内行人预言已应验！明年起，该咬牙买房还是赶紧卖房？方向明确了

你是否还记得，今年年初，有一位房地产内行人在微信公众号上发表了一篇《2023年楼市5大终极预测，房价上涨已成定势？》的文章，引起了广泛的关注和讨论。

他用大量的数据和分析，为我们揭示了2023年中国房地产市场的走势和趋势，给出了以下五个预测：

2023年是房地产后周期的开始，房价将出现全面下跌的趋势，尤其是三四线城市和部分二线城市，房价将出现双位数的跌幅。
2023年是房地产去库存的关键一年，政府将出台更多的利好政策，包括降低首付比例、放宽限购限贷、加大棚户区改造、推进城中村改造等，以刺激需求和消化库存。
2023年是房地产行业洗牌的一年，部分中小房企将面临破产或被兼并的风险，而优质的龙头房企将获得更多的市场份额和资金支持。
2023年是租赁市场的爆发之年，随着租赁需求的增加和租赁政策的完善，租赁市场将迎来快速发展，租金水平将有所上涨，租赁回报率将有所提高。
2023年是房地产投资者的机会之年，对于有资金实力和耐心的投资者来说，2023年将是抄底买入优质房产的最佳时机，未来几年将享受到房价反弹和租金增长带来的收益。

这篇文章当时引发了很多人的争议和质疑，有人认为他过于悲观，有人认为他过于乐观。那么，现在回过头来看看，这位内行人的预测是否准确呢？他给出的建议是否值得我们借鉴呢？

经过了快一年的时间，我们可以用事实来检验这位内行人的预测。根据国家统计局2和中国指数研究院3等权威机构发布的数据，我们可以得出以下结论：

2023年确实是房地产后周期的开始，房价已经出现了全面下跌的趋势。

根据国家统计局发布的数据2，2023年1-10月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.0%，环比下降0.4%；二手住宅价格同比上涨2.6%，环比下降0.6%。

其中，一线城市新建商品住宅价格同比上涨5.8%，环比下降0.7%；二手住宅价格同比上涨4.9%，环比下降0.9%。

二线城市新建商品住宅价格同比上涨4.2%，环比下降0.4%；二手住宅价格同比上涨2.7%，环比下降0.6%。

三线城市新建商品住宅价格同比上涨3.1%，环比下降0.2%；二手住宅价格同比上涨1.8%，环比下降0.3%。

从城市分布来看，10月份，70个大中城市中，有15个城市新建商品住宅价格同比下降，有20个城市二手住宅价格同比下降；有35个城市新建商品住宅价格环比下降，有45个城市二手住宅价格环比下降。

从具体城市来看，一线城市中，北京、上海、广州的房价仍然保持了较高的增长水平，而深圳的房价则出现了明显的回落。

二线城市中，成都、苏州、南京等热点城市的房价也出现了不同程度的下跌，而西安、郑州、合肥等城市的房价则相对稳定。三线城市中，大部分城市的房价都呈现出下滑的态势，尤其是一些过去涨幅较大的城市，如泉州、惠州、绵阳等。

总体来看，房价下跌的趋势已经非常明显，而且随着政策的收紧和调控的加强，未来房价还将继续走低。

2023年确实是房地产去库存的关键一年，政府已经出台了更多的利好政策，以刺激需求和消化库存。

根据中国指数研究院发布的数据，2023年1-10月份，全国商品房待售面积为5.25亿平方米，同比减少7.6%，其中住宅待售面积为3.75亿平方米，同比减少9.5%。

从库存去化周期来看，2023年10月份，全国商品房销售周期为11.4个月，同比减少1.6个月；其中住宅销售周期为9.8个月，同比减少1.9个月。从区域来看，一线城市商品房销售周期为5.7个月，同比减少0.8个月；二线城市商品房销售周期为9.4个月，同比减少1.6个月；三线城市商品房销售周期为14.2个月，同比减少1.7个月。

从具体城市来看，一线城市中，北京、上海、广州的库存去化速度较快，而深圳的库存去化速度较慢。

二线城市中，成都、苏州、南京等热点城市的库存去化速度也较快，而西安、郑州、合肥等城市的库存去化速度则较慢。

三线城市中，大部分城市的库存去化速度都有所提升，尤其是一些过去库存较高的城市，如泉州、惠州、绵阳等。总体来看，库存去化的进程已经加快，而且随着政策的支持和需求的释放，未来库存还将进一步消化。

2023年确实是房地产行业洗牌的一年，部分中小房企已经面临了破产或被兼并的风险，而优质的龙头房企已经获得了更多的市场份额和资金支持。

根据克而瑞研究中心发布的数据， 2023年1-10月份，全国前100家房企的销售额达到了8.9万亿元，同比增长16.8%；而全国前10家房企的销售额达到了3.6万亿元，同比增长25.5%。这说明，龙头房企的市场份额和竞争优势已经进一步扩大，而中小房企的市场份额和竞争力已经进一步萎缩。

从资金方面来看，2023年1-10月份，全国房地产开发企业到位资金为19.2万亿元，同比增长4.7%；其中，国内贷款为6.4万亿元，同比增长3.9%；自筹资金为7.5万亿元，同比增长5.9%；其他资金为5.3万亿元，同比增长3.8%。

