老城区商业改造升级 能否续写辉煌

　　珠江·星火1926还在招商阶段时，6个月内招商率就超过了80%，并引入了多个首店。

　　北京路天河城B区的餐饮聚焦年轻客群。

　　北京路天河城B区，已进驻超80家品牌，整体出租率超9成。

　　珠江·星火1926位于中山四路与德政中路交会处，历史文化底蕴深厚。

　　2021年，凯德乐峰广场外墙打造了超1000平方米的梵高星空幕墙。

　　“地铁施工建设后，这里变成了平地，随后又盖起临建市场。”住在广州大塘街的王伯，目睹了广州中山四路与德政中路交会处一带的商业变迁。盼了十余载，今年他终于和街坊们一起，在家门口迎来了新商场——珠江·星火1926的开业。在不远处的北京路商圈，粤海北京路天河城B区也在近期开门迎客，为这个全国示范性步行街区再添4万㎡商业空间，与斜对面的A区形成联动，成为目前该商圈内最大的商业综合体项目。

　　除了老商圈添新丁，南都记者也注意到，更多位于老城区的商业存量项目则通过升级改造，持续更新外观与内涵。“老城区商业改造对广州国际消费中心城市的打造具有独特意义。”第一太平戴维斯广州商业及零售服务部负责人张宸豪表示，广州建设和打造国际消费中心城市的目的在于吸引国内外的游客，增强消费活力，而老城区的商业项目一般都具有旅游和文化元素，在提升改造之后，对旅游的带动作用比新城区的商圈要更强势。　　

　　培育和建设国际消费中心城市离不开广州商业的高度繁荣、多元产业的复合创新和极具特色的广府文化。结合老字号品牌、多样化的旅游打卡路线和美食IP等专属城市名片，打造差异化消费新体验，逐步推进文旅地标建设，塑造城市形象，助力广州构建成为世界一流的消费中心城市。

　　——第一太平戴维斯广州商业及零售服务部负责人 张宸豪

　　上新扩容

　　广州入选全国首批5个国际消费中心培育城市后，就提出构建国际消费中心城市专项规划体系，并明确了具体发展路径。根据《广州市重点商业功能区发展规划（2020-2035年）》，广州要打造“5+2+4+22”的商圈格局，其中就提到要高品质提质一批“老商圈”。早在2013年，因地铁施工需要，广州越秀区农讲所附近酒家商铺停业搬迁，德政街肉菜市场也与老街坊们告别，随后这里就再也没有大商场了。直到今年8月，一所全新的购物中心——珠江·星火1926开业了。商场所处地块，位于中山四路与德政中路交会处，与广州农民运动讲习所交相呼应。而这里，正居于广州“5+2+4+22”的重点商圈格局中北京路-海珠广场商圈内。

　　据介绍，该项目还在招商阶段时，6个月内招商率就超过了80%，并引入了多个首店。其中，潮豪轩在商场拿下整个五层楼的面积，开出广州首店。广州潮豪轩美食餐饮有限公司董事长孟庆艳表示，之所以选择在这里开店，是看好广州中山四路商圈的历史文化底蕴，为此门店也会将潮雕、潮绣、潮州艺术画等展品带进来。

　　根据《广州市重点商业功能区发展规划（2020-2035年）》，未来，北京路将牵手海珠广场，定位为彰显全球活力、千年城脉、国潮时尚的世界级商文旅目的地。同时，融汇时尚产业升级、广府名品焕新、国际消费集聚、特色文旅体验的具有世界影响力的岭南特色商圈，力争打造世界级地标商圈。另一方面，越秀区在今年以来，也聚焦中心城区存量空间价值提升，全力推动北京路步行街二期改造提升工作，加快建成老城市新活力创新发展示范区。

　　在此背景下，10月27日，北京路天河城B区全新开业，让北京路的新消费场景有了更大更丰富的呈现空间：北京路天河城北接步行街的繁华，向南直通天字码头、向西可延伸到海珠广场，占据北京路-海珠广场商圈的枢纽节点。

　　目前B区已进驻超80家品牌，整体出租率超九成，且在品牌布局上与A区进行差异化错位和互补。

　　升级改造

　　凯德乐峰广场项目总经理杨军还记得2018年他第一次来乐峰巡场时所见的场景：硬件设施老旧，客群老龄化。“我有朋友就住在商场附近，但是我们的星巴克开了半年了他都不知道，因为他每次只是路过，从不进来。”

　　从那时起，乐峰开始了大规模的改造升级。硬件设施方面，自2020年起开展对场内公区的空间优化改造，洗手间环境升级，动线重新规划调整。2021年，外墙打造超1000㎡的梵高星空幕墙，为城市夜经济再添打卡目的地的同时，也带动场内多家品牌的销售额增长。2022年，凯德乐峰广场着手对停车场进行改造，升级完成后，停车体验感、舒适度大幅提升。2023年商场更新改造的面积超过12000㎡，空间焕新涵盖商场动线改造、卫生间、地下停车场等区域。

