掏心窝子讲一句，现在买房，千万别将就了！

广州楼市暖风频频。

政策端多箭齐发，利率下调、首付降低、放松限购……市场端也快速做出反映，数据显示，政策落地后的首周，广州楼市成交量就环比上涨了124%！

我们能看见一把火已经在广州烧起来了，但注意，各大板块之间的分化并不会因为这把火而缩小。

相反，伴随着限购的放开，外区购买力涌入广州，会把这分化拉得越来越大。

刚过去的一个月，有的区域成交优势明显，比如黄埔区，成交量高达8.27万㎡，相当于多个区域的总和，且供不应求趋势明显。

而其他区域？要么供大于求，要么成交寥寥。

优质区域率先复苏已成定势，这也给现阶段的买房者提了个醒：

越是政策放松时，越不能将就随便上车，选好标的，和上车速度同样重要！

别不信

单价2字头，买广州新封面！

但随之而来还有一个问题——

广州进入豪宅大年，市场上新盘动辄就是10万+/㎡，真的有刚需刚改选择的余地吗？

打开各大平台一看，广州主城六区，三房总价六七百万都是常规操作。

但幸好，黄埔区还给咱留了上车机会！

事实上，哪怕是2万+/㎡的价格，我们也可以买黄埔，而且是黄埔中心优质区域——知识城。

相信大家对知识城早就都不陌生了，它是大湾区唯一国家级双边合作项目，定位为“具有全球影响力的国家知识中心”。

知识城航拍实景图

十几年来，知识城锚定知识密集型经济发展战略，一步步培育出生物医药、集成电路、新能源汽车三大千亿级产业集群。

百济神州、粤芯半导体、小鹏汽车……行业巨头都已经来了，还吸引来了1300多名高层次人才、4000多名研究生、3万多名大学生！

毫不夸张地说，知识城就是黄埔经济发展的中坚力量。

论产业，在黄埔的第十四个五年规划中，知识城研发经费支出占地区生产总值比重将达到6%。

而2022年，全国研发投入占GDP比重不过2.4%。也就是说知识城的研发投入占比权重，三倍于全国平均量！

论人才，十四五期间，整个黄埔的目标是引进1700名高层次人才，其中知识城的目标是1000人。

换言之，黄埔引进的高层次人才，知识城将占据一半以上！

在广州面向2049的城市发展战略规划的编制中，也强调“知识城是其中很重要的一个‘极点’”、“（知识城）要发挥龙头引领作用”。

所谓“龙头引领作用”，或许我们已经能从地标的迁移中窥得一隅。

目前，由知识城集团参与开发的知识塔（建设中）已经成型，高达330米。

在黄埔，它是毋庸置疑的“第一高楼”；

就算在整个广州，在建的300米以上地标写字楼，也不过11座左右！

知识塔（建设中）航拍实景图

在城市封面的比拼中，高度意味着关注度，也代表着城市资源建设的倾斜度。

“63层”领衔的越秀环市东，东西塔坐镇的珠江新城，广州塔所在之地琶洲，均是如此。

地标矗立，板块也向上而行，成为全市发展重点。

买知识城，谨记“优中选优”

需要提醒一下，在看准了知识城片区之后，咱也不能随意下手。

偌大的232平方公里中，必须学会用确定性去对抗市场波动。

首先要关注的，是品牌。

在知识城，与片区关系密切，休戚与共的，毋庸置疑是知识城集团。

它是知识城唯一总部区属国企，包括上文提到的知识塔（建设中）在内，知识大厦、知识城广场（建设中）、国际会议中心（建设中）、超级邻里中心（即将动工），全都出自它之手。