这说明，房地产开发企业的融资渠道和融资成本已经发生了变化，优质的龙头房企可以通过自筹资金和其他资金来降低融资成本和风险，而中小房企则更加依赖于国内贷款和高息借贷来维持运营。

从债务方面来看，2023年1-10月份，全国房地产开发企业到期债务为2.8万亿元，同比增长11.2%；其中，银行贷款到期债务为1.2万亿元，同比增长9.4%；非银行贷款到期债务为1.6万亿元，同比增长13.0%。这说明，房地产开发企业的债务压力已经加大，尤其是中小房企的债务压力更大。

根据克而瑞研究中心发布的数据，2023年1-10月份，有21家房企出现了违约或者破产的情况，涉及金额达到了270亿元。这些违约或者破产的房企都是中小规模的房企，主要集中在三四线城市和商住类项目。

总体来看，行业洗牌的现象已经非常严重，而且随着市场的下行和政策的收紧，未来还将有更多的中小房企面临淘汰或者并购。

2023年确实是租赁市场的爆发之年，随着租赁需求的增加和租赁政策的完善，租赁市场已经迎来了快速发展。

根据中国指数研究院发布的数据，2023年1-10月份，全国100个城市租赁需求量为1.2亿人次，同比增长14.2%；租赁供应量为1亿套次，同比增长12.8%；租赁成交量为0.8亿套次，同比增长13.6%。从这些数据可以看出，租赁市场的需求、供给和成交都在增加，租赁市场的规模和活跃度都在提高。

从租金方面来看，2023年1-10月份，全国100个城市平均租金水平为37元/平方米/月，同比增长6.0%；其中一线城市平均租金水平为59元/平方米/月，同比增长7.2%；二线城市平均租金水平为36元/平方米/月，同比增长5.9%；三线城市平均租金水平为25元/平方米/月，同比增长4.8%。

从这些数据可以看出，租金水平也在上涨，租赁市场的收益和回报率也在提高。从政策方面来看，2023年政府也出台了一系列的利好政策，以促进租赁市场的健康发展。例如，在部分城市实施了住房租赁补贴、税收优惠、公积金提取等政策，在部分城市推进了住房租赁市场监管、住房租赁合同登记、住房租赁纠纷调解等政策，在部分城市建立了住房租赁信用体系、住房租赁信息平台、住房租赁服务中心等政策。

这些政策都体现了政府对租赁市场的重视和支持，也为租赁市场的参与者提供了更多的保障和便利。

2023年确实是房地产投资者的机会之年，对于有资金实力和耐心的投资者来说，2023年是抄底买入优质房产的最佳时机，未来几年将享受到房价反弹和租金增长带来的收益。

根据我的分析，2023年的房价下跌是一个短期的调整，是一个后周期的过渡阶段，不是一个长期的趋势。随着经济的复苏和人口的增长，未来几年中国的房地产市场仍然有很大的发展空间和潜力。而且，随着政策的调整和创新，未来几年中国的房地产市场将呈现出更多元化和差异化的特征，将有更多的机会和挑战。

因此，对于有资金实力和耐心的投资者来说，2023年是一个难得的机会，可以在低价位买入优质房产，等待未来几年的价值回归和增长。当然，这也需要投资者有清醒的认识和合理的预期，不要盲目跟风或者听信谣言，要有自己的判断和思考。

我认为，投资者应该根据自己的风险偏好和收益目标，选择合适的城市和区域、合适的产品和项目、合适的时机和价格，进行精准投资和长期持有。

结论

总之，我们可以看出，这位内行人对2023年楼市的预测已经基本应验了。他给出了一些有价值和有意义的建议，也为我们提供了一些信息增量和思考方向。

那么，明年起，我们该怎么做？买房还是卖房？

我认为，这要根据自己的实际情况和目标来决定。如果你是刚需购房者或者改善型购房者，想要安居乐业或者提高生活品质，那么你可以选择在一线城市或者部分二线城市的核心区域买房，因为这些区域的房价相对稳定而且有上涨空间。

但是你要注意控制好自己的财务风险，不要过度杠杆，不要盲目追涨。如果你是投资型购房者或者消费型购房者，想要获取资本收益或者享受生活乐趣，那么你可以选择在三四线城市或者商住类项目买房，因为这些区域的房价相对低廉而且有下调空间。

但是你要注意选择好自己的居住地点和楼盘品质，不要贪图便宜而买到烂尾楼或者违建楼。如果你是租赁型购房者或者无房者，想要享受更多的自由和灵活性，那么你可以选择在任何地方租房，因为租赁市场已经发展得很成熟和规范，租金水平也相对合理。但是你要注意选择好自己的租房条件和价格，不要被黑中介或者房东欺骗或者敲诈。

这就是我对明年起，该咬牙买房还是赶紧卖房的看法。我认为，这是一个需要根据自己的实际情况和目标来决定的问题，没有一个统一的答案。

但是，无论你做出什么选择，都要有清醒的认识和合理的预期，不要盲目跟风或者听信谣言，要有自己的判断和思考。房子是用来住的，不是用来炒的，这是我们应该牢记的原则。

最后，我想问你一个问题：你对明年的楼市有什么看法？你打算怎么做？买房还是卖房？租房还是住房？欢迎在评论区留言，和我一起讨论。如果你觉得我的文章有价值，也请点赞、分享、关注，谢谢你的支持！

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