注意：宝中这3大神盘有新动静了，隔壁已挂到19万+/平！

这两天，宝中新盘又开始放风了！

先是「都市茗荟二期」又曝了一版户型图，据说，要开营销中心，目前已经在装展厅了，首批将推300套。

紧接着，有消息称，「泰华梧桐林居」团队要进驻了，估计首推北区982套！

这两天，更有自媒体爆料，宝中王炸「鸿荣源·胤璇」快来了，最快24年5月份开展厅，24年7月份开盘，住宅仅有一百多套。

那么，网传消息孰真孰假？现场究竟长啥样？

为此，近日，壹地产专程前往宝中一探究竟。

其中，都市茗荟二期已接近现楼状态，正在做外墙和架空层花园施工，泰华梧桐林居建设进度过半、 鸿荣源·胤璇主体已出地面。

此外，新安的海岸悦府、海乐华府两个人才安居项目，已有回迁业主入住，配售及选房时间未知。

▲制图壹地产，底图源自高德地图

01.

都市茗荟二期装修展厅？

一期还有未售房源

都市茗荟二期紧挨新安地铁口，已是准现楼状态，目前正在进行外立面及玻璃铺设、底部裙楼的外墙装饰、架空层花园施工等，外立面已挂铝板，颜值颇高。

▲壹地产实拍，2023年10月

据悉，二期共724套房源，预计首批将推300套建面约87㎡—143㎡的3-5房户型。有网友曝光了户型图和视野，部分房源高层可以看到海景和摩天轮景观。

根据@宏盛楼记曝出的一版户型图来看，整体都有赠送，但与时下的主流户型差别很大，例如，约118㎡4房设计了3个阳台，但只有1个卫生间，不太合理。

▲二期网传户型图 ，图源@宏盛楼记

不过，现场并没有看到网传的 展厅及营销中心的相 关 信 息， 就连 附 近的 中介门店 也不清楚具体情况，估计会继续“鸽”。

▲壹地产实拍，2023年10月

“最近来问它的客户好多，但是这个盘啥消息也没有，神秘的很， 估计还有的等。”

“这个盘肯定不愁卖，一般人估计抢不到，说不定样要和一期当年一样的操作， 这 段时间在赶工了，有几百号人进去， 搞得很快 ，就是不知道啥时候卖。”

值得一提的是，一路之隔的都市茗荟花园一期，曾经也让人们苦等许久，最终现房发售，几乎没 预热，悄咪咪就卖完了，相当神秘 。

如今该小区已满三年，有业主陆续放盘，但数量不多，以190㎡以上的大户型为主，单价最低挂到了12.5万/㎡，最高挂到19万/㎡。

目前一期挂牌均价约15-16万/㎡，按开盘约10.9万/㎡均价测算，溢价在30%以上， 不过目前还没查到成交数据。

▲图源：链家网、诸葛找房

此外，中介表示，部分房源也可现场带看，毛坯状态，如果客户要买可直接跟开发商签约，按照流程更名即可，相比二手房，税费更低。

查询发现，一期确有多套房源未售，其中D栋一整栋都没有正式发售。

如今二期正加紧赶工，很大概率要等现房发售。

价格上，可以参考项目一期（均价约10.9万/㎡），相较于周边新锦安壹号公馆（13-15万/㎡）、西岸观邸（12.3-14.6万/㎡）等小区的成交价，也有一定程度的倒挂，当然，最终以官方公布为准。

02.

泰华梧桐林居出地面多层

另一盘变租赁公寓

都市茗荟二期不远处，泰华梧桐林居也正在加紧建设中，现场已经出地面二十多层，但仍未有入市信号。

据悉，泰华梧桐林居所在地块，早在2003年就签下了用地合同，直到2019年才正式动工，如今产权也仅有51年。

根据此前规划，泰华梧桐林居总建面超过40万㎡，预计房源约4482套，体量较大，据传，预计将首推北区982套房源。 附近中介称，该盘以小户型居多，开发商心里预期的价格可能过不了备案。

▲壹地产实拍，2023年10月

值得一提的是，该盘开发商此前打造的泰华梧桐聚落花园（泰华梧桐村），从拿地至今甚已有25年。

好不容易熬成现房，开发商却突然官宣：住宅不对外售卖，而是变成自持租赁的高端酒店式公寓。据悉，其建面约60㎡1房约1.02万/月起，100㎡2房约1.7万/月起，125㎡3房约2.1万/月起。

▲图源：泰华梧桐村官微

从泰华梧桐村的节奏来看，这个盘可能没那么快入市，或者等到 现 房发售 ，毕竟有4000多套的体量，开发商全部自持也不太现实。

这几个盘 迟迟不卖， 一是开发商实力雄厚不差钱，二是优越的地段、配套的底气，感觉不愁卖，心里预期高！

03.

倒挂超500万

宝中“王炸”盘明年开卖？

好消息是，这两年，深圳将宝中压箱底的4宗宅地拿出来拍，除了1宗安居房地块，其余三宗先后被鸿荣源、广州越秀、中铁置业拿下。

其中，2021年11月鸿荣源拿下的这块地，对商品房的限价为销售均价不高于8.55万/㎡！出售型人才房均价不高于5.13万/㎡，最高售价不高于5.39万/㎡！

▲壹地产实拍，2023年10月

要知道，该地块周边的熙龙湾小区，其二手行情早已突破10万+。

去年熙龙湾二期还成交了180㎡的房源，其单价去到了约17.4万/㎡，即便到今年，熙龙湾一期5月份的成交价也接近约14.7万/㎡。

鸿荣源·胤璇限均价8.55万/㎡，熙龙湾按14万/㎡价格测算，与之就有近5.45万/㎡的价差，以一套100㎡的房源测算，倒挂500多万。

得益于优越的区位和超高的倒挂，这里又被称为宝中“王炸”！

不过，对于开发商而言，限价低意味着利润相对较少，因此，该地块刚拍不久，就传出了开发商全部自持的消息！

壹地产在现场看到，鸿荣源·胤璇整体已经出地面了，而根据门口概况牌所示，3栋建筑分别为55/52/33层，要等到2028年6月底竣工，相当漫长。

据爆料，该盘有望于明年开展、入市，剔除人才房，预计仅有约160套住宅可售。

04.

真宝中新房供货不足

这3盘让置业者望眼欲穿

摊开地图，这3盘优越的区位和配套优势一目了然。

首先是地段，这3盘所在位置才算真正的宝安中心，宝安图书馆、青少年宫、欢乐港湾、壹方城、摩天轮等最核心的配套都云集于此，比大热的越秀瑞樾府更近宝中。

其次，这里的城市建面很出彩，除了图书馆、公园等市政配套，就是豪宅、写字楼等，没有城中村、破旧的楼宇。

关键是，真正挨着摩天轮、壹方城这块核心配套的住宅并不多 ，二手市场有熙龙湾、西岸观邸、壹方中心·玖誉、云玺锦庭、海纳公馆、都市茗荟花园一期等高端小区。

新房供应更是难得，自2020年都市茗荟花园一期开盘后，近3年时间，这里再无新房供应 （图示真宝中板块） ， 上一次集中开盘还是2019年。

因此，对置业者来说，除了这3盘，几乎没有其他的新房可选， 如今，眼看着有的都快成现房了，怎能不着急？

注：本文部分资料来源自@宏盛楼记、诸葛找房、高德地图等。

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