　　品牌焕新方面，2023年2月，商场开始进行B2及L3的改造，历时约半年时间，8月新区正式开放，超过25家焕新品牌加入，包括多家华南、广州及海珠首店。统计显示，从凯德接手项目至今，凯德乐峰广场的品牌焕新率高达98%。

　　同样是今年8月，广百百货东山店、新市店、新一城店三店宣布同步升级焕新，这也是广百股份首次多家门店同时大面积、大规模、大力度地升级调整。广百股份方面表示，此举措背后，是企业积极响应广州建设国际消费中心城市热潮，通过焕新品牌布局、优化业态结构、升级硬件设施，助力广州焕发“老城市新活力”的重大举措。

　　而在荔湾区，领展购物广场·广州也在默默地将定位向“融合广粤文化、流行时尚、社区服务的现代商业综合体”转变。据悉，从领展接手项目至今，商场品牌丰富度不断优化，引入多家华南首店、广州首店、荔湾区首店或特色主题店、网红打卡点。今年则着重打造更吸引年轻客群的消费体验，引进更多网红餐饮。空间方面则将改造室内地下停车场，并不断深度增加与永庆坊、沙面的联动，打造特色城市地标。

　　效果已显

　　如今的乐峰广场，已经成为了海珠区的商业名片。在今年的超级黄金周期间（9月29日-10月6日），客流日均超7.5万人次，同比增长达三成。“L3和B2的改造，在今年2月下旬启动，真正招商时间才2个多月。如今，楼上楼下90%的店是广州或海珠首店，租金更是超出预期。”据凯德乐峰广场项目总经理杨军介绍，在不断的升级改造之下，即使是疫情这三年，商场的客流和租金也都一路上涨。

　　“领展购物广场·广州之前的客流以地铁人流和周边居民为主，而最近这一两年，我们又有新的客群。”据领展购物广场总经理李嘉麟介绍，受周边沙面和永庆坊旅游消费的带动，目前有越来越多的游客来逛商场。“以前我觉着商场一天能有12万的人流，已经很惊人了，没想到今年的五一和十一假期，最高单日客流纪录达到了18万人次！”

　　位于环市东路商圈的保利时光里近两年也进行了租户调整，增加了新能源汽车和珠宝品牌的入驻，同时餐饮业态占比从2019年的25%-26%上升至今年的30%，销售占比也从30%增长至接近40%。另外，商场配套的比例也从8%上涨至12%-13%。“我们的策略就是，商业最后要回归自己的定位。”广州保利时光里总经理郭智斌表示，商场坚定走社区商业道路，聚焦15分钟生活圈。“数据上看，今年的销售及客流，对比2019及2022年，都是上升的。”

　　也许是老城区的居民太期待新商场的出现，珠江·星火1926开业当天，由于客流过大，作为主力店进驻的永旺“食品超市”在上午11时起开始限流入场。那么开业至今情况又如何呢？南都记者获取的最新数据显示，商场开业满月时，日均客流达3.56万人次，日均销售额47.48万元。在今年的中秋国庆假期，体量仅3.5万平方米的商场，客流合计达27.38万人次，销售额约605万元。中秋国庆假期客流对比平日周末提升17%。而且，借助开业火爆的态势，商场还加大了目标品牌的引进力度，于开业后又新引进品牌商户2家，另有待签约品牌商户4家，累计已签约及意向品牌共48家，面积共计21218㎡，已达92%。

　　商业改造为广州老城区带来活力。第一太平戴维斯广州商业及零售服务部负责人张宸豪表示，培育和建设国际消费中心城市离不开广州商业的高度繁荣、多元产业的复合创新和极具特色的广府文化。“同时结合老字号品牌、多样化的旅游打卡路线和美食IP等专属城市名片，打造差异化消费新体验，逐步推进文旅地标建设，塑造城市形象，将助力广州构建成为世界一流的消费中心城市。”

　　但张宸豪同时也提醒，老城区的商业升级和改造目前仍存在阻碍和问题。他表示，老城区的商业项目大多分散在各个小业主的手里，例如北京路商业街，如果想整体提升一条街的商业定位、统一商业街区管理的话，就会遇到多方面的挑战。另外，由于这些物业装修及设计相对老旧，在一定程度上会对业态升级造成限制。“越好越优质的品牌往往对消防要求越高，尤其是一些连锁的上市公司品牌，但是消防问题如果不能解决的话，也会限制他们的进驻。”

