吃定珠海免税？格力地产重组预期再进一步

尽管过程多有曲折，近日，格力地产（600185.SH）中止许久的资产重组进程有望取得新进展。

11月27日晚间，格力地产发布对珠海市免税企业集团有限公司（下称“珠海免税”）股东全部权益价值的资产评估报告，同时格力地产公告表示，涉及公司的立案调查事项已调查、审理终结，与中介机构将继续积极推进重组各项工作， 待相关工作完成及相关条件具备后，将立即向上交所申请恢复审核。

格力地产在公告中提及的重组工作，即为通过定向增发的方式收购珠海免税100%的股份。立案调查事项则关于格力地产在2018年至2021年期间，存货减值测试存在错误，导致多计算了约6.27亿元净利，最终格力地产被证监会处以300万元罚款，相关高管亦因此受到处罚、离职。

在地产行业的下行中，格力地产的主营地产业务难有增量，去年全年净亏20亿元。因此其锚定免税业务，在2020年5月首次公告称计划将实控人同为珠海市国资委的珠海免税并购入体内。

不过重组事项的进展坎坷而缓慢，先后因涉及财务和合规问题而被中止，据首次公告已过近三年仍未有结果。

如今，消费环境变了，市场对免税业务的预期亦有变化，珠海免税的业务前景尚待市场进一步观察。

信风（ID：TradeWind01）致电格力地产相关人士询问目前公司是否对资产重组事项有明确时间表，对方仅表示不便回复。信风（ID：TradeWind01）另从某西南地区券商分析师处获悉，目前市场对交易审核获批的预期比较强烈。

格力地产的资产重组事宜已是“箭在弦上”。

一波三折

格力地产的重组之路可谓是一波三折。

2020年5月，格力地产的董事会审议通过了关于重组交易的多项议案，计划以向珠海市国资委和珠海市城市建设集团有限公司以增发及现金支付的方式收购珠海免税100%的股权。

但在2021年2月，因格力地产原董事长鲁君四涉嫌内幕交易遭到证监会立案调查，根据相关规定，格力地产暂停了此次重大资产重组事项，直到2022年12月，相关交易事项才得以被继续推动。

今年7月，格力地产因涉嫌信息披露违法行为收到证监会的《立案告知书》，其再度申请中止并购重组交易。

9月，格力地产公告公告称经广东证监局查明在2018年至2021年度累计少提存货减值导致多计净利润6.26亿元，导致格力地产2018年至2022年年报等公告存在错报，因此广东证监局决定对其给予警告并处于300万元罚款。

11月27日，这场备受关注的交易在中止在两个月后，终于有了新进展。

格力地产公告称涉及公司的立案调查事项已调查、审理终结，并准备向上交所申请恢复审核。同时，格力地产披露了珠海免税最新的资产评估报告。

评估报告显示，在评估基准日2023年6月30日，按资产基础法计算，珠海免税净资产的评估值约为39.9亿元，评估增值7.79亿元，增值率24.27%；

按收益法计算，珠海免税股东全部权益账面值的评估值约为96.11亿元，评估增值约64亿元，增值率199.32%。

格力地产选择用收益法的评估方式为珠海免税进行估值。今年上半年，珠海免税录得净利3.03亿元，对应PE约为30倍。

有华东地区社服行业券商分析师对信风（ID：TradeWind01）直言，30倍估值对珠海免税来说有些贵了。作为对比，当下免税龙头中国中免（601888.SH）的市盈率也还不到30倍。

免税业务成色如何

对于当下的格力地产来说，一个迫在眉睫的现实是地产业务的颓势难以扭转。

今年前三季度，格力地产录得净亏损3.13亿元。另一边，尽管消费力恢复缓慢，珠海免税在今年上半年仍能实现营收10.81亿元和净利3.03亿元。

珠海免税主要经营出入境免税，在国内共拥有12 家陆路口岸和机场口岸出入境免税店，其中拱北口岸免税店是目前国内单店面积最大的陆路口岸免税店，位于珠海与中国澳门之间往返的要道，2019 年拱北口岸出入境人流量达 1.45 亿人次，超同期国内前十大机场出入境人流之和。

据信达证券分析师刘嘉仁的研报，2019年拱北口岸免税店的单店营收就能达到20.05亿元，为珠海免税贡献大部分营收。另据弗若斯特沙利文，珠海免税2021年市占率约为3.5%。

不过珠海免税能为格力地产打开的业绩增量空间仍有待观察。

根据格力地产披露的收购草案，其预计2023年至2025年，珠海免税的营收将分别达到18.22亿元、20.72亿元和22.49亿元，考虑到2021年珠海免税的营收约为17.76亿元，珠海免税自2021年至2025年的年均预测复合增长率约为6.08%。

珠海免税业绩增长受限的另一原因或在于其主要经营品类较为单一，烟、酒合计占比接近99%。尽管珠海免税提出构建香化+精品的多元品类矩阵计划，但在格力地产披露的收购草案中，香化及其他品类的营收预计将达到3.42亿元，占比约为15%，并维持在这一水平。

这意味着在烟、酒品类增长乏力的情况下，珠海免税未来的业绩增量有限。

珠海免税另一值得期待的业务在于横琴粤澳深度合作区。去年9月，横琴深合区执委会主任李伟农表示待相关配套政策出台实施，及分线管理基础设施软硬件建设全面完成后，合作区即具备全岛封关运作条件。在此之前，珠海免税早已中标横琴口岸出镜免税店，有望扩容口岸免税业务。

不过，据上述分析师称，横琴口岸的封关事宜并没有具体时间表，“去年说年底，今年也说年底”。

具体何时落地以及对珠海免税业务的助力，外界正拭目以待。