为什么，广深涨，北上跌？

10月份，在“认房不认贷”落地两个月后，四个一线城市的楼市成交走向出现了分叉——广深涨，北上跌。

广州和深圳，10月份，无论是新房还是二手房成交套数，环比都是上升的，特别是广州，显示出了率先复苏的态势。

反观北京和上海，10月份，无论是新房还是二手房成交套数，环比均是下降的，楼市复苏动能不足。

为什么同为一线城市，同时执行“认房不认贷”，呈现出的楼市复苏动能却不一样呢？

其一，广州松了限购，政策持续刺激。

9月20日，广州打响了一线城市松绑限购第一枪，非限购区扩大至黄埔、番禺、花都、增城、从化及白云北部四镇，同时外地人社保年限降为2年，二手房增值税免征年限改为2年。

业内分析，这是10月份广州楼市复苏表现居首的主要原因。

据广州中原研究发展部数据，10月份，全面放开限购的番禺区，新房共成交1707宗，环比增长192%，位列广州全市第一，占比超26%。10月广州热销前十楼盘，番禺占据六个。

黄埔、增城的新房成交表现也较好，荔湾、花都的成交量环比均超四成。

二手房方面，黄埔、番禺分别成交1718宗、605宗，环比分别上升37%及39.1%。

广州中原研究发展部指出，限购、增值税征免年限等多方面松绑优化，让处于观望的买家开始陆续入市，带动了购买力的释放。

并且广州为了保持楼市复苏温度，持续释放利好刺激。比如在推进城中村改造中，提及探索房票安置政策机制，成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。

其二，深圳持续低价跑量。

乐有家研究中心监测显示，10月深圳一手住宅预售成交2654套，环比上涨28%，结束了8、9月的“两连跌”。

其中，新房成交主要集中在宝安、龙华及光明区。其中光明区预售成交477套，环比上涨214%，涨幅排各区第一，区内部分项目延续低价策略，加速跑量，是成交提升的主要原因。

二手房市场也一样。据乐有家研究中心监测，深圳10月份大约有超7成房源是低于政府参考价出售，业主让利明显。

而且深圳是个年轻人向往的城市，也是个对年轻人友好的城市。

据财联社11月1日报道，深圳近日又出台了人才补贴新政，对新引进入户35岁以下的博士毕业生、境内外知名高校硕士及本科毕业生，分别给予相应生活补贴。

人才的不断融入，必然也会带来新增的购房需求。

其三，北上观望情绪加剧。

反观北京和上海，在9月1号官宣执行“认房不认贷”后，销量有短暂提升，但是坚持大约10天左右，动能未能持续，销量又迅速拉胯下来。

上海在10月17日宣布公积金也执行“认房不认贷”，并没有激起什么水花。但上海政策松绑相对灵活，有金山区松绑了限购，有五大新城的接续呼声。

北京也宣布于11月1日起执行公积金“认房不认贷”，但是还有所保留，不认商贷记录但认公积金贷记录。消息出来后，市场也反应平平。

在业内人士看来，北京这种“挤牙膏”式的政策松绑，并没有为市场带来利好预期，反而使得持币者特别是改善型购房者，加重犹豫，选择继续观望，等待后续或有的更大力度政策。

从楼市微观表现看，也是如此。红姐的一位朋友，好不容易托关系摇号买到了一个网红盘，但是担忧高价站岗，又想方设法地把房给退了。

当前能果断出手入市的更多是纯刚需，房价明显偏低的低刚需盘销售相对较好。

红姐前些天发布的一篇文章，介绍了大兴瀛海片区的共有产权住房项目亦生悦，单价2.9万/平米，后台就收到了多位粉丝的咨询，表示要申购。

但是，北京楼市早已进入改善型需求为主的时代。据北京链家研究院统计，北京住宅市场近七成购房者属于改善型需求。

而当前，改善型需求或持币观望，或者受二手房市场成交低迷影响，旧房没有接盘者，难以实现“卖旧买新”。

其实，北京不缺购买力，缺的是信心。“挤牙膏式”放松，在试探楼市调控承受度的同时，也增加了购房人的观望情绪，让更多的潜在购房者想着“再等一等……”。

早在今年6月份，在清华大学中国与世界经济论坛上，第十四届全国政协经济委员会副主任尹艳林就曾建议：对需要加大力度的政策要毫不犹豫，不要搞“挤牙膏式”的调控。

“眼下市场低迷，别说炒房者，刚需也不敢入市，怕自己仍然买在高点上，还等着把房价再打下去，不跌到底坚决不出手。” 他彼时建议，房地产松绑要放开手脚，让能热的地方先热起来，扩散带动还在观望的市场。

如今四个多月已过去，政策依然在一点点地松绑，楼市成交也依然低迷。

作为一线城市的“领头羊”，北京楼市的确对政策的敏感度相对高，从“小阳春”热情、“认房不认贷”之后市场迅速上扬，就能看出来。

面对楼市成交低迷，北京会不会放开手脚，为楼市进一步松绑呢？

比如一区一策，松绑部分区域或特定人群限购，调低二套首付比例及利率，或者调整普宅认定标准......

让我们保持期待吧！