老了的“00后”小区，如何成为改善首选？

“00后”的小区，开始老了。

沪上的上海绿城、滨江花园，北京的珠江帝景、富力城等，一些耳熟能详的名字，形形色色的大门与造型各异的雕像，在今天依然能嗅到浓浓的豪奢味。

踏上商品房发展的步点，这些千禧年后的佼佼者们，曾是“old money”眼中的心头好，但经历20年的风霜雨雪后，他们一如人到中年，谈资终逃不过“保养”二字。

在久负盛名的“00后”小区中，上海普陀区的苏堤春晓名苑也是其一。很多老上海对它的记忆，来自于小区门前颇为扎眼的喷泉水景，而在几年前，这份青铜纹样式的豪横，也因为电路老化、维护成本等原因，变成了地产黄金时代的“遗迹”。

很难有人能从容面对老去，特别是看到别人还容颜常驻的时候。2021年，苏堤春晓名苑展开了行动，小区“主动”提升物业费的动作，一度引得楼市沸沸扬扬。天底下自然没有为涨而涨的道理，社区业主们通过这次物业费的提升，来改变社区整体服务质量下降的颓势。

时间来到2023年，业主与物业间的关系依然微妙，“00后”小区的衰老亦愈成常态。当老小区需要直面保值增值的困局时，看似无理手的物业费提价，能否成为破局的关键？

或许今天的苏堤春晓名苑，很值得看上一看。

学会与时间做朋友

走出玻璃幕墙的背面，温习一遍南京西路的熙熙攘攘，散场后的CBD，重新把C位让给万家灯火。

顺着地上、地下的人流，在普陀区长寿路的苏堤春晓名苑并不算难找。

10月份的上海，下午5点的阳光已不算刺眼。在那个被熟知的喷泉水景上，间或有水花飞出，有老人在旁稍显小心地拎着菜兜，孩子则不顾忌打湿衣服的危险，小跑去近前，狠狠抓住一把水柱再辅以一阵欢笑。

大门前广场的喷泉水景

水景是一座社区品质的象征，更是社区整体保养情况的一个写照。在过去，出于电路、清洁、水质等等原因，一个健康的水系不到10年，可能就会被荒废。因此，维护良好的水景，往往也意味着小区整体设施均维持在一个不错的状态。

进入小区，亦是这样的感觉。在车行区域的柏油路两侧，草地、矮灌木搭配上香樟树、杨柏等常青树种，形成了阶梯式的视觉感官体验。假山、廊亭、小桥藏在其中，当年荣获2003年全国人居建筑规划设计方案竞赛综合大奖的影子，仍依稀可见。

有层次感的园林绿化

在人行区域，金属与防腐木结构的座椅，泛着悠悠蜡光；没有裂纹的地砖铺就平整，用脚在边缘使劲蹭上几下，没有磕碰感，想来即便是清晨睡意朦胧的年轻人，与行动不便的老人也不会被绊到；一旁楼栋大堂里灯光明亮，俯身抬头，过道内的筒灯，是近几年次新房的流行款式。

干净的塑胶跑道

自2004年交付算起，苏堤春晓名苑已经19岁。与很多斑驳衰败的同龄小区不同，即便路面与石面刻有岁月的纹理，但仍能在社区里看到明显的呵护痕迹。

水景不算熠熠生辉，但少见污泥青苔；减速带上有磨损的沧桑，但没有翘起与缺失；植物品种略显“古典”，但不见断枝残叶铺在地面，诸如此类。

园区内整齐有序

当再一次看见大门前的喷泉时，太阳已临近西下。高高的树冠拦住夕阳，遮出了一条林荫路，树枝上的瀑布灯串变得显眼，地上的景观灯照亮往来的道路，一动一静，衬托着人们的脚步不疾不徐。

与时间做朋友，即是一座近20年的社区最难得可贵的地方。

寻找社区老化症结

苏堤春晓名苑的转折点发生在两年前。

2021年时，业主与物业之间的矛盾到达了临界点。一方面，小区业主们因为设备的年久失修、服务响应时间长而怨声载道；另一方面，物业公司则因为成本问题无从下手，一时双方僵持不下。

毋庸置疑，业主满意度是衡量物业服务水平的重要标尺，但物业公司提及的成本问题并非无理取闹。

通常来看，随着设施老化，项目的维护成本，在同品质的情况下，普遍会高于新项目。根据以往规律，小区的衰老每5年是一个大跨度。第一个5年，单元入口、墙地面等易磕碰区域，会开始展现较为明显的残缺；第二个5年，座椅、亭台等景观设施的光鲜逐渐褪色，漆面开始斑驳脱落；而在第三个、第四个5年里，厚重的金属门锈迹斑斑，甚至部分保养良好的设备设施，也产生更新迭代的需求。

