规划年会 | 学术对话三十二：可持续的城市更新

导读

2023年9月24日下午，作为2022/2023中国城市规划年会的重要活动之一，由中国城市规划学会（以下简称“学会”）、武汉市人民政府主办，深圳市城市规划设计研究院股份有限公司承办的学术对话三十二“可持续的城市更新”在武汉成功召开。会议邀请来自学界、企业界、规划届的嘉宾共聚一堂，直面当前经济社会发展新格局，围绕城市更新的经济可持续问题展开深入交流与讨论。

本文字数：4525字

阅读时间：14分钟

本次对话由学会城市更新分会副主任委员、深圳市城市规划设计研究院股份有限公司总经理兼技术总监黄卫东主持，学会城市更新分会委员、深圳市城市规划设计研究院股份有限公司副总规划师王嘉担任学术负责人，邀请了学会副理事长、厦门大学赵燕菁教授，学会理事、城市设计分会副主任委员、华南理工大学建筑学院副院长王世福教授，中央财经大学政府管理学院MPA中心副主任温锋华副教授，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉，愿景集团副总裁、总设计师江曼，松湖智谷产业园区投资开发运营有限公司总经理夏裕雄，中城筑略产城研究院执行院长董晓江等嘉宾进行分享与交流。

学术对话现场

黄卫东副主任委员指出，城市更新作为载入国家“十四五”规划的战略抓手，是塑造经济新增长点、促进民生福祉、引领产业转型提质的综合性、长期性事业。如何在地方政府财政和债务负担加重、市场资金预期转弱的背景下实现可持续的城市更新，成为亟待回答的问题。王嘉副总规划师提出，保障城市更新可持续需要关注政策管理、规划设计、财政金融和空间运营四个关键问题。

主持人：黄卫东

学会城市更新分会副主任委员，深圳市城市规划设计研究院股份有限公司总经理、技术总监、教授级高工

学术负责人：王嘉

学会城市更新分会委员，深圳市城市规划设计研究院股份有限公司副总规划师、教授级高工

主旨报告

赵燕菁：城市更新的制度问题

学会副理事长，厦门大学教授、教授级高工

赵燕菁教授延续大会报告的话题，进一步探讨了自主更新面临的制度障碍和政策创新建议。他认为，在中国房地产市场供求关系发生重大变化的当下，依赖政府土地融资的城市更新模式不可持续，必须引入家庭资产负债表，激发业主自主更新的内生动力。

赵燕菁教授指出，促进业主自主更新，需要重点突破四个制度障碍，创新制度设计。一是违章问题，在现行土地制度下，自主改变土地用途或开发强度几乎均属“违章”行为，导致自主更新的动力被抑制；二是产权细碎问题，随着老房的继承和转让等，所有权和处置权不断细碎化，导致大量物业事实上变为“无主”，自主更新的主体缺失；三是审批问题，受既有条件限制，自主更新很可能存在消防、日照、密度、建筑后退等无法满足现有审批标准的情况，导致更新项目无法审批；四是协调问题，一栋物业往往涉及多个产权主体，产权主体的意见不一致会产生巨大的协调成本，导致自主更新推进困难。

针对这些障碍，赵燕菁教授建议创新一系列制度设计：一是根据用途收费，允许业主根据市场需要变更用途，按照实际用途收取不同标准“年租”，为自主更新提供合法化的途径；二是重建产权，通过立法将资产处置权和产权分开，处置权集中于一人而不分散，代表业主与政府协商形成处置方案；三是非标审批，为自主更新项目提供一定豁免，允许其在不恶化现有规划条件的情况下获得更新许可，并探索适用性的小型设施和技术规范；四是开放更新中介服务，可以由规划院发挥自身优势，为业主提供从前期协调到建筑设计再到报建施工的全流程服务，并由政府直接补贴。