知识塔建设效果图

可以说知识城向前的每一步，都有知识城集团的助力。

而且前不久，知识城集团还联合汇悦台的缔造者侨鑫，豪掷70亿将琶洲的复星国际中心收入囊中。

看得出来，知识城集团的版图布局绝不仅局限在知识城范围内，它已经向外走去，让更多人看到它的实力。

知识城集团持股占比高达90%

接着，聚焦配套。

目前知识城的配套网络已经搭建成型，医疗、教育、商业、交通种种资源，都是手到擒来。

但也不难发现，同在知识城，不同项目的配套密度和便利度依旧有差距。

这就不得不提到坐落于知识城核芯区，知识城集团旗下的知识城·悦辰壹号，无论从哪个配套的角度去观察，它的确定性都稳坐TOP位。

配建广实小学，九月已开学

空口无凭，先看一张图，就知道它的教育配套密度：

航拍实景图

20班公立幼儿园（已通过联合验收）和广州知识城广实小学（已开学，入读政策请以当年教育局公布为准）由项目配建。

其中，广州知识城广实小学为 公立制学校，设有30班，属于黄埔广实教育集团的成员校，由广州实验中学合作办学，实力可见一斑。

航拍实景图

一路之隔的广州实验中学（已开学，入读政策请以当年教育局公布为准）则由广州市教研院和黄埔区教育局共同 管理，将实现华南、广州与新加坡教育的对接。

多方强强联手，给家长们喂下一颗“定心丸”。

航拍实景图

而从确定性来看，今年 （2023年） 9月广州知识城广实小学已经开学，迎来了首批新生。

教育局官网更是显示，该小学（知识城南起步区ZSCN-D2居住地块小学）就位于知识城·悦辰壹号（曾用名：领隽城市花园）招生地段内。

《广州市黄埔区2023年义务教育学校招生工作实施细则》

项目首期组团尚未交付，但对口小学已经开学，这就是教科书式的“所见即所得”。

家长不用担心配套学校不确定是哪一所，不用焦虑孩子到了年纪没有合适学校读书，更不用和其他社区去争抢入读名额。

超级邻里中心（即将动工），坐享酣畅生活体验

小飞机上天，能发现知识城·悦辰壹号紧邻着的超级邻里中心 （即将动工） 也有新动态。

项目进展神速，我们上次去挖机还在不停挖挖挖，但目前地块已呈平整状态。

航拍实景图

“超级邻里中心（即将动工）”，从名称就能看出，它所带给知识城·悦辰壹号的增益BUFF是“超级”的。

其一，是因为它的体量。

约29万㎡的总建面，相当于4个珠江新城K11的体量。

别的不说，日后节假日，娃带上你，你带上钱，在这溜达一天都不带走回头路的，别提有多爽了。

超级邻里中心（即将动工）规划效果图

其二，则要聊到它极其丰富的业态。

与其说超级邻里中心（即将动工）是个“商场”，不如将它视作一个“全业态生活空间”。

它规划有 建面约4000㎡生鲜超市、约5.7万㎡体育运动场馆，还有约12.5万㎡的商业&商务功能等。

不仅能满足普通的商业消费需求，做到休闲逛吃一条龙，还设有羽毛球馆、篮球馆、网球场、游泳馆等活动空间，甚至，还有一个标准大小的足球场！

这完全打破了广州传统商业体的运营模式，相当于把天河路商圈和体育中心都搬到一处！

这种创举不仅在整个广州难寻对手，在全国都实属罕见，国际范围内倒是有参照物，比如新加坡最领先的第三代邻里中心——淡滨尼天地。

淡滨尼天地是新加坡育、休闲、娱乐一体化社区和时尚生活中心的先驱， 将多重功能复合于一处并让居民共享，像一个行之有效的“粘合剂”，大大增强了社区的凝聚力，同时也化身成为人气流量综合体。

想来，超级邻里中心（即将动工） 凭借更大的面积、更丰富的功能，日后能达到的高度，会比淡滨尼天地更值得期待！

超级邻里中心（即将动工）规划效果图

其三，更要提到超级邻里中心（即将动工）与知识城·悦辰壹号之间近乎模糊的边界。

我们寻常要去珠江新城的各大商场，搭乘地铁要经历人挤人的折磨，自驾则要耗费大量时间去堵车、寻找车位。

但是在知识城·悦辰壹号，超级邻里中心（即将动工）就在楼下，步行可达！

下个班，去超市买个菜再回家；周末约上朋友，出门就能打卡新款包包鞋子；饭后小憩时去楼下压马路，或者和邻里一起来场篮球赛。

拒绝红灯！快速路，直达珠金琶

知识城·悦辰壹号的“确定性”所能辐射到的，绝对不止知识城片区内232平方公里。

围绕着项目，已经搭建出了一张四通八达的路网。通过地铁14号线知识城支线和37号线（规划中），可以直通天河、越秀等区域。

如果日常倾向于自驾，那么也可以选择花莞高速、创新大道、永九快速（建设中）等快速路，它无缝衔接科学城连接知识城快速通道（建设中）、知识城至中心城区快速通道（规划中），继续向外延伸至科学城、天河等重点区域。