　　走访

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　　北京路天河城B区聚焦年轻客群 已进驻超80家品牌

　　据介绍，目前B区已进驻超80家品牌，整体出租率超九成。

　　那么，该项目是如何与A区做到错位互补的，又为商圈带来哪些新品牌呢？南都记者走访看到，B区的餐饮聚焦年轻客群，主要满足以咖啡、茶饮为代表的社交需求，集结星巴克臻选、M Stand、PEPO、姆明咖啡（广州首店）、MANNER Coffee、LAVAZZA、酸奶罐罐（广州首店）等一众知名、网红轻餐品牌，是北京路商圈内最集中的咖啡聚集地，其中不乏商圈内的首店。在零售方面，B区引入如苹果专卖、小米之家、SANSE综合店、百丽综合店、热风、依妙、TECGER、Teemlife、松植屋(广州首店)等品牌，更加注重个性化消费。在文体娱乐方面，B区引进了广州首个开心麻花剧场及乐刻运动、扶光书店等，一方面补充了社区生活配套，另一方面则是匹配年轻客群的体验需求。

　　据粤海北京路天河城董事长余伟文透露，A区今年日均客流量超12万人次，暑期周末日均客流达20万人次，同比2019年客流翻倍，这也让他对B区的未来有着更多的期待。B区的开启让北京路天河城整个商业项目更完善，其规模效应、新兴业态均给北京路带来更丰富的内涵，给市民游客们提供了更多体验和选择，也为北京路-海珠广场商圈迈向世界级地标商圈注入了新的动能。

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　　珠江·星火1926发挥历史文化优势 吸引众多首店　　

　　该项目位于中山四路与德政中路交会处，与广州农民运动讲习所交相呼应，是广州地铁1号线农讲所站上盖商业综合体项目。星火取自“星星之火，可以燎原”这一经典语录。

　　目前，商场引入了多家首店，包括麦当劳&中信书店（华南首店）、潮豪轩（广州首店）、美心烘焙所（越秀首店）、美奈小馆（越秀首店）、M Stand（越秀首店）等区域首店。而以“食品超市”（SM）业态进驻的永旺店更是该购物中心的核心主力店铺，商业面积2463㎡，以提供每日的新鲜食材为主，补充家居生活日用所需品为辅的商品配置，这也是广东永旺的第29家店铺。

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　　凯德乐峰广场重点升级两个楼层 吸引年轻客群　　

　　今年，凯德乐峰广场通过品牌焕新，为商场再次引入多家华南、广州及海珠首店、包括万代官方扭蛋华南旗舰店、egostore广州首店、混果汁广州首店、Panda Carpo广州首店、PAPER STONE海珠首店、3 MODE海珠首店、奇华饼家海珠首店等。

　　今年升级改造的重点主要是两个楼层。其中，B2层新区面向18-34岁年轻客群及亲子客群打造集休闲潮服、潮玩手办、文创精品、杂货零售于一体的时尚潮流街区。而L3层，则进阶优化餐饮组合，弥补全新品类，引入主打精选M9和牛食材的广州首家何發發和牛放题专营店，海珠首家松鹤楼，美心旗下知名品牌元气寿司的加入，加上深受大众喜爱的广东老字号金羊座和焕新回归的好客家·家宴，为顾客带来更多各地各国风味的美食选择。

　　大咖说

　　新消费形势下，商企该如何应对？

　　就在近日，一场关于“提振消费信心，扼制消费下滑”的交流讨论会在广州举行，约50位来自协会及企业的商业人士共同讨论了未来商业地产市场的发展趋势。

　　广东省餐饮服务行业协会资深副会长兼商业地产专业委员会荣誉主席、第一商业网董事长黄华军在交流会上表示：“疫情后，对于商业地产而言，调改的力度和难度一点都不亚于疫情期间。而对于品牌方而言，疫情后的销售情况与销售预期有出入。”那么，商业企业该如何应对呢？

　　“目前商业、流通业正处于急剧的变革中。”广东财经大学华南商业智库理事长、广东省商业经济学会会长王先庆表示，过去由于商业网点稀缺，商业体系滞后，强大的工业产能和商业消费没有渠道支撑，所以开发出大量商业物业。“但几十年的开发后，这个过程基本完成，商业地产的扩张基本告一段落。”而在这一过程中，消费也从不理性向理性回归。“不是消费内容降了，也不是消费数量降了，只是方式变了。”他认为，在这种情况下，购物中心要向生活中心转变，“作为中心城市，生活的功能永远不会削弱，商场也要开发出新业态，成为生活中心，其功能、经营方式都要进行大的调整”。

　　广东省商业地产租赁协会党支部书记、会长朱万果表示：“现在确实存在着一定程度的消费降级，但是这个消费降级并不是说人们的消费需求在降级。”他表示，随着生活水平的提高，人们对商超、餐饮、休闲、娱乐的需求愈发强烈，商业地产仍有很大的发展空间。“对此，商业地产经营者可以在品牌入驻上多元化布局，既要有满足追求价值消费的奢侈品牌，也要有追求性价比的品牌；既要有满足物质消费的品牌，也要有满足精神消费的品牌。除此外，商业地产还应加强消费者的黏性，重视文化空间的搭建，增强与消费者的互动。”　　

　　南都广州新闻部出品

　　采写：南都记者 伊晓霞 实习生 蒋心怡