王世福：作为新型城镇化内生动力的城市更新

学会理事、城市设计分会副主任委员，华南理工大学建筑学院副院长、教授

王世福教授将城市更新置于新型城镇化的背景中，从三个维度解读了城市更新的内生动力。

一是城镇化的维度。随着国内快速大规模的人口流动基本结束，中国城镇化进入“定居时代”，附着在建成环境上的财产、身份属性逐渐显化，且代际稳定性越来越强，需要以城市更新来释放动能，从土地开发转向建成环境再开发，满足生活水平提高的需求，建设更具家园感的城市社会。二是城市的维度。外延增长阶段，城市发展主要依赖大量外来人口和外来资本实现规模扩张增长，但这些外源动能有限的在地性和稳定性成为新发展阶段的重大挑战。寻找地方性的内生动力，将城市更新作为地方事务，因地制宜制定规则，各显神通追求美好生活，回归城市作为地缘关系共同体的内涵。三是社区的维度。进入定居时代后，业主需要调整自身的角色，更加积极地与陌生邻里建立熟人社区，共同评估社区环境质量和生活服务水平，基于共同目标和共同利益，建立社区共同体，推动社区开发的集体行动。

最后，王世福教授呼吁，将社区开发的理论建构起来，倒逼政策和制度转型，鼓励社区共同体来治理自己的建成环境，形成更可持续的城市更新。

温锋华：城市更新与财政可持续：逻辑与实践

中央财经大学政府管理学院MPA中心副主任、副教授

当前各地城市更新实践中面临着不同程度的财政风险，住建部在今年的30号文中提出创新城市更新可持续实施模式，确保城市更新守住可持续推进的底线。

针对这一问题和挑战，温锋华教授基于城市更新的五个底层逻辑，即城市更新的价值再造逻辑、政策顶层设计逻辑、财政可持续的底层逻辑、产权创新逻辑和整体性治理逻辑，构建了可持续的城市更新财政体系的四大准则：一是政府不缺位、不越位准则，做好公共利益的守门人；二是市场坚持长期运营准则，引导市场在微利可持续、风险可控的前提下做好长期运营；三是权利主体使用者付费准则，构建居民出资分担机制；四是公众参与与长期监督准则，保障社会组织、公众参与渠道畅通。温教授通过梳理了城市更新的多种引擎模式，提出构建城市更新运营商制度是确保城市更新财政可持续的核心，并分享了愿景集团北京劲松模式、万科集团广州永庆坊模式、宣房大德法源寺模式三个城市更新微利可持续的典型实践样本。

李宇嘉：城中村改造的新模式探索

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员

李宇嘉主任提出城中村改造必由旧模式转变为公共属性主导的新模式，回归城市化和均衡化的公共服务供给，进而修复空间价值和土地价值，破解发展不平衡问题，实现城市更新的可持续发展。

李宇嘉主任从实施主体、改造范围、资金来源、政策扶持等方面提出城中村改造新模式的核心。第一，以功能性国有企业为主导，把控改造成本，以清晰的规划指标引导市场，确保改造的公益性，实现城市更新的价值。第二，以片区的综合改造为改造范围，以区域统筹、成片开发的形式有利于改善以往单个项目改造所带来的财政不平衡问题，有助于片区的公共服务设施落地，推动拆迁安置、公共服务、市政设施和产业转型同步开展。第三，以公共资金为先导，多渠道支持，通过严肃拆迁补偿标准和流程、实施净地出让、产业长期运营等方式解决资金平衡问题。最后，以政策扶持为支撑，统筹平衡、创新解决历史遗留问题、相关标准及规则制定，一揽子完善政策支持。通过以上一系列新模式的机制设计，为城中村的可持续发展提供改造条件。

江曼：可持续的城市住区更新-愿景实践

愿景集团副总裁、总设计师

愿景集团以“美好社区运营商”为核心价值，打造了“微利可持续”业务模式，建立起城市更新项目后期的长效收益机制。

江曼副总裁通过愿景集团近五年来的工作实践展现了空间服务运营在城市更新中的重要价值。她指出，3.0的房地产时代存在着更加复杂和复合的问题，需要规划行业培育更多“多重资源整合者+复杂问题解决+多元价值创造者”的新型人才；另一方面，从开发时代的资本增长型到城市更新时代的运营成长型的市场环境转变，城市住区的发展可持续性不能单纯依靠传统的金融和资管，而需要融入长效的空间服务运营。未来的城市改造工作应该是为民生工程、社会治理、空间激活和资金闭环而改造。