黄埔区内，一条科学城连接知识城快速通道，就将知识城·悦辰壹号与科学城、长岭居成功串联，设计最高时速可达80km/小时！

再以珠金琶为例，如果从荔湾、白云等地出发或许要九曲十八弯，经历数十个红绿灯才能到达，但是从知识城·悦辰壹号出发，上人才大道，一路畅通无阻。

它不只是双向八车道，设计速度高达80km/小时，而且全程不设红绿灯！踩下油门，速度与激情即刻上演！

这还没结束，项目旁就有公交总站（规划中） ，还有区域楼巴直达天河等中心区。

爽，有了它们，这下连油门都不用踩了！

外立面成型

产品力就藏在板房里

居于禀赋之地，知识城·悦辰壹号的产品打造也没有辜负我们的期待。

项目设置了89-168㎡洋房和创新叠院，面积段丰富，可以根据不同预算自行选择，突出一个丰俭由人。

项目首批预计今年内会交付，目前外立面已经成型。

航拍实景图

洋房大面积类玻璃幕墙的设计，相比于真石漆等传统建筑材料，在整个片区内都非常亮眼挺拔，而且 美观度、耐久性、抗辐射效果也大幅改善。

进入社区，能发现首批叠院也基本落成，和园林搭配得相得益彰，一草一木皆有风情。

叠院实景图

据了解，项目近期已加推了全新央景楼栋，涵盖建面约89/107/128㎡户型，我也特地去实地走了一圈，不得不说，产品力拉满。

洋房楼间距开阔，采光通风效果杠杠的，还可远眺帽峰山，无遮挡观景。

项目楼栋视野实景图

建面约89㎡三房户型，非常适合首次置业的买家：

户型效果示意图

总价仅20X万起，就有动静分离的格局，且每个空间尺度感都十分到位。

样板房实景示意图

继续走到阳台，能发现广实中学 （已开学） 就在对面，日常所见都是莘莘学子，所听都是书声琅琅。

样板房实景示意图

改善三房，可以优先考虑建面约107㎡三房。

同样是动静分离的格局，不过每个空间的尺度都进一步放大。

样板房实景示意图

归家，阳光透过大面宽阳台打在客厅里，温馨又舒适。

样板房实景示意图

换个角度，你还能发现，这户型从进门开始，有整面墙的收纳空间。

只要你带过娃，就会知道，家里如果没有独立的储藏间，就一定要有足够的收纳柜，不然总要会面对一地的玩具图书抓耳挠腮。

样板房实景示意图

如果是二胎或者是三代同堂的家庭，那么建面约128㎡的四房会更加适合。

样板房实景示意图

尺度感不用赘述，四开间朝南，约6.7米南向大阳台，观景通风两不误。

样板房实景示意图

而且仔细看，它客厅还做了“去承重墙”的设计，这就意味着客厅可进一步升级为“巨幕客厅”，我们可以依需将其打造为开放式书房、游戏室、画室等场所。

户型创意示意图

主卧的尺度感也爆表，躺在床上，窗外的景观如同巨幕电影一样在眼前徐徐铺开。

样板房实景示意图

再搭配独立衣帽间、超大盥洗空间，整个主卧仿佛一个独立王国，能承载更多丰富的生活场景。

私享书房、阅读区、化妆台……通通不在话下！

户型效果示意图

板房内藏着的惊喜让人应接不暇，但篇幅有限，更多细节就留待各位现场发掘。

感兴趣的话，也可以顺路去看看项目约143/168㎡大平层，以及建面约159-163㎡创意叠院。更大的尺度，可以承载家庭更多的想象空间。

项目首批即将交付，一切重要配套都是眼见为实，现在又恰逢黄埔限购放松，正是入手黄金窗口期。

不如就把握住这个节后的第一个周末，去现场一探究竟。

导航地址：知识城悦辰壹号营销中心

项目电话：020-8216 1888

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8、本项目住宅推广名“悦辰壹号”，地名办核准为“悦辰花园”；开发公司：“广州市启韵房地产开发有限公司”；预售证号：穗房预(网)字第20220518号