神操作！南京产权缩水22年的老盘，“劝退”买房人？

各家楼盘争先恐后抢客户的当下，南京居然还有“佛系盘”劝客户再等等？

这家楼盘，就是产权已缩水22年、最近低调拿销许的江宁东山骨灰级老盘：上善居。

项目于11月17日拿到三期2号楼共63套房源销许，毛坯交付，均价约2.6万/㎡。如今距离拿证已过去10多天，1套房没卖不说，销售为何还要“劝退”买房人？

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上善居在江宁万安西路以南，隔一条福清街，与万科都荟启境、上元中学福清街校区相望。周边还有海玥华府、武夷七里湖山等新盘在售。

说到这家楼盘，它的悠久历史，可以与前段时间锐评君关注的聚景园掰一掰手腕。

2001年，一家名叫南京晨曦房地产开发有限公司的房企，通过协议出让的方式拿下上善居所在地块。项目最早一批房源在2010年10月入市，折后均价约8500元/㎡。

这个交付已有10年的小区，南门设有门岗，内部景观茂密，整体养护尚可。

但因为三期迟迟未动，小区规划的主入口（北门）和商业配套，一直没能兑现。早在2016年，现代快报还报道了此事。当时，官方回应了上善居三期一直没能推进的原因：

其一，三期所在土地拆迁一直没能完成；其二，开发商经营不善，缺少开发剩余地块的能力。由于拿地时并未规定竣工日期，所以无法从合同层面监管其动工、竣工。

不过，这几年上善居三期总算有了明显提速。

2020年至2021年间，南京市规划和自然资源局江宁分局先后公示了上善居三期1号楼、2号楼、13号楼以及地下车库的规划设计方案。1号楼为70年产权的酒店式公寓，层高18层；2号楼为16层高的住宅；13号楼为2层商业。

去年6月锐评君实探武夷七里湖山地块时，拍到过上善居的情况，当时三期还没有动工的迹象。

但紧接着的7月份，项目开始着手三期开工事宜。可综合素质并没有那么出彩，关注度一般。

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就在今年11月中旬，上善居低调公开售楼处。与聚景园不同，现场除了区位示意、沙盘、户型模型等标配之外，并没有做样板间。

与此同时，项目拿到了三期2号楼共63套房源的销许，这批毛坯房源备案均价为2.6万/㎡。

2号楼在整个小区的东北角，两梯四户，东西边户为126㎡四房两厅两卫，中间户为88㎡三房两厅一卫，得房率约78%。

88㎡三房两厅一卫，是符合主流市场的三开间朝南设计，南向卧室均带有飘窗。不过，阳台和南向两间卧室中间都有设备平台，以至于飘窗和阳台不那么规整。

126㎡四房两厅两卫，也是三开间朝南，南向套房主卧，全明厨卫。

从施工进展来看，1、2号楼均已封顶，工地的工程概况牌标明计划竣工日期为2024年2月。

问题来了。按照官方的规定，南京新盘拿到销许的10天内必须开盘，上善居的销售却表示：“还没有正式对外卖。”

截图来源于南京网上房地产

原因嘛，销售神秘地说：“开发商想在备案价的基础上再给些折扣，对外暂时释放折后约2.2万/㎡，但最终可能会更低。具体情况，还要股东们商议后才能定下来。”

面对前来看房的买房人，销售建议：再等等，最快本周、最晚下周，最终优惠价敲定了再买也不迟。

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这两年，南京冒出不少骨灰级老盘，诸如上善居这般的神操作，还真是少见。

项目三期土地产权，与相距不远的聚景园一样都缩水22年，并不急在这一朝一夕。突然拿证开盘，有点“抢”在聚景园前面的意思。可为何不干脆再多做一步，提前拍板优惠政策呢？

还是说，优惠政策待敲定，只是项目滞销的推脱之辞？毕竟，63套房源总报名人数，是“对外不可见”的。

现在，南京骨灰级老盘都不好卖吗？未必。

河西北产权缩水14年的老盘：恒盛金陵湾新组团，与上善居差不多时间拿销许，推出14号楼66套毛坯房源，单价近5.2万/㎡，总价得近684万起。

因有树人本部双学区的加持，恒盛金陵湾新组团66套房吸引了248组买房人报名。南京网上房地产最新数据显示，这66套房累计认购量已达57套。

话说回来，在江宁东山，2.2万/㎡的新房香不香？

以上善居126㎡四房户型计算，总价约277万，2成首付还不到56万，年底前备案可享受政府给的补贴。

但别忘了，现在的东山新房市场非常卷，开发商们给出了诚意满满的购房折扣，随便举两个例子：

近上善居的武夷七里湖山，主力户型为99-143㎡，精装均价约3.4万/㎡。目前，优惠房源单价3万/㎡左右；

中天云来，主力在售77-143㎡户型，精装均价约3.2万/㎡。据附近中介介绍，77㎡户型总价约230万起，大户型折扣更多，143㎡的低楼层单价2.7万/㎡左右就能买到。

在地段、配套等差异不大的情况下，综合开发商品牌；土地年限；产品层面的园林景观、外立面、装修配置等具体指标，显然，主流房企开发的更为契合当下市场审美的新盘，性价比更高。

万科都荟启境一期实拍

再看看次新房市场。最近几个月，上善居成交房源户型面积在84㎡至114㎡不等，成交单价则在1.7-2.3万/㎡不等。新房价格明显形成“正挂”，毫无优势。

上善居三期，计划于明年2月竣工、年底交付。锐评君认为，整个楼市行情不那么乐观的情况下，买房人确实可以再等等，等到明年可以排除延期、烂尾等风险后，再做进一步考量：

以自住为前提，住惯了上善居的老业主，想在同小区改善置换；或是在附近工作，将低总价预算排在首要考虑因素的年轻人，项目最终价格足够迷人的话，也并非不能出手。你怎么看？欢迎留言互动。