江曼女士还重点强调了IPD方法论在规划行业中的运用，通过产品结构化思维来进行规划业务引导。在价值维度，驱动业务布局、前端营销和产品力管理，推动端到端的开发或更新流程；在技术维度，驱动协同能力建设和职能建设，联动外部伙伴，保障项目交付质量，降低成本偏差，实现从传统的按需制作规划方案，到打造“标准化+定制化”的集成产品开发。

夏裕雄：松湖智谷产业园实践与探索经验分享

松湖智谷产业园区投资开发运营有限公司总裁

在产业转型升级、土地资源稀缺背景下，各地纷纷开始探索“工业上楼”的创新模式，通过将工厂搬到高层楼宇，促进产业转型升级与高质量发展。

夏裕雄总裁首先对“工业上楼”模式较早的实践项目——松湖智谷产业园进行了总体介绍。松湖智谷产业园是一个完全由民营资本开发运营的园区，通过充分响应政府集约用地、创新驱动的政策导向和制造企业的产权分割销售、设施配套的实际需求，供给高标准生产空间、绿化环境、设施配套和运营服务，集约产业链布局，实现了快速发展，通过城市更新及“工业上楼”让土地利用率提升数倍，2022年园区总产值达115亿元，预计全部投产的产值达到200亿元/年，集聚了大量高新技术企业和创新人才。

接着，夏裕雄总裁分享了工业上楼的开发运营经验。一是直面企业痛点，需要重点解决中小企业在转型升级、发展壮大过程中面临的安家落户、长久稳定经营的系列痛点，通过合理的产权分割满足其产权自持需求；二是培育产业链，以多样化的产业空间为载体，满足企业生产全链条需求，构建以龙头为引领的产业链上下游及衍生产业链集群。

董晓江：三规合一新范式(产业规划/空间规划/产品规划)

中城筑略产城研究院执行院长

董晓江院长通过总结产业园区发展脉络和项目实践经验，提出了“产业规划+空间规划+产品规划”三规合一的规划方法论，分别满足政府领导、开发主体和入住企业的GBC三方需求，既达到政府产业招商和入住企业的产品价值点需求，又现实了开发主体的收益平衡。

董晓江院长指出，产业园区规划需要重视从拿地、定位、建设到交付的全流程服务，通过“招商前置”开展规划设计和开发运营，了解企业实际诉求，进行量身定制，才能保障园区招商和项目盈利，并分享上海达闼人工智能基地、华润深圳雪花科创城、深圳宝安新桥东先进制造产业园等项目实践。

董院长强调，产业园区规划要以产业规划为引领，以空间规划促盈利，以产品规划做支撑，通过内容设计先行、以终为始、跨界整合和全流程沟通服务，实现规划设计的真正落地和园区的可持续发展。

圆桌论坛

在圆桌论坛环节，各位嘉宾围绕城市更新中政府、国企、市场的角色定位和互动关系，规划师在城市更新转型中的应对方向等展开了深入讨论。嘉宾们指出：一是当前强调国企参与城市更新，特别是城中村改造，具备一定积极作用，可以通过国企介入，在当前房地产市场下行的背景下，弥补市场动力和资金不足的问题，强化公共品供给，同时促进国企能力的拓展和提升；二是在国企下场的背景下，城市更新空间的长效运营涉及诸多庞杂的工作，为市场介入提供了契机，可以通过各类企业和政府、社会的协同合作，形成城市更新运营商，促进更可持续的城市更新；三是规划行业需要积极响应存量转型发展和空间长效运营的需求，拓展知识领域，跳出规划做规划，同时发挥空间整合的专业优势，通过统筹协调跨专业团队，形成可输出、可审批、可操作的规范性成果。会议最后，各位嘉宾与现场观众进行互动交流，进一步延展讨论了房产税、更新资金平衡、园区运营等广泛话题。

与会嘉宾合影

*本文根据现场报告整理，已经专家审核

供稿单位：深圳市城市规划设计研究院股份有限公司

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