我们预算不够了

另外还看过这个小区两个东西向的房子，在同一栋楼上，只是楼层一个5层一个3层，报价585w，商品房，62.2平，但是这边属于海淀的边边了，位置也是我们考虑的一个方向，生活配套不是非常完善吧，离地铁确实远了点

8、北小马厂

以下北小马厂南北67.7平，报价为660万，单价在97000元/平

9、会成门小区

该小区建成于1990年左右，南北向的基本在95000-100000/平，东西的基本在92000-95000/平。南北这个报价653万（70平），南北也有54平左右（报价550万）的就是比70平的少一个北向卧室，东西报价563万（61平）

以下南北的70平

以下为东西方向的61平

也有比较便宜的，下面这个430w就能卖

以上就是羊坊店片区踩盘的分享了，还有一些没说的，只挑了代表性的几个楼，大体情况差不多就是这样

三、价格及保值性

这块的房子有老的也有新的，单价普遍10w到13w之间了，铁路小区便宜点。但是这块的位置好，还有学区，学校属于上游了，一流二类，保值性没有问题，为了上学买小一居的话，430以上的就能买到，买两居室兼顾自住的话，估计就得600以上了，铁路小区东西向会低一些

四、学校

羊坊店片区小学：翠微小学，七一小学，羊坊店中心小学，羊坊店第四小学，铁路实验小学，九年一贯的人大附中翠微分校小学部和育鸿小学，这些小学的排名是按照实力的先后顺序来的。区域内初中有3个中学，57中学（海淀10多名）、玉渊潭中学（海淀中等）、人大附翠微分校（海淀10多名），育鸿小学和初中、人大附翠微小学和初中是九年一贯制的，两校除去直升的，剩余名额参加派位，其余学校随机派位，育鸿小学和中学都不大，且很多人觉得不太好，房子也少，下面这张图是我们根据小学招生简章总结的羊坊店片区的一个学校对应关系

以下为各个小区对应的小学、其中人大附翠微分校小学部、育鸿小学为九年一贯学校。注意铁路实验小学有小学一半名额直升57中。其中七一小学对应的小区很多是budui小区。翠微小学对应小区（翠微小片区）整体单价比较高一些，羊坊店中心小学、羊坊店第四小学对应的小区（也就是军博小片区）价格相对低一些，铁路小学对应的小区价格也算可以。

五、适合人群

这边的房子学区属性比较高，位置比较好，所以适合改善住房兼顾学区属性的人群，比如2000年以后的颐源居，或者能接受纯商贷的，楼龄老一些但是管理还不错的小区；还有纯为了上学的家长们，买一个小一居也没问题；同时如果是首套首贷，首付比较高，300w首付以上的话，可以考虑在这附近买个小两居，毕竟首套的贷款利率比较低，如果能一开始起点就比较高的话，还是很不错的，毕竟减少了以后换房的压力，能兼顾居住和学区，升值性也不错。

好了，这就是羊坊店片区的基本情况。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房板块分析。