种种的维护与更换，均是一笔笔不小的开支，更关键的是，17年前的物业费水平，早已覆盖不了如今社区里的运维成本与服务需求。

根据彼时媒体的报道，业委会为物业费的重新定价投入极大地精力，包括但不限于沟通物业公司、咨询业内人士与请第三方机构调研，挨家挨户与业主沟通意见，最终才让“涨价”在业主中达成了共识。

苏堤春晓名苑

但信任的天平却没有为17年的“情谊”倾斜。决定提价后，旧物业与新物业展开了角逐，后者压倒性的赢得了超过七成投票。随后，知名物业龙湖智创生活入驻社区，匹配新价格的服务品质，为社区带来对应变化，也有了如今苏堤春晓名苑里的景象。

一切颇为周折，却几乎是当下老小区重拾品质的通用路径。随时间的推移，物业企业因为经费问题而被迫低成本运营，进而陷入到服务减配与满意度下滑的恶性循环，在诸多“00后”小区中并不罕见。

事实上，管理成本的问题同样也困扰着万科物业、绿城服务、龙湖智创生活等大型物企，不同的是，多数情况下，这些物企能够基于过往品质服务建立的信任，在恶性闭环出现前，构建新的良性循环。

例如，龙湖智创生活所服务的重庆水晶郦城，在今年7月，即通过业主集体投票将维持了19年的物业费增加了0.27元，由1.63元/平米提至1.90元/平米。

重庆水景郦城里维护一新的架空层

了解发现，在这个交付19年的小区里，龙湖智创生活与很多业主已建立很深的情谊，无论是社区的日常维护、定期的维修改造，以及及时的上门服务，都赢得了很高的满意度。

而本次顺利的提价，解决了成本的束手束脚。龙湖智创生活也用翻新小区水景、装修室内架空层、更换垃圾箱、灯具等一系列举措给予业主反馈。

以信任为基础，物业费与服务品质的重新匹配，对于老社区来说，即是良性循环的新开端。

如今，水晶郦城仍是很多人眼中的“重庆内环环境天花板”。在9月的枫叶大道上，摇晃的树荫，吹散了燥热，大道旁的椅子上，老人们热络的攀谈，小朋友们在草坪奔跑嬉闹，学生模样的女生捧着书，人与自然和谐的理念得到了很好的诠释。

在某平台，有一条笔记写道，再过些日子，银杏黄了、枫树红了，赶上晴天阳光撒下来，是“每年都要被惊艳一次的地方”。

一切如范仲淹笔下的诗句——“碧云天，黄叶地，秋色连波，波上寒烟翠”。

质价匹配被逐渐认可

事实上，随着社会消费习惯的变化，在很多人的眼中，物业费提价已并非洪水猛兽。

根据中信证券2020年的调查数据显示，在想更换物业的反馈者里，如果能换物业，不接受提价甚至试图降价的比例只有18%；超过80%的受访者均表示接受或勉强接受提价。

对于物业费，一个新的观点是，物业费不再是1和2之间的反复拉扯，而是0与3之间的博弈——业主可以不在乎物业费的绝对涨幅，但前提是钱要花得值。

在水晶郦城收集意见时，龙湖智创生活就遇到有业主旗帜鲜明地表示赞成提价。“希望物业费提价工作尽快完成。希望物业全体工作人员继续发扬优良传统，百尺竿头，更进一步为小区提供好服务，物业与业主，大家共勉。”

重庆水晶郦城园区内的水景

质价相等的逻辑，让很多小区重焕生机，也让很多小区过往的高满意度服务得以延续。

事实上，随着物业服务与地段、学区等一样，成为左右项目保值增值的重要变量，物业服务提升在改变生活品质的同时，市场也通过溢价将体验的差异具象化。

如今，这些保养不俗的“00后”，在二手房市场上价格颇具竞争力。

在某房产交易平台，重庆的水晶郦城依然是重庆冉家坝价格最俏的项目，高层接近2万元的单价，与周边的10后小区的洋房、叠拼相当。

而苏堤春晓名苑亦是长寿路最热门的社区，近半年均价相较两年前涨幅超过2成。其中，最近30日签约的一套房源单价超过了12W，在2020年末，同户型的成交价则为9W元左右。

在当前置换需求抬头的背景下，能够既出得了手，也叫得上价，重要性不言而喻。这些善于保养的“老房子”受宠的逻辑并不复杂，因为它们不仅是追求美好生活的跳板，更是别人眼中改善生活的彼岸。

来源：松果财经