武汉买房：顶流板块选择，产业人群购买力强！

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，武汉买房，有充足的预算应该怎么选择？家人觉得江夏区环境好，我觉得江汉区房子升值潜力大，怎么选择呢？

汉叔：你好，江汉区作为武汉市的中心商业区，该区域内还有许多著名景点，对于买房者购来说，楼盘一般为新建住宅或再翻修房子，但随着新建投资和城镇化推进，房价上涨较快,

江夏区是靠近东湖等自然景观区域，许多有度假意味的销售项目（楼、院、别墅之类）都在部分楼盘中蕴含其中，自住养老是比较合适，买哪里看你们更看重方面，增值保值选江汉区房子。

提问：汉叔，你好，请问50万首付年底武汉买房应该怎么选择？

汉叔：你好，这个预算可以买二环内的核心地段，徐东、街道口、中关、这些地段都很好，抢占城市的核心资源；其次买二环沿线的成熟地段，汉阳杨泗港沿线，洪山张家湾，适合想住主城区的刚需朋友；另外像三环内的新城区，后湖的新荣、堤角城市变貌差一点，但离长江新区近，硚口的古田居住配套有优势，但城市发展需要一定的时间， 汉阳的四新方岛和国博滨江人气不旺，城市界面新，交通便捷，配套齐全，生态宜居。而三环外的主城区，洪山的青菱配套不齐全，城市界面一般，但属于主城区，有教育优势，东湖高新区的花山生态环境好，有地铁，但人烟稀少， 三环外不限购的主城区经开区， 可以看片区标杆的改善户型。

提问：汉叔，你好，请问首付30万左右，花山和左岭应该怎么选呢？

汉叔：你好，自住首选花山，投资就首选左岭，那是不是以上论呢，你就可以完全对号入座呢？那你为什么还会刷到我的，一定是对这个结论呢，还存在一定的疑惑，那这两个板块作为这个中心城的外亿城街区PK呢，一直也是热火朝天的，一个晒环境，晒产品，一个呢晒产业，晒规划，各自晒各自的，比如果说你没有准确的一个分辨能力啊，分不清楚哪些是比，哪些是可兑现的，那一旦选错了呢，未来的流通性就很难了。那我作为深耕光谷八年的房产人，根据对板块的一个深度研究，今天呢就从全新的一个视角去进行对比分析，从这个居住的舒适度、书包的深远以及未来发展空间三个维度来进行区别，帮助你做对。选择第一住房的这个舒适度上面，花山左岭距离中心城的距离呢，都是在十公里左右的，那都比较近，但是左岭的环线呢，就在四环外了，所以说去武汉各个区域啊，左岭会相对更远一些，包括花山今年年底即将开通的地铁19号线那一站，地铁站的距离呢，更好的去承接中心城外溢上班人群的一个置业需求，花山的这个学区的环境以及质量都是大于左岭的，未来的发展潜力上面，从未来空间去看，左岭比花山要大，而且要大得多，花山受山湖的一个地势限制，面积不大，基本发展已经定型了，功能就是生态居住区，花山的发展也有近十年的一个时间了，目前呢，已经完成的区域住宅这个70%的一个开发量了，左岭还在想象未来从光谷七路到左岭大片的这个空地发展，这个未来的产业氛围会更强一些，如果说发展顺利的话，左岭的这个天花板呢，也是比较高的，未来估计至少还要得超过十年的一个等待期，如果说你能耐得住寂寞。当前这几年对各项的生活配套需求也并不大的，那目前的这个价格门槛啊，还是非常友好的

提问：汉叔，你好，我是武汉本地人，已婚，名下有一套房产，但是附近教育资源很一般，我就想要再购买一套优质学区房，让孩子上学，但是学区房溢价较高，水分较大，而且最近出台了新的学区房政策，不知道对我们购房者有什么影响，我们买房时需要注意什么以及要怎么选择呢？

汉叔：你好，学区房有两大特点，一是对口优质学校，二是学区房并不能够保证入学，因为学区划分相对比较稳定，但还是会有变化，武汉最近出台了最新的学区房政策，在购房前我们要有一定了解。首先我们要明白学位房不等于学区房，一套学位房只有一个学位，购买二手房要提前了解名额是否被占用。其次我们要在中心城区和重点高中分布的区域购买学区房，还要抓住合适时机，避开房价较高的三四月份，又要确保落户时间不晚于教育局规定的时间。武汉学区房可以分为不同等级，武汉小学是热度最高的学区，对口学区房挂牌价在3.5~4.3万元。水果湖一小、水果湖二小和育才小学房价较高，普遍在2.9-3万左右。武昌实验小学和光谷小学周边学区房价格在1.8~3.3万之间。育才二小和中华路小学对应学区多为老小区，房价在2-2.2万左右。崇仁路和神龙小学对口学区房价格较低，只需1-1.6万元。同等价位下，如果你认为这个学区发展较好，未来热度较高，建议购买投资回报率高的小户型，如果不确定这个学区的未来，只是为了满足自己的学区和自住需求，可以选择面积较大、受学区变动影响较小的次新学区房。

提问：汉叔，你好，总预算150万在武汉买房，两房和三房哪个好？同区域内两房三房都能买，但三房房贷压力会更大，有没有必要？二、同区域内没得选择好点的地段，只够买两房，配套更加成熟，但是房龄太老，居住体验差，又担心以后贬值，远一点能买个三房，又担心配套发展太慢，影响到居住生活，怎么选呢？

汉叔：你好，首先，在能力承受范围内，同区域内建议优先考虑三房。试想一下，父母、夫妻双方加上子女，即使是三代同行，功能上三房也能够满足更多居住场地的需求。同时后期三房的流通性会更强一些，真正的难题是好地段的两房和远一点的三房的选择，上面要搞清楚这个问题，我们要知道，房子首先要满足居住、教育需求，这些都是刚性需求。其次才是赚钱的需求。武汉除了光谷以外，现在大多数区域都是肉眼可见的慢，这一点从房价的涨幅上面就能看出来。十年前的江夏7000多，南湖9000多，如今的江夏11000，而南湖的价格早已经过了2万。所以说区域是房价的天花板，好地段本质上都是对优质资源的占有。现在武汉拥有好教育资源的房子要么很老，要么新一点的很贵。我们普通人需要考虑在居住品质和教育资源做取舍，如果是看重交通出行和孩子教育的，优先考虑好地段的两房，比如江岸，如果是看中居住品质和未来的发展的，可以挑一个稍远一点，潜力大的新区，比如光谷东。如果。两方面想追求平衡，可以选择汉阳和青山，还能对应区域内非常靠前的学校，而且不需要学籍对口，只需要户籍对口。