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神操作!南京产权缩水22年的老盘,“劝退”买房人?

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各家楼盘争先恐后抢客户的当下,南京居然还有“佛系盘”劝客户再等等

这家楼盘,就是产权已缩水22年、最近低调拿销许的江宁东山骨灰级老盘:上善居

项目于11月17日拿到三期2号楼共63套房源销许,毛坯交付,均价约2.6万/㎡。如今距离拿证已过去10多天,1套房没卖不说,销售为何还要“劝退”买房人?

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上善居在江宁万安西路以南,隔一条福清街,与万科都荟启境、上元中学福清街校区相望。周边还有海玥华府、武夷七里湖山等新盘在售。



说到这家楼盘,它的悠久历史,可以与前段时间锐评君关注的聚景园掰一掰手腕。

2001年,一家名叫南京晨曦房地产开发有限公司的房企,通过协议出让的方式拿下上善居所在地块。项目最早一批房源在2010年10月入市,折后均价约8500元/㎡。

这个交付已有10年的小区,南门设有门岗,内部景观茂密,整体养护尚可。



但因为三期迟迟未动,小区规划的主入口(北门)和商业配套,一直没能兑现。早在2016年,现代快报还报道了此事。当时,官方回应了上善居三期一直没能推进的原因:

其一,三期所在土地拆迁一直没能完成;其二,开发商经营不善,缺少开发剩余地块的能力。由于拿地时并未规定竣工日期,所以无法从合同层面监管其动工、竣工。

不过,这几年上善居三期总算有了明显提速。

2020年至2021年间,南京市规划和自然资源局江宁分局先后公示了上善居三期1号楼、2号楼、13号楼以及地下车库的规划设计方案。1号楼为70年产权的酒店式公寓,层高18层;2号楼为16层高的住宅;13号楼为2层商业

去年6月锐评君实探武夷七里湖山地块时,拍到过上善居的情况,当时三期还没有动工的迹象。



但紧接着的7月份,项目开始着手三期开工事宜。可综合素质并没有那么出彩,关注度一般。

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就在今年11月中旬,上善居低调公开售楼处。与聚景园不同,现场除了区位示意、沙盘、户型模型等标配之外,并没有做样板间。

与此同时,项目拿到了三期2号楼共63套房源的销许,这批毛坯房源备案均价为2.6万/㎡。



2号楼在整个小区的东北角,两梯四户,东西边户为126㎡四房两厅两卫,中间户为88㎡三房两厅一卫,得房率约78%。



88㎡三房两厅一卫,是符合主流市场的三开间朝南设计,南向卧室均带有飘窗。不过,阳台和南向两间卧室中间都有设备平台,以至于飘窗和阳台不那么规整。



126㎡四房两厅两卫,也是三开间朝南,南向套房主卧,全明厨卫。



从施工进展来看,1、2号楼均已封顶,工地的工程概况牌标明计划竣工日期为2024年2月



问题来了。按照官方的规定,南京新盘拿到销许的10天内必须开盘,上善居的销售却表示:“还没有正式对外卖。”



截图来源于南京网上房地产

原因嘛,销售神秘地说:“开发商想在备案价的基础上再给些折扣,对外暂时释放折后约2.2万/㎡,但最终可能会更低。具体情况,还要股东们商议后才能定下来。”

面对前来看房的买房人,销售建议:再等等,最快本周、最晚下周,最终优惠价敲定了再买也不迟。

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这两年,南京冒出不少骨灰级老盘,诸如上善居这般的神操作,还真是少见。

项目三期土地产权,与相距不远的聚景园一样都缩水22年,并不急在这一朝一夕。突然拿证开盘,有点“抢”在聚景园前面的意思。可为何不干脆再多做一步,提前拍板优惠政策呢

还是说,优惠政策待敲定,只是项目滞销的推脱之辞?毕竟,63套房源总报名人数,是“对外不可见”的。



现在,南京骨灰级老盘都不好卖吗?未必。

河西北产权缩水14年的老盘:恒盛金陵湾新组团,与上善居差不多时间拿销许,推出14号楼66套毛坯房源,单价近5.2万/㎡,总价得近684万起

因有树人本部双学区的加持,恒盛金陵湾新组团66套房吸引了248组买房人报名。南京网上房地产最新数据显示,这66套房累计认购量已达57套。



话说回来,在江宁东山,2.2万/㎡的新房香不香?

以上善居126㎡四房户型计算,总价约277万,2成首付还不到56万,年底前备案可享受政府给的补贴。

但别忘了,现在的东山新房市场非常卷,开发商们给出了诚意满满的购房折扣,随便举两个例子:

近上善居的武夷七里湖山,主力户型为99-143㎡,精装均价约3.4万/㎡。目前,优惠房源单价3万/㎡左右;

中天云来,主力在售77-143㎡户型,精装均价约3.2万/㎡。据附近中介介绍,77㎡户型总价约230万起,大户型折扣更多,143㎡的低楼层单价2.7万/㎡左右就能买到

在地段、配套等差异不大的情况下,综合开发商品牌;土地年限;产品层面的园林景观、外立面、装修配置等具体指标,显然,主流房企开发的更为契合当下市场审美的新盘,性价比更高



万科都荟启境一期实拍

再看看次新房市场。最近几个月,上善居成交房源户型面积在84㎡至114㎡不等,成交单价则在1.7-2.3万/㎡不等。新房价格明显形成“正挂”,毫无优势。



上善居三期,计划于明年2月竣工、年底交付。锐评君认为,整个楼市行情不那么乐观的情况下,买房人确实可以再等等,等到明年可以排除延期、烂尾等风险后,再做进一步考量

自住为前提,住惯了上善居的老业主,想在同小区改善置换;或是在附近工作,将低总价预算排在首要考虑因素的年轻人,项目最终价格足够迷人的话,也并非不能出手。你怎么看?欢迎留言互动。

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